1강을 듣고 나서 임장보고서의 정의를 조금 새롭게 하게 되었습니다.
지금까지 저는 임장보고서를 "무엇을 살까"를 정하는 도구로만 써왔습니다. 그런데 제러미님은 임장보고서에 보유와 매도, 그러니까 수익실현과 갈아타기까지 담아야 하고, 시장과 정책에 대응하는 능력을 키워야 한다고 하셨습니다. 사는 것만 고민하던 제가 이제는 보유하고 있는 것과 팔 것까지 같이 고민해야 한다는 걸 배웠습니다.
[현재 시장은 가격, 공급, 금리, 분위기 네 가지로 본다]
수도권 시장을 가격, 공급, 금리, 분위기로 나눠서 보는 틀을 다시 정리할 수 있었습니다.
가격은 상급지가 보합이고 중하급지와 외곽이 오르고 있습니다. 그래서 지금은 하급지에서 상급지로 갈아타기 좋은 시기가 이어지고 있다고 하셨습니다. 상승장의 갈아타기입니다.
공급은 서울이 매우 부족하고, 경기도는 권역별로 국지적인 과공급이 있습니다. 상승장이 무조건 외곽으로 퍼져나간다고 생각하면 안 된다는 말씀이 기억에 남습니다. 인천과 부평에도 공급이 있고, 부천에서 검단으로 수요가 많이 넘어가니 검단구까지 같이 봐야 한다고 하셨습니다.
금리는 최근 2회 연속으로 올라 기준금리가 3%가 되었고, 하반기에도 인상 기조가 강합니다. 다만 급격하게 오르는 건 아니라서 내가 감당 가능한지를 보라고 하셨습니다.
분위기는 정책 영향으로 상급지에 매물이 쌓이고 있습니다. 토지거래허가 건수도 같이 보고, 8/3 세제개편안을 기준으로 시장을 읽어야 한다고 하셨습니다. → 시장판단을 위해서 토지거래허가 건수를 월별로 볼수도 있겠구나
[3개월 단위로 보면 흐름이 보인다]
서울 구별 평당가격과 전세가율을 3개월 단위로 살펴보는 방법이 가장 와닿았습니다. 20년 3월에 돈풀기가 시작되었기 때문에 20년 3월을 기준으로 비교하셨고, 1개월마다 보기보다는 3개월씩 묶어서 보셨습니다.
상승률은 3군, 2군, 1군 순이었고, 4군도 이에 못지않게 비슷하게 올랐습니다. 5군은 단지마다 달랐습니다. 4급지, 5급지에서도 선호하는 단지는 80% 올랐다는 이야기를 듣고, 중하급지 단지들도 더 이상 싸다고 보기 어렵다는 걸 느꼈습니다. 15억 이하라고 무조건 싼 게 아니었습니다.
이 부분을 들으면서 저도 분기별 3개월 매매, 전세 시세를 구현해서 봐야 겠다고 생각했습니다.
[더 좋은 땅이 먼저 오르지만, 결국 키맞추기가 된다]
북아현두산과 독립문극동을 비교한 사례가 인상 깊었습니다. 시기에 따라 엎치락뒤치락할 수 있다는 것입니다. 교통호재가 있고 땅이 좋은 곳이 먼저 오르지만, 가치가 비슷하다면 결국 다 키맞추기가 됩니다.
그래서 한 번 정리하고 끝내면 안 되고 계속 복기해야 한다고 하셨습니다. 수도권 투자 의사결정 과정에서 배운 대로 시장이 흘러갔는지 점검하고, 내 투자를 복기해서 다음 투자에 반영하는 것. 이번 상승장에서 내가 단지 변화를 만들 수 있는지 봐야 한다는 말씀이 오래 남았습니다.
[시장도 변하고 나의 상황도 변한다]
원칙과 기준을 정리할 때 시장 상황만 보면 안 된다고 하셨습니다. 나의 상황도 변하기 때문입니다. 부동산 투자를 하는 이유는 가치 있는 자산을 모아 부자로 향하는 것이고, 그 과정에서 보유세와 역전세를 직접 시뮬레이션해봐야 합니다.
보유세 시뮬레이션 계산기를 만들어 실제로 계산해보고, 전세 역전세도 시뮬레이션해보라고 하셨습니다. 단지를 예로 들어 2년 동안 전세가 얼마나 올랐는지, 얼마를 돌려줘야 하는지 KB 시세로 계산해보는 방식이었습니다. 다주택을 가진 입장에서 이 부분은 미뤄둘 수 없는 숙제라는 생각이 들었습니다. → 보유물건 역전세 시물레이션 해보기
[성장, 태도, 마인드]
학기 초의 열정은 사그라들고 적당히 타협하게 되는 걸 경계하라고 하셨습니다. 스스로 계획하고 성취하기 위해 성장계획서를 쓰고, 재수강이라면 새롭게 시도할 행동을 찾으라고 하셨습니다. 저는 이번 학기에 독서를 많이 하는 것으로 정했습니다.
힘든 상황이 닥치면 나도 모르게 반 안에서 하고 있는 행동을 돌아보고, 좋은 사람이 되려고 노력하라는 말씀도 있었습니다. 그리고 가족과 회사를 극단으로 몰아가는 투자는 하지 말라는 말씀이 마음에 걸렸습니다. 투자를 이유로 가족과 일을 뒤로 미룬 적이 없었는지 돌아보게 되었습니다. → 이번학기는 직장을 버리지 말자라고 생각함
[내가 적용할 것]
1. 구별 평당가와 전세가율을 3개월 단위로 정리하고, 20년 3월 기준 비교를 같이 본다. 서울뿐 아니라 경기도도 같이 본다.
2. 투자 고려 단지마다 쌍둥이 단지를 하나씩 정해서, 둘 중 덜 오른 쪽을 찾는다. 이걸 그래프로 한눈에 볼 수 있게 만들어본다.
3. 공급은 서북권역처럼 권역별로 나눠서 보고, 3기 신도시 공급 홈페이지와 검단까지 확인한다.
4. 토지거래허가 건수를 시세지도에서 확인한다.
5. 보유세 계산기와 전세 역전세 계산기를 직접 만들어 내 물건으로 시뮬레이션해본다.
