(부동산)
(경제)
[부동산]
1. 토지거래허가구역(토허제)과 기존 임차인 주택
- 기존 임차인이 있는 주택을 토허제 적용 지역에서 매수할 경우, 기존 임대차계약의 만기까지 입주를 유예 하는 제도의 신청기한을 27.12.31.로 연장
- 임차인의 기존 임대차기간 만기뿐만 아니라 계약갱신시에도 그 만기까지 실거주의무를 유예(기존, 최초 계약 만기가 27.12.31.까지여야 함)
(토허제 기본 구조)
- 매수 전에 사전 약정을 하고 허가를 받아야 함.
- 일반적으로 허가 후 일정 기간 내 입주해야 함.
- 실거주 의무가 부과됨.
- 기존 임차인이 있는 경우에는 기존 임대차기간을 고려해 입주 시점을 유예할 수 있음.
2. ‘기존 임차인 주택 매수’의 의미
기존에는 토허제 때문에 바로 입주할 수 있는 주택 중심으로 거래가 형성될 가능성이 높았음.
✔️그 결과:
입주 가능한 매물 선호 ↑ → 거래 가능한 매물 감소 → 매물 부족 → 가격 상승 압력
✔️ 반면 기존 임차인이 있는 주택도 일정 조건에서 매수가 가능해지면:
임차인 있는 주택도 거래 가능 → 거래 가능한 매물 증가 → 매물 감소 방지
효과를 기대할 수 있음.
3. 임대인과 임차인 사이의 문제
임대인이 직접 입주하기 위해 기존 임차인을 내보내려는 경우에는 임차인의 거주 안정성과 임대인의 실거주 필요성이 충돌할 수 있음.
따라서 토허제 변화가 매수자뿐만 아니라 기존 임차인의 계약기간 및 갱신 여부에도 영향을 줄 수 있음.
4. 매수 시 확인할 사항
- 당장 입주하지 않아도 되는 상황인지 확인
- 임차인이 있는 주택 중 가격이 상대적으로 저렴한 매물 검토
- 기존 임대차계약의 만기일 확인(27.12.31. 까지)
- 계약갱신 여부 및 갱신 시 예상 만기 확인
- 토허제 허가 조건과 실거주 의무 확인
- 매수 이후 실제 입주 가능 시점 확인
- 자금계획과 무주택자 자격 유지 여부 확인(26.5.12. 기준 무주택자여야임차인 거주 물건 매수 가능)
[핵심 포인트]
토허제에서는 '입주 가능한 집'만 보는 것이 아니라 '언제 입주할 수 있는 집인가'까지 확인하는 것이 중요.
[경제]
1. 현재 경제의 핵심 변수: 미국·이란 전쟁
- 현재 시장의 주요 불확실성으로 미국·이란 간 군사적 충돌과 이에 따른 유가 변동을 주목.
- 전쟁 → 유가 → 물가 → 금리의 연결고리
✔️현재 상황을 단순화하면:
미국·이란 충돌 →호르무즈 해협 및 원유 공급 불확실성→유가 상승 가능성→물가 상승 압력→금리 인상 가능성→주식·부동산 등 자산시장 부담
✔️반대로 전쟁 리스크가 완화된다면
전쟁 종결 또는 호르무즈 해협 정상화→유가 안정→물가 안정→금리 정책 변화 가능성→위험자산에 긍정적인 환경 조성 가능
이라는 흐름을 생각할 수 있음.
2. 물가 상황
현재 물가상승률 자체는 목표 수준인 2%보다 높지만, 물가의 절대적인 수준뿐 아니라 추세를 함께 볼 필요가 있음.
- 물가상승률은 2%보다 높음. 그러나 물가 상승세 자체는 둔화되는 흐름.
- 과거 금리 인상기처럼 물가가 급격하게 상승하면서 이를 따라잡기 위해 금리를 빠르게 올리는 상황과는 차이가 있음.
→ 따라서 현재의 유가 상승은 물가가 본격적으로 상승하기 전에 선제적으로 대응할 필요가 있는지가 중요한 변수.
[투자 인사이트]
1. 국제정세보다 중요한 것은 자산 배분
국제정세에 따라 매번 사고팔면서 수익을 내는 것은 일반 투자자에게 쉽지 않음.
따라서 핵심은 전쟁이 끝나는지, 유가가 오르는지 하나하나 예측하기보다 어떤 자산을 장기적으로 모아갈 것인지 결정하고 상황에 따라 매수 비중을 조절하는 것
2. 시장별 흐름
1) 아파트
- 현재 국내에서 가장 관심이 높은 시장 중 하나.
- 사람들이 이미 관심을 많이 갖고 있는 시장이기 때문에 가격과 거래량을 함께 관찰할 필요가 있음.
2) 주식
- 금리와 국제정세의 영향을 받음.
- 특히 성장주와 반도체는 금리 및 미국 증시 흐름에 민감.
- 시장이 불안할수록 현금 비중과 매수 시점을 조절할 필요가 있음.
3) 코인
- 전쟁 및 거시경제 불확실성이 커지면서 관심이 떨어졌으나, 전쟁 종결 신호가 나타나면서 가격이 회복되는 모습.
- 예시로 약 9천만 원대에서 1.1억 원대까지 가격이 상승하는 흐름이 나타남.
- 거시환경의 불확실성이 줄어드는 과정에서 코인 역시 자산군 중 하나로 공부할 필요가 있음.
