서울/수도권의 토지거래허가구역이 지속적으로 확대되고,
수도권 비규제 지역의 매매가가 상승함에 따라
지방 광역시 혹은 지방 중소도시에 자산을 취득하기 위해
평일 퇴근 후에는 임장보고서도 작성하고,
주말에는 귀한 시간을 내어 멀리 임장을 다녀오는데요.
더 좋은 가치의 자산을 취득하기 위해
혹은 투자금을 회수하기 위해 아래와 같은 질문이 들겁니다.
“전세가를 높게 맞추면, 투자금을 줄일 수 있겠는데?”
“이번이 전세 만기인데, 시세대로 올려받으면 되겠지?”
힘들게 시간을 내어 투자 대상을 검토하고 운영하는 과정이다보니
자칫 욕심이 날 수도 있는 상황입니다.
이러한 상황은 투자 경험이 적은 분들도
투자 경험이 많은 분들도 항상 고민하는 부분인데요.
지방 투자를 고민 할 때,
잃지 않는 투자를 위해 우리가 왜 공급을 면밀히 봐야하는지 정리해보겠습니다.
공급이 지방 투자에 있어서 얼마나 큰 영향을 끼치나요 ?
튜터님들 혹은 강의를 통해서 공급의 중요성은 항상 배우고 있습니다.
임장보고서 ‘공급’ 파트에도 항상 3년치 수요와 공급 그래프를 담아두었습니다.
하지만 투자 의사결정이 필요한 시점에는
더 높은 매매가의 단지에 투자하고 싶고, 투자금을 더 좁히고 싶은 마음에
“이 정도 공급은 괜찮지 않을까?”
라는 조급한 마음이 생기곤 합니다.
이런 마음은 직접 과거 전세가의 흐름을 확인해보며 다잡을 수 있습니다.
울산광역시 남구에 있는 단지를 예를 들어 확인해보면,
울산 신정푸르지오 34평 2012년식, 1,280세대 | ||
연도 | 전세가 | 증감 |
2015 | 27,500 |
|
2017 | 33,000 | 20% |
2019 | 30,000 | -9% |
2021 | 45,000 | 50% |
2023 | 36,000 | -20% |
2025 | 37,000 | 3% |
2026.1 | 45,000 | 22% |
(매년 1월 KB시세 기준, 단위 만원)
① 2019년에는 2017년 대비 -3천만원 (-9%)
② 2023년에는 2021년 대비 -9천만원 (-20%)
큰 폭으로 두 번의 전세가 하락이 있었던 것을 볼 수 있습니다.
그리고 그 이유는 공급에 있습니다.
(출처 : 부동산지인)
위는 울산의 수요/공급 그래프입니다.
전세가가 하락했던 시기는 항상 수요 대비 많은 공급이 있었습니다.
그리고 2019년보다 2023년에 하락폭이 더 컸던 이유는,
(출처 : 부동산지인)
당시 위와 같이 미분양 물량의 증가와 코로나 팬데믹 이후의
‘21년 8월 ~ ’23년 1월 동안 기준금리가 3.00%p오르는 영향이 함께 있었기 때문입니다.
수도권은 수요의 크기가 다르기 때문에 영향의 정도가 다릅니다.
부천시 원미구의 한 단지를 예를 들어 확인하면,
부천시 원미구 포도삼보영남 34평 1994년식, 1,836세대 | ||
연도 | 전세가 | 증감 |
2015 | 23,500 |
|
2017 | 31,500 | 34% |
2019 | 31,750 | 1% |
2021 | 45,000 | 42% |
2023 | 40,000 | -11% |
2025 | 44,000 | 10% |
2026.1 | 45,000 | 2% |
(매년 1월 KB시세 기준, 단위 만원)
① 2019년에는 2017년와 동일 수준 (+1%)
② 2023년에는 2021년 대비 -5천만원 (-11%)
(출처 : 부동산지인)
수도권의 경우 하나의 권역으로 공급에 영향을 받는 경향이 있으며,
동일한 권역에서 공급이 많은 시기와 금리 인상의 시기임에도 불구하고
울산광역시에 비해서 전세가 하락의 영향이 적은 것을 확인 할 수 있습니다.
- '19년도 과공급 시기 전세가 : 울산 신정푸르지오 -3천만원 / 부천 포도삼보영남 +250만원
- '23년도 과공급+금리인상 시기 전세가 : 울산 신정푸르지오 -9천만원 / 부천 포도삼보영남 -5천만원
그 이유는
약 2,600만명이 모여 살고 있는 서울/수도권과 약 110만명의 울산광역시.
아파트에 거주하고 싶어하는 사람들의 수요의 크기가 다르기 때문입니다.
그로 인해 공급이 주는 영향이 수도권과 지방은 다를 수 있는 것이고,
지방 투자에서 공급을 고려하지 않고 현재의 전세가가 높은 것만 고려하거나,
다음 전세가를 높여 투자금을 회수하는 것은 역전세를 만날 확률을 높이는 것입니다.
그렇기 때문에 지방 투자에 있어서 반드시 확인해야 할 한 가지가 공급인 이유입니다.
지방 투자/보유를 위해 기억해야 할 세 가지.
첫 번째, 아직 매수 전이라면 공급을 꼭 면밀히 확인합니다.
① 공급을 확인 할 때에는 가장 먼저 해당 지역의 적정수요와 연도별 입주 물량을 확인하고,
② 미래 공급까지도 확인하기 위해 인허가 & 착공 물량까지도 점검하고,
③ 마지막으로 준공 후 미분양 물량이 남아있는지 또한 확인이 필요합니다.
그리고 입주 물량 / 인허가 & 착공 물량 / 미분양 물량의 양도 중요하지만,
계획된 위치 또한 면밀히 확인하여 직접적인 영향권 안에 들어오는지도 확인해야 합니다.
두 번째, 이미 보유 중이라면 전세가를 보수적으로 운영합니다.
이미 투자를 진행하였고, 전세 재계약이 예정되어있다면
앞서 말씀드린 공급 물량들에 대해서 다시 한번 점검해본 후 보수적인 전세 운영이 필요합니다.
세 번째, 현금성 자산을 보유하여 역전세에 대비합니다.
임차인과의 계약기간을 변경 할 수 없거나, 미처 공급을 예상하지 못하여 역전세가 예상된다면
현금성 자산을 보유하여 자산을 지킬 수 있는 방향으로 행동해야 합니다.
이번 달 임장지에서 ‘공급’을 눈여겨 보세요.
앞마당을 만들어가는 과정 중에서 항상 투자한다는 생각으로
임장보고서에 ‘공급’을 꼼꼼하게 정리해 나가셨으면 좋겠습니다.
우리가 이번 달 만들어가는 앞마당에서 투자 기회가 분명히 올 수 있고,
다른 지역과의 비교 대상이 될 수 있기 때문입니다.
