지난 8월 13일 정부의 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’ 내용 중에서 결혼 패널티 해소를 위해 보금자리론 제도 개선에 대한 내용이 포함되어 있었습니다.
10월 중 시행한다고 발표는 했지만, 구체적인 가이드라인이 나오지 않아 걱정이 되거나 불안한 분들이 많으셨을 것 같습니다.
“혹시 10월에 시행하지 않으면 어쩌지?”
“한국주택금융공사(HF)에 문의해도 답을 받기 어렵네…”
“잔금 안전하게 마무리 할 수 있을까?”
바로 어제 세부 기준이 발표되었고, 이번 제도 개선은 10월 19일부터 적용된다고 합니다.
자세히 한 번 살펴보겠습니다.
보금자리론 기본 요건
먼저 결혼 패널티 완화 부분을 살펴보기 전에 보금자리론을 받을 수 있는 기준을 한 번 간단하게 살펴보겠습니다.
주택가격 : 6억원 이하
주택유행 : 아파트, 연립, 다세대, 단독주택
대출한도 : 3.6억원 (다자녀 4억원, 생애최초 4.2억원)
주택 수 및 용도
무주택자 | 1주택자 |
|---|---|
① 구입 ② 보전 : 상속·증여 | ① 구입 : 기존주택 3년 이내 처분 조건 ② 보전 : 임차보증금 반환 용도, 상속·증여·소상공인의 경우 생활안정자금 ③ 상환 : 기존 주택담보대출 대환 용도 |
LTV : 아파트는 70%이내, 아파트 외 65% 이내 (규제 지역의 경우 10%p 차감)
DTI : 60% 이내 (규제 지역의 경우 10%p 차감)
이 외에도 다양한 예외적인 규정이 있으므로 가장 정확한 건 한국주택금융공사 고객 문의를 통해 본인 상황에 맞는 보금자리론 LTV, DTI, 대출 한도 등의 조건을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
결혼 패널티 완화 소득 기준
10월 19일 시행되는 제도 개선의 핵심은 신혼부부의 혼인 신고로 인한 소득 기준을 완화해주는 것입니다.
신청일이 혼인신고일로부터 7년 이내 또는 결혼예정일로부터 3개월 이내인 경우에 인정되는 소득 기준이 다릅니다.
소득 기준 : 아래 기준을 초과하더라도 부부 중 1인 연소득이 7천만원 이하인 경우 이용 가능
우대 대상 | 무자녀 | 1자녀 | 2자녀 이상 |
|---|---|---|---|
소득 기준 | 8,500만원 | 9,000만원 | 1억원 |
이해를 돕기 위해 기존 제도와 개선될 제도에서 적용되는 소득 기준을 1장의 이미지로 만들어 보았습니다.
그동안 1인 소득 기준(7,000만 원) 대비 부부 합산 소득 기준(8,500만 원~ 1억 원)이 높지 않은 편이어서 정책 상품을 이용하지 못하는 사례를 개선했다고 보시면 되겠습니다.
현장에서 나왔던 주요 질문
어제 제도 개선 내용을 발표하는 과정에서 나왔던 질문 중에서 많이 궁금하실 내용의 핵심을 모아서 정리해 보았습니다.
❓신혼부부 중 1인 소득기준 적용 시 상환능력(DTI)는 부부 합산 소득으로 할 수 있는지?
👉 신혼부부 중 1인 소득 적용 시에는 대출을 받는 사람의 소득과 부채로 상환 능력을 심사한다고 합니다.
❓1인 소득 적용 시 주택보유수 판단 기준은?
👉 주택보유수는 부부의 보유주택 수를 합산하여 무주택 또는 1주택임을 확인합니다.
❓배우자의 소득 및 부채도 확인하게 되는지?
👉 우대금리, 실수요자 요건 확인 등을 위해서 배우자의 소득도 확인하며 배우자 중도금 대출 또는 전세자금 대출 등도 확인
❓규제 지역에서 DTI 및 LTV 10%p 차감 제외 기준은?
👉 부부 모두 무주택자이며, 부부 합산 연소득 7천만원 이하여야 가능
내 집 마련 준비 중이라면 챙겨야 할 3가지
이번에 완화된 보금자리론을 이용해 내 집 마련을 계획하고 있다면 아래 3가지를 반드시 확인해 보셔야 합니다.
하나. 혼인신고일과 소득금액증명원 확인하기
기준에 부합하는지 점검하기 위해 결혼기념일이 아닌 정확한 혼인신고일을 확인하고 부부 개인의 연소득을 확인하는 것이 중요합니다.
막연하게 연소득이 7천만원 이하라고 넘어가지 말고 정확한 소득 금액을 서류로 떼어보고 안심하는 절차가 먼저입니다.
둘. 기존 계약자라면 잔금일자 체크해보기
이번 제도 개선의 시행일은 10월 19일입니다. 구매 용도의 보금자리론은 잔금일 기준 50일부터 90일 사이에 신청할 수 있기에 잔금일로부터 역산하는 것이 필요합니다.
만약 결혼 패널티 완화가 10월 중 시행될 것으로 생각하고 매매 잔금을 12월 6일로 정했다면, 50일전이 10월 18일이 되므로 제도 개선을 적용 받지 못할 수 있습니다.
잔금일이 12월 7일 이후인지 아니라면 일정 조정이 필요할 수 있음을 확인해 보세요.
셋. 정확한 한도 계산과 대출 정리하기
보금자리론의 최대 한도는 3.6억원 ~ 4.2억원이지만 LTV, DTI등 매매가와 소득 대비 부채 상환 기준에 따라 개인마다 한도가 다르게 적용됩니다.
만약 부부에게 모두 신용대출이 있다면, 보금자리론을 실행할 배우자의 신용대출을 미리 없애고 한 명에게 몰아 넣는 것이 DTI 한도 관리에 도움이 될 수 있습니다.
- DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 이자 상환액을 기준으로 부채 상환 능력을 심사
끝으로 내 집 마련에서 부족한 금액을 신용대출 등 다른 대출을 활용해서 잔금을 마무리하는 경우가 많을텐데요.
금리가 앞으로 어떻게 될지 모르지만, 오를 수도 있다는 전제로 보수적으로 아파트를 선택하시면 어떨까 싶습니다.
조금 무리해도 괜찮겠지하는 마음에 시작했다가 막상 금리가 조금씩 올라가게 되면, 매달 갚아야 하는 원리금이 늘어나기 때문에 감당하기 어려워 질 수 있습니다.
보금자리론 등 정책 대출은 DSR이 아닌 DTI로 부채 상환 능력을 보기 때문에 대출을 받는 입장에서는 유리할 수 있지만, 실제 상환하는 입장에서는 그게 오히려 독이 될 수 있음을 꼭 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.
그래도 이렇게 달라진 제도로 내 집에서 누리는 편안함을 느끼시는 가정이 더 많아지길 진심으로 바라겠습니다.
도움이 되셨다면, 주변 지인에게도 널리 공유해주세요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
