처음 전세 임차인이 바뀌는 날, 집주인이 순서대로 챙겨야 할 것들

"처음으로 전세 임차인이 바뀌는데, 기존 임차인 집상태를 확인할 때 뭘 봐야 하나요?"

결론부터 말씀드리면, 잔금일에 집주인이 챙길 것은 ① 집의 파손·하자 기록, ② 관리비 등 정산할 돈, ③ 새 계약의 신고 세 가지입니다.

잔금일에는 어떤 순서로 진행될까요?

가장 일반적인 흐름은 ① 짐 반출 → ② 집상태 확인 → ③ 새 임차인 보증금 입금 → ④ 기존 임차인 보증금 반환입니다.

임차인의 주택 반환과 임대인의 보증금 반환은 동시이행 관계로 보기 때문에, 같은 날 순서대로 이어서 진행하는 것이 자연스럽습니다.

※ 시간대는 집마다 다르니 잔금일 며칠 전에 기존·새 임차인과 대략의 시간표를 맞춰 두시면 좋습니다. 새 임차인이 전세대출을 받는다면 대출 실행 시각도 미리 확인하시길 권합니다.

새 임차인의 보증금이 들어와야 기존 임차인에게 돌려줄 수 있는 구조에서는 ②번 확인이 지연되면 뒤 단계가 모두 밀립니다.

그래서 집상태 확인은 잔금일 당일에 처음 하지 말고, 기존 임차인이 이사하기 전에 한 번 미리 보는 것을 바랍니다. 이사 전에 문제를 발견해야 수리 시간과 협의 시간을 확보할 수 있기 때문입니다.

집상태 확인에서는 무엇을 봐야 할까요?

아래 항목을 하나씩 확인하면서 사진과 영상을 남겨 두시길 권합니다. 날짜와 시각이 함께 기록되는 휴대폰 촬영이면 충분합니다.

• 벽지·장판·바닥재 → 찢김, 큰 얼룩, 파손이 있는지 보고 통상적인 낡음과 구분하기 위해서입니다

• 천장·벽면·욕실·베란다 → 누수 흔적과 곰팡이는 원인에 따라 책임이 갈리기 때문입니다

• 보일러·에어컨·싱크대·환풍기 등 설비 작동 → 새 임차인 입주 전에 고장 여부를 알아야 하기 때문입니다

• 현관문·도어락·창문·방문 잠금장치 → 파손이나 작동 불량은 입주 직후 분쟁으로 이어지기 쉽습니다

• 붙박이장·수납장·옵션 가전 → 계약서에 적힌 옵션이 그대로 있는지 확인하기 위해서입니다

• 베란다·창고·다용도실 → 남은 짐이나 폐기물을 놓치기 쉬운 곳입니다

• 열쇠·카드키·도어락 비밀번호 → 인수 후 새 임차인에게 넘기기 전에 정리해야 합니다

촬영할 때는 방마다 전체 → 문제 부위 근접 순서로 찍고, 보일러·수전·에어컨은 작동하는 장면을 짧게 영상으로 남기면 나중에 큰 도움이 됩니다.

누수처럼 집 자체의 문제로 보이는 하자는 임차인 과실이 아니라면 집주인이 수선해야 하는 영역이 될 가능성이 큽니다(민법 제623조의 임대인 수선의무). 

그래서 파손이 눈에 띌 때 바로 임차인 탓으로 결론 내리기보다 원인을 먼저 확인하시는 편이 안전합니다. 

보일러·배관처럼 노후로 생긴 고장도 대체로 집주인 몫이 될 수 있습니다.

임차인에게 어디까지 원상회복을 요구할 수 있을까요?

임차인은 계약이 끝나면 목적물을 받을 때의 상태로 돌려줄 의무가 있습니다.

다만 대법원은 "통상적인 사용에 따른 손모에 대한 원상회복 비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다"는 취지로 판단해 왔습니다. 

통상 손모까지 임차인 부담으로 하려면 계약서에 그 범위가 구체적으로 적혀 있거나, 임차인이 그 의미를 분명히 알고 합의했다는 점이 인정되어야 한다고 설명됩니다.

"원상회복 의무가 있다" 정도의 포괄적인 문구만 있다면 통상 손모까지 청구하기는 어렵다는 것이 일반적인 설명입니다.

결국 계약서의 특약 문구를 먼저 다시 읽어 보시고, 입주 당시 상태를 담은 사진이나 기록이 있다면 지금 상태와 나란히 비교해 보시길 바랍니다. 

입주 당시 기록이 없으면 '임차인이 상태를 악화시켰다'는 입증이 어려워질 수 있다는 점도 기억해 두시면 좋겠습니다.

수리비를 보증금에서 빼도 될까요?

보증금은 임차인이 질 수 있는 채무를 담보하는 성격이 있어서, 정당한 수리비를 정산하는 일 자체는 가능합니다.

다만 임차인이 금액에 동의하지 않는 상태에서 일방적으로 공제하면 분쟁이 커질 수 있으니, 아래 순서를 바랍니다.

• 손상 사진과 수리 견적서를 준비하기 → 금액의 근거가 됩니다

• 기존 임차인에게 항목별로 설명하고 합의하기 → 구두로 끝내지 말고 정산 내용을 문자나 서면으로 남깁니다

• 합의된 공제액을 반영해 보증금을 반환하고 영수·확인 문서 받기

• 합의가 안 되면 쟁점이 아닌 부분은 먼저 정산하고, 쟁점 금액은 조정 절차를 알아보기 → 전액을 오래 쥐고 있으면 지연 부담이 커질 수 있습니다

※ 공제 가능 여부와 금액은 사안마다 달라서 분쟁이 크다면 법률 전문가의 확인을 받으시길 권합니다.

정산해야 할 돈에는 무엇이 있을까요?

관리비·공과금은 잔금일 기준으로 전기·가스·수도 검침을 맞춰 정산하고, 관리사무소에서 미납 여부를 확인하시면 됩니다. 미납이 남아 있으면 새 임차인 입주 후 문제가 되기 때문입니다.

장기수선충당금은 원칙적으로 집 소유자가 부담하는 돈입니다.

임차인이 관리비에 포함해 대신 냈다면, 계약이 끝날 때 임차인이 소유자에게 반환을 청구할 수 있다고 안내되고 있습니다. 

이는 공동주택에 해당하는 이야기이고, 단독·다가구 주택은 해당되지 않을 수 있습니다. 

임차인이 요청하기 전에 집주인이 먼저 관리사무소 납부 내역을 확인해 정산해 드리면 깔끔합니다.

반면 관리비예치금은 소유자가 낸 돈이라 임차인에게 돌려줄 돈이 아닙니다.

새 계약 후 신고는 언제까지 해야 할까요?

새 계약은 주택 임대차 계약 신고 대상인지 확인하셔야 합니다.

• 신고 기한 → 계약 체결일부터 30일 이내이며, 기준은 잔금일이 아니라 계약서를 쓴 날입니다

• 신고 방법 → 행정복지센터 방문 또는 부동산거래관리시스템

• 신고 의무자 → 원칙적으로 임대인과 임차인이 함께 신고합니다

• 확정일자 → 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 함께 부여되는 것으로 안내됩니다

• 갱신·변경 → 보증금이나 월세가 바뀌는 계약은 새로 신고하고, 금액 변동 없이 기간만 연장한 경우는 대상에서 제외되는 것으로 안내됩니다

계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났고, 6월 1일 이후 체결한 계약부터 과태료 대상입니다.

과태료는 지연·미신고의 경우 약 2만 원에서 30만 원 수준으로 완화되었고, 거짓 신고는 더 무겁게 최대 100만 원까지 부과될 수 있다고 알려져 있습니다. 

구체적 금액은 계약 금액과 지연 기간에 따라 달라지므로 신고 전에 부동산거래관리시스템이나 관할 행정복지센터에서 최신 안내를 확인하시길 바랍니다.

새 임차인에게 알려야 할 정보도 있을까요?

2023년 4월부터는 임대차 계약 시 임차인이 요청하면 임대인이 선순위 임차보증금(확정일자 부여 현황 등)과 국세·지방세 체납 여부 등을 제시해야 하는 제도가 시행되고 있습니다.

새 임차인이 이를 요구하는 경우 당황하지 않도록, 납세증명서와 확정일자 부여 현황 같은 서류를 미리 준비해 두시길 바랍니다. 

구체적인 대상과 방식은 법무부와 국토교통부 안내를 확인하세요.

잔금일 전에 한 번 더 확인할 것

• 기존 계약서의 원상회복·수리 관련 특약 다시 읽기 → 청구 가능한 범위가 여기서 정해집니다

• 기존 임차인의 보증금 반환 계좌 미리 받아 두기 → 잔금일 당일 착오 송금을 막기 위해서입니다. 예금주명과 입금 금액을 송금 전에 한 번 더 확인합니다

• 관리사무소에 관리비 미납과 장기수선충당금 납부 내역 문의하기 → 정산 금액을 미리 알 수 있습니다

• 기존 임차인이 이사하기 전에 집상태를 한 번 미리 확인하기 → 수리 시간을 확보합니다

• 잔금일에 집상태를 확인하며 사진·영상 남기기 → 이후 분쟁의 기준 자료가 됩니다

• 기존 임차인의 이사 완료와 열쇠·비밀번호 인수를 확인하고, 보증금 반환 영수 받기

• 새 계약 체결일로부터 30일 안에 임대차 신고하기 → 계약일을 기준으로 기한을 계산합니다

처음 겪는 잔금일은 누구에게나 긴장되는 날입니다.

하나하나 확인하고 기록해 두시면 큰 문제 없이 마무리하실 수 있을 것이라고 생각합니다. 

읽어주셔서 감사합니다.