안녕하세요, 순호입니다.
오랜만에 수강하는 지투반에서 1강은 재이리 튜터님께서 진행해주셨습니다.
이번 강의에서 남겨야 할 3가지에 대해서 알려주셨습니다.
- 지방 투자에서 종잣돈을 2배로 불리기 위한 투자방향성
- 지방투자의 매수, 보유, 매도를 성공적으로 하기 위한 방법
- 지방투자 로드맵
| 지방 투자에서 종잣돈을 2배로 불리기 위한 투자방향성
지방 투자를 ‘잘한다’는 것에 대해서 튜터님께서 설명해주셨는데요
1) 어느 지역에 투자를 해야할 지 볼 줄 아는 실력과
2) 여기 사는 사람들이 좋아하는 곳은 어디인지 아는 것이 매우 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
지방에서는 특히나 공급에 따라 가격이 정직하게 움직이는 시장입니다.
어느 지역이 공급이 줄어들고 있는지, 그리고 공급이 줄어들면 건설사에서
다시 집을 지으려고 하기 때문에 공급이 늘어나는 것도 알고 있어야 합니다.
지방에서는 모든 단지를 투자 대상으로 보는게 아닌 그 지역에서 사람들이 선호하는 단지가 어디인지
단지를 뾰족하게 볼 줄 알아야 합니다.
그렇기 때문에 임장과 임장보고서를 서울 수도권 보다 더 꼼꼼히 작성하고 실력을 키워야 합니다.
서울에서는 직장과 교통이 매우 중요하고 하나의 판에 적용되는 입지요소이기 때문에
다른 입지 요소가 상대적으로 영향을 덜 미치게 됩니다.
하지만 지방에서는 직장과 교통이 여전히 영향을 미치지만 지방에서는 그 규모가 서울 수도권에 비하면
매우 협소하기 때문에 영향이 제한적입니다.
그래서 직장, 교통을 제외한 나머지 요소인 환경, 학군, 리스크 요소가 매우 중요하며
환경에 연식, 아파트 상태, 커뮤니티 등 매우 디테일한 요소까지 파악을 해야하고
학군지, 초등학교 배정, 길을 건너는지 아닌지, 공장 근처인지 아닌지 등의
세밀하게 임장을 하고 임보를 작성해야합니다.
이런 요소 하나하나가 선호도에 영향을 미치고, 보유하고 매도를 할 때 큰 영향을 미치기 때문에
매수 하기 전에 꼼꼼히 파악해 둘 필요가 있습니다.
| 지방투자의 매수, 보유, 매도를 성공적으로 하기 위한 방법
투자에서 가장 먼저 고려할 부분은 저평가 부분입니다.
저평가, 가치 대비 해서 얼마나 싼지를 봐야합니다.
많이 실수하는 부분이 싼지를 먼저 보고 가치를 판단하는 오류를 범하기도 하고
투자금을 기준으로 물건을 뽑은 후 가치를 파악하기도 하는데요.
하지만 늘 우선 해야할 부분은 가치를 먼저 파악하고 → 투자금을 확인하고 → 리스크를
파악하는 순서로 투자 대상을 검토해야합니다.
이 부분은 지방투자이던, 수도권 투자이던 투자의 원칙으로 바뀌지 않는 부분입니다.
수도권과 달리 지방에서는 모든 단지가 시간이 지나면 다 오르는 것은 아닙니다.
어떤 단지들은 이전 전고점을 뚫지 못하고 가격이 상승하지 못하기도 하는데요.
이런 단지들은 가치가 매우 낮아 투자를 피해야하는 저가치 단지들입니다.
이런 저가치 단지들은 소액투자를 준비할 때 매우 주의해야하는데요.
저가치와 저평가 단지를 혼동할 수 있기 때문입니다.
매매-전세 갭이 줄어드는 단지들이기 때문에 그만큼 전세가격이 밀어올릴때 까지 매매 가격이 오르지 못하는데요.
그러다 보니 이 단지가 저가치 단지인지 저평가 단지인지 헷갈릴 때가 많습니다.
그렇기 때문에 입지 평가를 꼼꼼히 하고 사람들이 좋아하는 곳인지 파악할 필요가 있습니다.
지방 투자는 일부 랜드마크 단지가 아니라면 매도를 해야하는 자산이 대부분 입니다.
저도 지방에서 매도를 해보았고, 동료분들의 매도를 옆에서 지켜보기도 하고 돕기도 하면서
얼마나 매도가 어려운 일인지를 경험하고 있습니다.
매수는 나의 의지에 따라 가능하지만 매도는 내가 아무리 열심히 하더라도 사주는 사람이 나타나야 합니다.
그렇기 때문에 매도 절차에 따라 단계별로 수행해야하고 마음 단단히 먹고 해야하는 일입니다.
| 지방투자 로드맵
지방투자의 로드맵 편에서는 많은 월부 수강생 분들이 지방투자를 통해
종잣돈을 불려서 서울 수도권 투자를 성공하셨습니다.
저도 1호기를 지방에 투자를 하였고 100% 이상의 수익을 통해 더 좋은 물건으로 갈아탔습니다.
수도권은 아니지만 더 좋은 지역에 물건을 갈아탔기에 이 지방물건을 통해 서울로 바로 투자를 할 수 있는
발판을 마련할 수 있는 기회를 잡게 되었습니다.
만약 제가 모을 수 있는 종잣돈으로 했다면 모으는데 더 오랜 시간이 걸렸을 것이고
다음 수도권, 서울 투자는 훨씬 더 오래 걸릴 수 있을 것 같습니다.
튜터님께서 말씀하신 최종 목표로 가기 위해서는 저의 연 저축액으로는 한번에 갈 수 없습니다.
그러기 때문에 연 저축액 + 징검다리 투자가 꼭 필요하고 징검다리 투자를 위해서는 지방 투자가 불가피 합니다.
지방 투자는 내가 공부를 더 많이 하고 준비 할수록 감당가능한 리스크로 만들 수 있다고 생각합니다.
지방에 관심이 없는 지금이 시기가 어쩌면 가장 좋은 기회를 주고 있는 시기가 아닌가 생각이 듭니다.
지방 투자는 더 이상 안된다는 이야기를 너무 많이 들어왔지만,
그럼에도 여전히 의미있는 투자 결과를 만들어 내고 있는 사람들이 많습니다.
지방 투자로 종잣돈을 불릴 수 있다는 믿음을 가지고 열심히 투자공부해 나가겠습니다
긴 강의 만들어주신 튜터님 감사합니다 :-)
