요즘 부동산 뉴스를 보고 있으면 마음이 편치 않습니다.
연일 쏟아지는 전월세 가격 상승 기사.
좀처럼 안정되지 않는 임대차 시장.
서울에서 시작된 집값 상승세는 이제 경기도 외곽까지 번져가고 있습니다.
누군가는 오르는 전셋값에 걱정하고,
누군가는 집주인의 연락에 이사를 고민하고,
또 누군가는 하루가 다르게 오르는 집값을 보며 조급해지기 마련입니다.
그렇다면 지금 이 시장에서 누가 가장 마음 편히 잠들 수 있을까요?
월세입자일까요?
전세입자일까요?
아니면 내 집을 가진 사람일까요?
아마 많은 분들이 내 집을 가진 사람이라고 답하실 것 같습니다.
안녕하세요!
월급쟁이 엄마 투자자 돈죠앙입니다. :)
우리는 왜 이렇게 내 집을 갖고 싶어 할까요?
월세에서 전세로, 전세에서 자가로.
내 집 한 채만 있으면 적어도 주거 걱정만큼은 끝날 것 같기 때문일 겁니다.
하지만, 정말 내 집을 마련하면 더 행복해질까요?
당연히 그럴 것 같았는데, 최근 발표된 한 연구 결과는 우리의 예상과 달랐습니다.
내 집을 마련하고도 오히려 삶의 만족도가 떨어지는 사람들이 있다는 것입니다.
도대체 왜 그럴까요?
1. 내 집 마련이 모두에게 행복을 주는 것은 아니었습니다.
연구에서는 자가로 전환하는 시점의 단기 효과와 자가에 거주하면서 누적되는 장기 효과를 구분했습니다.
흥미로운 것은요, 소득수준에 따라 정반대의 결과가 나왔다는 점입니다.
먼저 저소득층의 경우,
임차에서 자가로 전환한 직후에는 오히려 삶의 만족도가 하락하는 경향이 나타났습니다.
내 집을 마련했다는 성취감도 있지만, 대출 상환이나 예상하지 못했던 유지비 등 경제적 부담이 크게 다가올 수 있기 때문입니다. 그런데 장기적으로는 다른 결과가 나타났습니다. 주거 안정성이 쌓이면서 삶의 만족도가 높아지는 경향을 보인 것입니다.
반면 중·고소득층의 경우는요,
자가로 전환하는 것 자체가 삶의 만족도에 큰 영향을 주지 않았고, 장기적으로는 오히려 만족도가 하락하는 경향이 나타났습니다. 만족도가 하락한다니요..? 우리가 갖고 있는 통념과는 조금 달라 보입니다.
연구에서는 이를 '기대 불일치'로 해석했습니다. 처음에는 내 집이 생겼다는 사실만으로 행복했지만, 시간이 지나면서 더 좋은 집이 보이고 기대 수준도 높아진다는 것입니다.
사실 우리 그대로의 민낯이 아닐까?라는 생각이 들었습니다.
처음에는 내 집 한 채만 있으면 좋겠다고 생각하다가,
막상 집이 생기면 더 좋은 동네, 더 좋은 아파트가 눈에 들어오니까요.
여기서 투자적으로 한번 짚고 넘어가고 싶은 점은요,
사람들이 원하는 주거의 가치는 고정되어 있지 않다는 것입니다.
주거 안정성을 확보하기 전과 확보한 이후, 사람들이 집에서 얻고자 하는 것은 달라질 수 있습니다.
이는 왜 사람들이 계속해서 더 나은 주거환경을 찾아 이동하려 하는지 생각해 볼 수 있게 되었습니다.
물론 만족도가 낮아진다는 것이 반드시 상급지 갈아타기로 이어진다는 의미는 아닙니다.
다만 투자자로서 '사람들은 왜 이곳으로 이동하고 싶어 할까?'라는 질문을 다시 해봐야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
2. 가장 중요한 것은 집 자체가 아니라 동네였습니다.
이번 연구에서 가장 인상 깊었던 부분입니다.
소득 수준과 생애주기에 관계없이 삶의 만족도와 일관되게 관련되어 있었던 요인은
바로 '주거환경 만족도'였습니다.
여기서 근린환경은 단순히 집 주변 몇백 미터를 의미하지 않습니다.
내가 실제로 생활하는 동네, 즉 생활권을 의미하는데요,
밤길이 안전한지, 병원과 시장이 가까운지, 생활시설을 편리하게 이용할 수 있는지와 같은 요소들입니다.
이 부분에서 우리가 투자자로써 놓치지 말아야 할 부분에 대해서 떠올랐습니다.
우리는 입지를 평가할 때 교통, 학군, 환경, 직장 접근성 등을 살펴봅니다.
그런데 이러한 요소들이 중요한 이유는 무엇일까 한번 더 고민해보면,
결국 사람들이 그곳에서 살아가면서 느끼는 편리함과 만족도가 중요하다는 점입니다.
예를 들어 고덕 신도시 같은 곳은 중심 업무지구와의 거리가 다소 멀더라도 쾌적한 주거환경과 잘 갖춰진 생활 인프라로 높은 거주 선호를 형성합니다. 반대로 교통이 편리한 초역세권이라 하더라도 주거환경이 아쉬워 가족 단위 수요의 선호가 상대적으로 낮을 수도 있습니다. 그렇다면 투자자는 단순히 입지 요소를 나열하는 데서 멈춰서는 안 되겠다는 생각이 들었습니다.
'이곳은 지하철이 가깝다.'
'이곳은 학군이 좋다.'
여기서 한 걸음 더 나아가서,
'그래서 사람들은 왜 이 동네에 살고 싶어 할까?'
'이 생활권을 선택하는 사람들은 무엇을 중요하게 생각할까?'
'비슷한 가격이라면 사람들은 어느 곳을 더 선택하고 싶어 할까?'
결국 투자에서 중요한 것은 집의 조건을 아는 것을 넘어,
그 집을 선택하는 사람들의 수요를 이해하는 것이라는 생각이 들었습니다.
(다만 삶의 만족도가 높은 지역이 반드시 투자 수익률도 높다는 의미는 아닙니다.
하지만 투자 수익률보다 더 중요한 것이 우리 삶에 있을 수 있다는 점을 말씀드리고 싶었습니다.)
3. 살 수 있는 집과 감당할 수 있는 집은 다릅니다.
흔히 노후에는 내 집 한 채가 있어야 안정적이라고 생각합니다.
그런데 연구에서는 노년기에 새롭게 자가를 마련할 경우 단기적으로 만족도가 하락했고,
장기적으로도 주택 소유 자체가 만족도에 뚜렷한 영향을 주지 않았습니다.
오히려 생활환경과 경제적인 부담, 실제로 사용할 수 있는 자금 등이 중요하게 작용한다고 언급했는데요.
이 또한 내 집 마련과 투자에서 우리가 놓치지 말아야 할 부분이 떠올랐습니다.
바로 '보유할 수 있는 능력'입니다.
우리는 집을 살 때 얼마까지 대출받을 수 있는지, 얼마짜리 집까지 매수할 수 있는지를 먼저 계산합니다.
하지만 집을 매수할 수 있다는 것과 그 집을 안정적으로 보유할 수 있다는 것은 다른 문제입니다.
대출을 최대한 활용해서 좋은 입지의 아파트를 매수했다고 가정해 보겠습니다.
자산 가치가 상승한다면 좋은 선택이 될 수도 있습니다.
그러나 매달 원리금을 갚느라 가족과 여행을 가지 못하고, 아이들의 교육비나 생활비까지 줄여야 한다면 어떨까요?
그 선택이 자산 형성에는 도움이 될 수 있어도 현재의 삶의 만족도까지 높여준다고 단정할 수는 없을 것입니다.
결국 영끌의 문제도 대출금이 얼마나 큰가보다 내가 감당할 수 있는 수준인가를 판단하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.
투자에서 배운 '잃지 않는 투자'의 원칙이 내 집 마련에서도 중요하다는 생각이 들었습니다.
4. 좋은 투자와 좋은 내 집 마련은 같은 선택일까요?
저 역시 최근 갈아타기를 고민하면서 많은 생각을 하고 있습니다.
보유한 자산을 유지하면서 투자 수익을 추구하는 것이 좋을지,
더 좋은 생활환경으로 이동하는 것이 좋을지 말입니다.
사실 예전에는 좀 더 단순하게 생각했습니다.
더 좋은 입지의 아파트로 이동할 수 있다면 당연히 좋은 선택이 아닐까?
그런데 이번 연구를 접하면서 질문이 조금 달라졌습니다.
'더 좋은 집으로 갈 수 있는가?'가 아니라,
'더 좋은 집으로 가는 것이 지금 우리 가족에게 더 나은 선택인가?'
물론 자산 가치가 높은 집을 선택하는 것은 중요합니다.
하지만 그 선택을 위해 얼마나 많은 현금을 투입해야 하는지,
앞으로의 소득으로 감당할 수 있는지,
우리 가족의 현재 생애주기에 필요한 환경인지도 함께 살펴봐야 한다는 생각이 들었습니다.
좋은 투자와 좋은 내 집 마련이 반드시 같은 선택은 아닐 수 있습니다.
투자는 내가 가진 돈으로 가치 대비 저평가된 자산을 선택하는 과정이라면,
내 집 마련은 자산의 가치뿐 아니라 가족의 생활환경과 경제적 지속 가능성까지 고려하는 과정이기 때문입니다.
그래서 갈아타기를 고민할 때도 단순히 상급지로 이동한다는 사실만으로 의사결정을 내려서는 안 되겠다는 생각이 들었습니다. 무엇을 얻고, 무엇을 포기하는지까지 고려해야겠다는 생각이 들었습니다.
5. 결국 투자자는 사람을 이해해야 합니다.
'우리는 아파트를 공부하지만, 결국 그 아파트에 살 사람을 이해해야 한다.'
같은 아파트라도 누군가에게는 평생의 주거 안정성을 의미하고,
누군가에게는 더 좋은 집으로 이동하기 위한 과정일 수 있습니다.
누군가에게는 직장 접근성이 가장 중요하고,
누군가에게는 자녀의 교육환경이,
또 누군가에게는 병원과 생활시설이 가장 중요할 수 있습니다.
그래서 단순히 좋은 요소가 얼마나 많은지를 넘어,
어떤 사람들이 이 지역을 선택하고 왜 계속 살고 싶어 하는지 생각해야 한다고 느꼈습니다.
그리고 내 집 마련을 할 때는 좋은 집을 사는 것만큼이나
그 집을 보유하면서 어떤 삶을 살아갈 수 있을지 고민해야겠습니다.
좋은 투자는 가치 있는 자산을 선택하는 것이지만,
좋은 내 집 마련은 가치 있는 자산과 지속 가능한 삶 사이에서 균형을 찾는 것이 아닐까요?
마지막으로 여러분께도 질문을 드리고 싶습니다.
여러분은 지금 어떤 이유로 집을 사고 싶으신가요?
주거의 안정성인가요, 더 나은 생활환경인가요, 아니면 자산의 쌓는 것인가요?
그 목적이 분명해질 때 우리가 내려야 선택도 조금 더 선명해질 것 같습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
우리 모두 좋은 집을 찾는 것을 넘어,
좋은 선택을 할 수 있는 투자자로 성장했으면 좋겠습니다. :)
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