안녕하세요 나도달성 입니다.
다소 긴 글이지만
저는 전세 뺄 때 칼럼을 보면서 많이 참고했습니다.
이런 경우도 있구나 하며
위안도 많이 삼고
이렇게 하면 되겠구나..
혹은 이런 부분은 주의해야겠구나 하며 진행했기에
복기글 올려봅니다.
시간 순으로 복기
잔금 때 만기보다 더 일찍 나가고 싶어하셨던 기억이 있어
만기가 10월말이었으나
6개월 전인 4월에 임차인께 여쭤봤다
분양 받은 아파트 입주 일자가 미뤄지고 있어 언제 입주 가능할지 모른다고
일찍 이사 가시는게 미지수가 되어버렸다.
근처에 전세 만기와 시기가 겹친 신축분양이 있어 일찍 이사가시면 더 좋지~했는데 아쉬웠다.
(이때는 하위 생활권이라 판단하여 이렇게 까지 영향이 미칠거라 생각 못했다)
다만
원활하게 전세금 돌려드리기위해
이사일자를 고정하지 말아달라는 부탁과
입주일자가 정해지면 꼭 연락달라고 세입자와 소통했다.
🔹잘한점:
세입자와의 소통, 매수 부동산에 상황파악
🔸부족한점:
날짜도 이르고 전세가가 높지만 나온 전세가 거의 없고
수도권이 전세난이라 당연히 나갈거라 안심함.
두달뒤 세입자분이 입주시기 연락주셨다.
만기일보다 1달정도 더 일찍 나가길 원하셔서
6월말에 바로 매수한 부동산에 내놓았다.
3번정도 전세손님이 있었지만
전세4년계약을 요구하거나 전혀 피드백이 없이 시간이 흘렀다
🔹잘한점:
-만기4달전 부동산 광고시작,
-근처 신축분양시기를 미리 파악해
다음 갱신후 만기때와 겹치지 않도록 전세 기간을 조정해보려한점.
🔸부족한점:
이미 높은 전세가이었지만 전세4년이면 전세금을 못올려받을거라는 욕심도 있었다.
편익과 비용을 생각해보는 사이 이미 다른곳 구해서 가셨다고했다.
생각보다 전세찾는 손님이 없어 안되겠다 싶어
전세뿌리기 타임라인을 만들었다.
✅잔금 3달전 인근 부동산올리기
✅잔금2.5달전 인근 구 부동산 200군데 문자 뿌리기
✅잔금 2달전 현재 호가보다 n천만원 내려서 빨리빼기
만기3달전
2주정도가 넘어가도 더이상 소식이 없어
기존 부동산에 양해드리고
매수 시 소통 잘되는 사장님이라 생각했던 단지 부동산4군데에 더 내놓았다.
예전부터 전세가 1,2개 밖에 없어 금방 나가겠거니 했는데
없어지면 나보다 좋은조건(가격이 더 싸거나, 상태가 더 좋거나)이 매물이 하나 올라오고
그게 먼저 나가고, 이런식으로 내 물건이 밀리고 있었다.
또한 상위 생활권보다 조금 더 높게 끼어있는 전세금에
하위생활권에 신축분양이 있어서
엄청 빨리 나가진않을거라 생각은 했지만
점점 밀리니 마음이 조급해지기 시작했다.
몇백개의 문자 뿌리는것까지 가지 않았으면 했는데…
무거운 맘이 되었다.
🔹잘한점:
타임라인 만들어 일자 정한점.
정하지 않으면 머리로는 알고있지만 왜인지 계속 미루게 된다.
-협상을 위해 미리 인테리어업체 10곳이상 연락해
금액과 수리기간을 파악한점
🔸부족한점:
-사실 일잘러 부사님이 한 분 계셨는데
투자 당시 다른 부사님을 통해 그 사장님의 안좋은(?) 부분을 알게되어 속을뻔했다..
라고 생각했기 때문에 감정적이 되어 그 사장님께는 처음부터 광고 연락을 드리지 않았다.
(내가 집 보는 눈이 없어 그런것을…결국 일잘러 사장님이 손님을 잘 데려오시고, 다양한 방법을 강구하신다.)
감정을 빼자
-기존전세가가 원래 높아 역전세를 염두해두고 있었으면서 기존 전세가를 놓지 못했다.
만기2달반전
게리롱님의 문자 뿌리기를 레버리지해서 타임라인에 맞춰 뿌렸다.
(도움받은 칼럼들 아래링크에😊👍)
어떻게 문구를 넣어야할지 감도 안잡혀서 칼럼을 많이 봤다.
칼럼을 보면 바로 연락오고 문자가 와서
며칠만에 거의 바로 맞춰진다…처럼 보였다
나도 처음엔 200군데 뿌리니 전화도 오고, 문자도 와서
금방 빠지겠네~~싶었다
200군데뿌리면 몇군데만 전화오고 문자오고,
나머진 그냥 네~정도 답이 오거나 아무런 답장이 없다.
(엄청뿌렸다 싶어도 엄청나게 전화가 오진 않는다. 괜한걱정;
감당가능할 정도의 전화와 문자요청이 온다.)
20군데이상 부동산광고가 올라왔다.
그런데
일주일정도 지나도 집보겠다는 아무런 연락이 없다
광고올린 모든 부동산에 전화드려봐도
전세 손님 문의 자체가 없다는 답변이었다.
아… 불안하다..
수도권지역이라 전세퇴거자금도 1억대출이 최대라
잔금을 치를 수 없는걸로 알고있는데..
그때부터 섬찟;
예상했던 신축단지가 전세가 싸고 아무래도 삐까번쩍하니
그런영향도 있다는 피드백을 받고
세입자 버전으로 전화해 전세금 상황을 파악했다.
( 투넘버 사용)
🔹 잘한점:
-전세빼기 칼럼을 많이 읽고 참고했다. 막막함이 해소되어 너무 든든하다.
-신축단지 전세금이 이 정도구나로 끝나는게 아닌
그 단지 부동산에 세입자 버전으로 연락드리니
신축이라 아직 미등기라
현금세입자와 대출가능한 세입자 구분하여
경쟁 매물의 전세금을 더 정확히 파악할 수 있었다
🔸 부족한점:
-칼럼은 많이 봤는데 역전세가 허들이 되어 쉽사리 확 내리지못했다.
욕심내려놓기
(심지어 역전세도 감안했으면서.. )
-또한 예전 쟌자니님의 아주 소중한 교재에
전세뿌릴때 부동산 문자 보내는 방식도 다 나와있었는데 활용을 못했다.
더 보기 누르기 전 제일 중요한 정보를 앞에쓰기!
(단지와 동호수, 가격, 만기날짜, 상태 먼저)
*참고*
( 문자많이 보내면 통신사에서 이런 메세지도 온다
SKT] 문자발송량이 일400건을 초과하였습니다.
불법스팸방지를 위해 일500건까지만 발송가능하며
스팸이 아닌 경우 추가 발송이 가능합니다. 문의 114)
결국 만기 2달전
부사님을 통한 피드백과 내가 생각한 적정 금액을 따져 2천만원 내렸다.
금액을 내리고 답장이 없었던 같은 구 부동산에도
다시 한번 더 문자로 알려드렸다.
그랬더니 ‘네’ 라는 답변조차 안했던 부동산에서도
광고를 해주겠다고 연락이 왔다.
그리고 2,3일 뒤 안되겠다싶어
문자를 더뿌렸다.
임보때 작성하던것을 다시 열어 어디서 인구이동이 많았는지,
드문드문 오던 손님이 어디서 왔는지 피드백 받았을때
일치하던 지역.
아 가까운 서울이 지금 전세난이라 여기까지 오는구나 싶어
여기까지 해야하나 싶은 상위지역까지
문자를 뿌리기시작했다.
총 거의500군데를 뿌렸다
전세입자 한놈만 잡자.. 라는 심정으로..
절박했지만 할 수 있는걸 찾아야했다.
( 900군데 뿌린분도 봤기때문에
그래 이건 아무것도 아냐하면서 불안한 마음을 진정시켰다)
감사하게 먼 곳에서도 한두 군데 전화도 주고
광고하시겠다 문자도 주셔서
50군데 이상 광고가 올라왔다.
하.. 그래도 소식이 없다.
전화줬던 적극적인 부동산은 다 체크해서 전화도 드리고
문자도 줬던 중간 적극적인(?) 부동산에도
주말되기전에 전세입자 잘 부탁드린다는 문자도 계속 남겼지만
돌아오는 답변은 이전과 비슷..
이 생활권 부동산은 격주로 일을 하시고
심지어 추석도 끼어있어 사림들이 잘 움직이지 않을것 같아
실제 전세 맞출 수 있는 기간은 더 짧게 느껴져 더 조급했다
🔹잘한점
: 포기하지 않고 광고 노출범위 늘린점
부동산 휴무일과 연휴일자를 파악하고 감안하여
더 빨리 계속 광고노출시키려 했던 점.
(당근 이런곳에도 노출시키던데 임차인분이 내부 사진 찍는걸 꺼려하셔서 못했다.
매수하면 사진 잘찍어오자..)
🔸부족한점:
사실 이전에 내가 생각한 적정금액은
2천만원보다 더 내렸어야했다.
그러나 네고 할수도 있잖아?라는 생각,
이와중에 그래도 전세나온게 내 물건 하나이고
옆 신축은 현금전세만 거의 되고 대출 잘 안되잖아…
라는 욕심을 버리지 못했다.
결론은 2천만원 내린 금액으로 맞춰지긴했으나
그 사이 내가 적정한 금액이 아니라는 생각에 맘고생이…
여차하면 신용대출까지 받아서
진짜 엄~~~청나게 싸게 내놓을 수도 있겠다 싶었다.
1달반 전
1달반이 조금 더 남은 시점에
잔금 여부를 다시 확인해야겠다 싶었다.
(현재 규제로 대출상담사를 통한 대출 자체가 막혀있었다.
그래도 혹시나 싶어 대출상담사께 여쭤보니
상담은 못해주지만 팁을 조금씩 알려주셔서 전화하길 잘했다 싶었다.)
물건지 근처은행,
부사님이 그나마 대출 좀 잘나온다고 말씀해주신 추천받은 은행
현재 내가 거주하는 근처 은행
주거래은행
등 10군데 넘게 전화했다.
( 생각보다 바로 상담이 안되어 몇번이고 전화하고,
전화로는 정말 간단하게만 말씀해주시거나
복잡하니 확인하고 연락주시거나
직접 대출해주시는분이 아닌 상담사가 받는 경우도 있는데
딱 우리가 알고 있는 규제 정도로만 답해주신다.
직접대출해주시는분은 이러저런 방법이 있다는 것까지는 알려주시는데 결
국은 직접 방문해야 정확하다.
그래서 알아보는데 생각보다 오래걸림.
확인하고 다음날 연락준다는 곳도 있음)
역전세 반환 대출이라는 것도 알게되어
더 받을 수 있다는 희망이 있었는데
알고보니 조금 오래된 제도였고,
내 경우에 전혀 해당되지 않았다.
(대출 상담사 레오님 유투브에서 봄
https://youtu.be/bKYb5ywClw0?si=38ponN4nYGLVxS4d)
결론은 25.6.27규제로 인해 전세퇴거자금대출 최대 1억이었다
(무조건 1억도 아님. 조건에 따라 달라짐)
이럴수가..
최악으로 잔금을 생각하고 있었는데 정말 안되네…
나 무슨생각으로 있었던거야…
수도권은 전세금 확 내리면 그래도 수요자는 있다하는데
나는 2천만원밖에 안내려서 그런가..
며칠 마음이 너무나 어지러웠다 (정확한 표현은 지옥이었다)
조금 더 남은 종잣돈과 신용대출이라도 받아서 시세보다
훨씬싸게 내릴 각오를 해야겠다싶어
신용대출, 종잣돈을 다시 계산했다.
🔹잘한점:
대출 여러지점 알아보기
🔸부족한점:
규제로 인해 최대 1억만 되는걸 알고 있었음에도
다른 대출이 있지않을까라는 막연한 희망회로와
수도권은 금방나가겠지하는 ..
결국 너무 근거없이 희망회로를 돌려버린점
(운이 좋았지.. 전세못뺐으면 어쩔뻔했니ㅜㅜ)
그래도 다행히 2천내린 가격으로 집보러 오는 세입자 분이 몇팀이 생겼다.
임차인분도 집보여주시는데 매우 적극적이셨고
우여곡절끝에 생각지도 않은 단지내 부동산에서 연락와
갑자기 전세입자를 맞추게 되었다.
정말 갑자기..!
(투자당시 굉장히 시큰둥하시고, 없어요. 했음.
매매건수도 많이 없고 ,전세문자에 응답도 없으셔서
거의 배제하고있던 부동산이었음)
참 사람일은 모르는구나😐
(그 사이 여러가지 에피소드가 많았다.
만기보다 한달정도 뒤에 입주가능한 손님 보여주고
일자 조정하려 했으나 안됐고,
새로운 새입자와 내가 돈을 합쳐 중도금 주고
일자를 조정하는 방향으로 합의하려고도 하고..
그 와중에 임차인분은
만기일자를 잘못 알고계셔 나에게 압박(?)을 하셨는데
나중에 사과하셨다)
이 기회로
전세만기보다 3일 늦은 일자이지만
계약하게끔 배려해주셨다.
우리도 분양받은 곳으로 이사를 해야하는 기존임차인이
중도금을 미리 내야했던것을 알고
받은 전세계약금과 + 종잣돈을 미리 보태드리기로했다.
젊은이들이 열심히 돈모아 투자하는것이 이쁘다며
최대한 부담되지 않는선에서
미리 전세금 일부 주는것을 부탁하신 거였고
서로 윈윈할 수 있는 상황이니 그리하고
서로 감사해하는 상황으로 마무리됐다.
심지어 당일 도배와 일부 수리를 했어야하는데
새로오신 임차인이 도배 다 끝나면 며칠뒤에 들어오시겠다 하셔서
맘편히 수리할 수 있는 시간까지 생겼다!!!!
계약금까지 받고
종교도 없는 나는 허공에 감사합니다를 연신 외쳤다.ㅎㅎ
진짜 너무너무 감사한 상황이었다.
이렇게 천국과 지옥을 오가는 전세빼기 끝
(좀 담대하게 받아들이려면 아직 멀었다. 후)
🔹잘한점 :
-기존 임차인과 소통을 해서 서로 필요한 부분을 알고 있던점.
-월부 Q&A를 통해 다양한 해결법을 여쭤본점.
매번 정말 많은 도움이 되는 월부 Q&A
많은 투자자 동료분들이 여러가지 다양한 의견과
생각지도 못한 방법을 말씀해주셔서 너무너무 늘 감사하다
또한 기존에 들었던 강의.
당시에는 그렇지~했던것이 실전에서는 머리가 하얘지며 리셋된다.
그 내용이 있었던거 같은데?
교재 찾아서 프로세스를 따라하다보면 해결되는 것들이 많았다.
이번 기회로 다음 전세빼기 잘해봐야겠다.
✅기억할점✅
▪️부사님이 책임져주지 않는다. 내가 보고 배운것을 믿자. 모든것은 내 책임
(매수당시 기본이래도 RR이라서 도배만하면 금방나가~하셨던 부사님이
전세뺄때 이거고쳐야겠어…로 되어버리고,
옆에 신축분양기간이 겹쳐서 전세기간 조정하고 싶어요 했을때
그것까지 신경쓰는구나~거기보다 여기가 낫지 신경안써도돼~하셨던 부사님이
나중엔 그 신축분양 때문에 전세가 안나가네…하셨다.
배신(?)감이 들었지만
결국 내 책임이라는 것을 수없이 많이 강의나 칼럼을 통해 들었기에 원망은 접어두었다)
▪️다리뻗고 잘 수 있는 맘편한 투자(전세빼기)가 좋다.
▪️신용대출, 종잣돈 업데이트 미리미리하자
▪️내 물건지보다 하위 생활권이더라도
1000세대가 넘는 대단지 가까운 신축은 수요를 뺏길 수 있다.
그것도 많이…
▪️신축은 미등기 단지가 많아 현금세입자가 유리하다.
현금세입자는 전세금이 훨씬 낮다. ( 최대 7천정도 차이가 났다) 염두해두자
▪️조급해하지 않으나 행동은 빠르게
▪️ 역시 투자는 마인드.
행동 하나하나 버거워 투자가 안맞나
또 부정적으로 될때 조금이라도 책을 읽으면 다잡았다.
(어려움은 회피의 대상이 아니라 경험의 대상이다_모니터에 붙혀 보면서 함.)
▪️동료들의 응원이 힘이 됐다. 작은거 하나라도 도움이 되는 사람이 되자
▪️직접 방문이 어렵다면 전화로라도 많이 알아보고 컨택하자.
할 수 있는 것을 찾아내자
도움받은 칼럼 링크
도움받은 칼럼이많지만 주로 반복해서 봤던 칼럼들(감사합니다^^)
🩷https://cafe.naver.com/wecando7/2016347 200군데 전세뿌리기양식_ 게리롱님
🩷https://weolbu.com/s/PCohF6Btpm 월천1님
🩷https://cafe.naver.com/wecando7/11354372 시노하나님
🩷https://cafe.naver.com/wecando7/10703799 재이리님
🩷https://cafe.naver.com/wecando7/11191359 입주장전세빼기모음전_히말라야달리님
✨월부 Q&A에서 배운 전세빼기 꿀팁✨
답변주셨던 모든 분들 다시 한번 감사합니다🙏
가격
▪️가격이 문제인경우가 대부분
▪️오래가져갈물건은 수리안하고 싸게, 오래가져갈 물건은 수리하고 적정가격에 전세놓기
▪️인테리어할 시간이 그래도 촉박하다면 가격에 초점을 더 맞추기
▪️전세금을 낮춘다면 전세보증보험 가입은 어느 금액까지 되는지 부동산 사장님들께 파악해 적정 전세가를 책정
상태
▪️장판도 인부를 더 붙이면(비용 더 지불)당일도 가능 할 수도 있어 업체와 조율해본다
▪️인테리어 후 모습을 미리 보여주기:
수리가 완료됐을 때 어떤 모습이 될지 사진(유사 평형 시공 사례나 참고 이미지)을 보여드리면서,
어디를 어떻게 고칠 건지 구체적으로 설명해드리면
임차인분들이 지금 상태만 보고 판단하지 않고 훨씬 긍정적으로 검토
중개사
▪️일잘러부동사님의 인센티브제안
▪️부사님의 차용도 여쭤볼 수 있다.
▪️단지 내 부동산뿐 아니라 인근 생활권, 비슷한 연식·평형 단지 부동산까지 매물을 넓게 노출하고 광고하기
피드백
▪️매물선택하지 않는 이유 피드백을 받고 원하는 방향으로 협상카드제안
다양한 협상 카드 유연성
▪️수리때문에 하루이틀 공실이 필요하다면 짐보관비용&숙박비용 지불도 같이 광고해볼 수 있다.
▪️수리할 시간이 없다면 비교적 짧은 시간에 가능한 부분은 미리 조건으로 제시,
시간이 필요한 공사는 계약 의사가 있는 분이 고민하는 경우 협의 OR 전세가 과감히 조정
▪️해당 수리부분 금액까지 빼주겠다는 협상카드
그 외
▪️사람간의 일이다! 만기일 연장가능한지 협의해본다.
▪️1금융권이 안된다면 제2금융권 전세금반환대출도 알아본다.
▪️전세금을 낮추거나 인테리어를 하는 방향 두가지로도 광고가능
