안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
얼마 전, 월급쟁이 부자들 유튜브 ‘주간머니 이슈 브리핑’ 코너에서
서울에서 시작된 전세난이 경기 인천까지 확산되면서
수도권 전 지역의 전세난과 그로 인한 전세 매매 가격의 급등이
이어지고 있다는 소식을 같이 다뤄주셨었는데요,
오늘은 실제 각 지역에서 나타나고 있는 변화와
전세 매매가 급등하는 상황 속에서
어떻게 내 집 마련에 대한 판단을 하고
유의해야 할 점은 무엇인지 같이 나눠보려고 합니다.
경기 인천의 실제 가격은 어떻게 움직이는가?
최근 1년간 경기와 인천 지역의 단지별로
매매가와 전세가가 어느정도 움직였는지를 살펴보면
서울에 인접한 성남은 매매가 23%, 전세가 14%
광명 역시 매매가 15%, 전세가 20%로
대부분 매매와 전세가 20% 내외로 빠르게 상승하는 것을 알 수 있습니다.
%로 보면 이정도 수준이지만,
실제 금액대로 보면 전세가도 1년만에 불과 1억이 넘게 오른 것으로
다음 전세 계약을 기다리시는 분들이라면,
재계약이 무서워질 정도의 수준인 것입니다.
왜 이렇게 가격이 올랐을까?
가격이 오른 것에는 여러가지 이유가 있지만
우선 가장 중요한 것은
‘서울’에서부터 시작한 전세난의 확산입니다.
작년 10월 토지거래 허가 구역이 지정되면서
서울 안에서 매매 거래는 ‘실거주’ 조건으로만 진행이 가능하면서
추가적으로 나올 수 있는 전세 매물이 사라지게 되었고,
여기에 신축 입주 물량까지 급감하면서
앞으로의 전세 물량마저 잠기게 된 것입니다.
그리고 여기서부터, ‘도미노’가 시작되었습니다.
- 서울 안에서 더 이상 오른 전세가를 감당할 수 없거나
새로운 집을 찾던 사람들이 결국 밀려나서
선택할 수 있는 대안이 되는 경기와 인천 지역으로 넘어오면서
수요가 넘어오게 되었고,
2. 더이상 전세가 아닌 매매를 하겠다라고 마음 먹었을 때,
가장 큰 허들이 되는 대출 규제에서 그래도 대출이 많이 나오는
15억 이하 아파트가 많이 움직이게 된 것입니다.
그러면 지금 살 수 있는 것부터 사야 하는거 아닌가요?
그리고 이런 상황에서 떠밀리듯이
경기 인천의 집을 구하는 분들이라면
지난번 서울에서처럼 기회를 놓치면 안되겠다는 생각에
살 수 있는 것이라면 당장 사야 하는게 아닐까?라는
불안한 마음이 드실 수도 있는데요,
하지만 이번엔 꼭 체크해야 할 것이 2가지 있습니다
첫번째, 아직 경기 인천에 남은 입주물량을 확인해야 합니다.
서울의 공급이 급감한데 반해
아직 경기 인천의 공급 물량은 생각보다 많이 남아 있습니다
내년과 내후년의 입주 물량이 10만여호에 가까울 정도이고,
실제 지역별로 살펴보면 입주가 몰려 있는 지역도 있는데요,
조금 더 자세히 지역별 물량을 살펴보면
내년에는 경기도에 물량이 집중 되어 있고,
시흥 평택과 같은 외곽 뿐 아니라
바로 위의 서울과 인접한 성남 수정구의 입주도 있는 상황입니다.
28년의 경우, 전체 연도 중 최대 물량으로
이번엔 인천 서구와 연수구,김포 평택에 집중되어 있으며
마지막 29년에는 이전보다는 물량은 줄어드나,
3기 신도시 입주와, 서울에 인접한 광명의 입주로
인근 지역에도 충분히 영향을 줄 수 있는 곳들입니다.
특히나 서울의 중심부에서 멀어질수록
그 지역을 찾는 수요가 줄어들고
새로운 집이 지어질 경우 신축을 찾아 이동하는 수요가 크기 때문에
사람들이 찾는 이유가 약한 곳에 입주 영향까지 있다면
생각보다 영향이 클 수 있습니다.
두번째, 시장의 가격이 왜곡되어 있다는 것을 아셔야 합니다.
마지막으로 중요한 것은 서울과 경기뿐 아니라,
같은 경기 인천 안에서도
가격의 왜곡이 있다는 점입니다.
서울에서 강남을 1시간안에 갈 수 있는 서울 4급지 구축이
상대적으로 더 멀리 있는 동탄의 가격과 비슷해지고 있고,
경기도 안에서도 서울 중심부가 가까운 안양 대단지 아파트가
수원의 신축 아파트와 가격이 비슷한 상황입니다.
마지막으로 둘 다 교통 호재가 있는 지역이긴 하지만
바로 앞에 과천과 서울로 이어지는 인덕원과
수원의 화서에 있는 단지 호가의 차이가 없다는 것은
분명히 지금 우리가 보는 후보 안에서
제대로 가치를 알고 골라야 하는 이유를 보여주고 있습니다.
전월세난으로 만약 매매를 고려 중이라면,
만약 위에서 이야기 헀던 전월세 난으로 인해서
진지하게 매매를 고려하신다면,
아래 2가지 내용을 직접 확인해보고, 비교해보시면 좋을 것 같습니다.
(1) 내가 보려는 지역 인근의 3년내 신축 입주는 얼마나 되는지
- 그리고 그 입주가 내가 사려는 단지에 영향을 줄 수 있을지
- 영향이 있더라도 감당 가능한 단지인지
(2) 그리고 가장 중요한 건,
그래서 내가 할 수 있는 단지 중에서 가장 가치가 있는 단지인지를
한 번 더 비교해봐야한다는 것입니다.
상황에 밀려서 아무거나 선택해야 하는 게 아니라
그래서 이 안에서 내가 할 수 있는 선택이 무엇인지를
능동적으로 찾고 선택한 사람은
그 다음에 선택할 수 있는 기회가 달라질 것입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
