안녕하세요.
세상에서 가장 존경하는 아내 그리고 두 아이와 서울에서 살고 있으며, 36회 공인중개사이자 데이터로 부동산을 분석하는 것을 좋아하는 자이코입니다.
2026년 10월 11일 지금 부동산 시장은 어디쯤일까요?
저는 부동산 시장이 앞으로 더 오를지, 규제로 떨어질지 알 수 없고 예측할 수도 없는 사람입니다.
하지만 지난 상승장을 복기해 보고 대내외 적인 상황과 지표들을 분석해 본다면 지금 시장이 어느 위치에 있는지 정도는 점검해볼 수 있을거 같습니다.
월부학교 1강 제러미튜너님의 강의를 듣고, 튜터님께서 시장을 분석하시는 것을 보면서 독립된 투자자라면 본인만의 사고와 논리를 가지고 분석할 수 있어야 한다고 생각해서 이글을 작성하게 되었습니다. 제 생각이 맞고 틀리는건 중요하지 않습니다. 부동산 전문가도 아니고, 아직 공부하는 학생이지만 이글을 작성하면서 제 생각을 정리하고 과정을 실행해 나가는 과정으로 생각합니다. 혹시 제 생각이 틀렸다면 피드백 받고 수정하여 미래에 다가오는 기회를 반드시 잡고 싶습니다.
글이 조금 길수도 있지만 어려운 이야기는 하지 않을 예정입니다. 통화량, 공급과 전세, 수요, 지역별 지수를 순서대로 점검해 보고, 마지막에 요즘 투자자들이 많이 보고 있는 부천에 대한 이야기를 하겠습니다.
[1. 통화량]
통화량은 코로나 때 해마다 12% 안팎씩 굉장히 많이 늘었습니다.
하지만 통화량만 보면 안 되고, 경제성장률을 같이 봐야 합니다. 이유는 지난번 칸티용 효과 글에서 자세히 설명했으니 참고해주세요.
부동산 투자자가 알아야 할 돈의 흐름을 보는 칸티용 효과와 상중하 임장법
M2 증가율에서 실질 GDP 성장률을 빼면, 실제 경제가 쓰고 남은 돈이 보입니다. M2 통화량은 수돗물의 양, 실질 GDP는 그 물을 받아줄 수 있는 그릇이라고 생각하시면 됩니다. 그릇보다 물이 더 많이 들어오면 넘치고, 넘친 물은 좋은 자산으로 흘러갈 가능성이 높습니다. 통화량이 넘치는 경우는 정부에서 돈을 많이 풀거나, 경제성장이 기대했던 것보다 좋치 않을 경우입니다.
2026년 1분기에는 통화량보다 반도체 호황으로 수출을 많이 하여 경제 성장이 더 빨라서 자산 시장으로 넘어갈 돈이 없었습니다. 통화량이 오히려 줄었습니다. 그림에서 분홍색 마이너스 구간입니다. 2분기에는 다시 플러스로 돌아섰습니다. 지본주의 사회에서도 풀린 통화량 대비 경제가 호황이면 통화량이 상대적으로 줄어들 수도 있습니다.
그러면 이제는 통화량과 집값을 나란히 놓고 한번 비교해 보겠습니다. 코로나로 부동산 지수가 정점을 찍었던 2022년을 100으로 잡았습니다.
2022년 이후 서울 매매지수는 빠졌다가 다시 올라와서 통화량에 거의 근접했습니다. M2는 122, 서울 매매지수는 112입니다. 매매지수가 통화량에 10% 밖에 차이가 나지 않습니다. 서울 매매가격은 통화량 대비 10%정도 저렴하다고 볼 수도 있겠습니다. 물론 이게 지수니 개별 단지의 가격을 보지 않고 일반화를 할 수는 없습니다.
그럼 이번에는 통화량 대비 매매지수 전세 지수를 보도록 하겠습니다.
전세는 매매보다 더 낮습니다. 통화량 대비로 보면 전세는 아직 약 17% 낮습니다. 지금 서울평균 84 전세가격이 7.45억 59 전세가격이 5.7억정도 합니다. 전세가 싸다고 볼 수는 없습니다. 하지만 늘어난 통화량과 비교하면 상대적으로 싸다고 볼 수 있습니다. 그만큼 전세가격이 오른 것보다 통화량이 많이 늘었기 때문입니다.
요즘 전세가 비싸다고들 하지만, 늘어난 돈의 양을 생각하면 비싸다고 보기는 어렵습니다.
[2. 공급과 전세]
이제 공급과 전세에 대해서 조금 살펴보겠습니다.
서울 공급은 2026년부터 크게 줄어서, 2027년 이후에는 연 1만 호 안팎밖에 되지 않습니다. 경기도는 그나마 공급이 서울대비 크게 줄지 않습니다. 그렇다고 많은 것은 아닙니다. 2030년에는 16만호밖에 공급이 없습니다. 이렇게 수도권에 공급이 없던적이 없었기 때문에 어떤 시장이 될지는 예측하기 어렵습니다. (3시 신도시 물량이 경기도 공급물량 그래프에 잡힌것도 있고 안잡힌것도 있습니다. 3시 신도시가 2030년에 공급으로 잡히게 되기를 간절히 희망합니다)
이제는 과거 서울의 전세 매물수와 전세지수의 관계를 살펴보겠습니다. (부동산 지인 프리미엄 회원이면 과거 전세 매물 숫자를 다운 받을 수 있습니다)
서울 전세지수와 전세 매물 개수는 상관 관계가 있는거 처럼 보입니다.
- 2020년 가을, 임대차 3법 이후 전세 매물이 급격히 줄었고 전세지수는 급하게 올랐습니다.
- 2022년 여름부터 매물이 늘면서 전세지수가 꺾였습니다.
- 2023년 여름부터 전세지수가 다시 반등했고, 매물은 그 뒤로 계속 줄었습니다.
지금 서울 전세 매물은 3만 건 정도입니다. 임대차 3법 시행 직후와 비슷한 수준입니다.
그럼 앞으로 전세 가격이 어떻게 될까요? 시장을 예측할수는 없지만 전세물량이 쏟아지지 않는 이상 가격이 오를수 밖에 없는 구조인거 같습니다. 2020년 전세지수는 바닥에서 올랐지만 지금 2026년 10월은 전세시수가 최고점인데 오른다고 생각하면 사알짝 무서워 집니다.
다음은 전세가율을 살펴 보겠습니다.
전세가율은 서울과 경기가 다르게 움직입니다. KB가 2022년에 표본을 개정해서 과거 전세가율과 차이가 날 수 있지만 흐름을 파악하는데는 상관없을거 같습니다. (제가 갖고 있는 실거래 데이터로 계산하면 과거 전세가율보다 2~3%정도 낮습니다)
- 서울: 잠깐 반등했다가 2025년부터 다시 낮아져 지금 50% 수준입니다. 아마 상대적으로 매매가가 더 많이 올랐기 때문으로 보입니다.
- 경기: 2023년 바닥 이후 꾸준히 올라 지금 67%입니다.
서울 경기의 공급은 줄고, 전세 매물은 말랐고, 경기 전세가율은 계속 오르고 있습니다. → 서울은 이미 많이 올랐다고 하면, 경기도가 그다음으로 따라갈 가능성이 높은거 같습니다.
[3. 수요]
이제는 실제 부동산을 구매하거나, 전세담보 대출을 받는 사람의 관점인 수요에 대해서 살펴 보겠습니다.
대출에서 제일 중요한 금리를 살펴보겠습니다.
저는 대출 금리 수준을 볼때 기준금리보다 금융채 5년을 봅니다. 실제 주택담보대출 고정형 금리가 금융채 5년을 기준으로 정해지기 때문입니다. 변동형 금리는 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)와 관련이 있는데 여기서는 다루지 않겠습니다.
지금 금융채 5년물 금리는 4.5%입니다. 전고점이었던 2022년 말에 5% 가까운, 굉장히 높은 수준입니다. 기준금리도 최근에 올라서 전고점이였던 3.5%와 0.5% 밖에 차이가 나지 않습니다.
금리가 이렇게 높은데, 시장은 앞으로 어떻게 될까요? 솔직히 아무도 예상할 수 없습니다.
앞에서 살펴본 지표들을 보면 지금 부동산 시장은 상승 모멘텀이 큽니다. 높은 금리가 이 상승을 어느 정도 막아줄지는 모르겠습니다.
제 생각에 금리는 말 그대로 대출 여력을 보여주는 지표입니다. 그런데 지금 대출 시장은 집값에 따라 한도가 정해져 있습니다. 15억 이하는 6억, 25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억까지입니다. 그래서 과거와 비교하면 금리와 매매가격의 상관관계는 약해졌다고 봅니다.
다만 전세가격 상승에는 높은 금리가 조금 영향을 줄 것 같습니다. 그런데 앞에서 본 공급과 전세 매물을 보면 상승 여력이 너무 커서, 금리가 앞으로 얼마나 영향을 줄지는 솔직히 모르겠습니다.
그래도 금리를 볼 때 생각해볼 점은 있습니다.
- 시장이 높은 금리에 이미 적응했습니다. 2022년에는 처음 맞는 충격이었지만, 지금은 3년 넘게 높은 금리를 겪어온 시장입니다.
- 금리가 누르는 힘보다 공급 부족과 전세가 밀어 올리는 힘이 더 커 보입니다. 앞에서 본 것처럼 공급은 바닥나고 있고, 전세는 아직 통화량 대비 낮습니다.
- 그렇다고 금리를 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다. 앞으로 금리가 어느 쪽으로 가느냐에 따라 시장의 모습은 달라질 수 있습니다.
금리가 더 오른다면: 2022년처럼 속도가 붙는지가 중요합니다. 천천히 오르면 시장은 버틸 수 있지만, 빠르게 오르면 부담이 큰 서울과 대출 비중이 큰 매수자부터 흔들릴 수 있습니다.
지금 수준에서 머문다면: 금리는 상수가 되고, 결국 공급과 전세가 시장의 방향을 정할 가능성이 높습니다.
금리가 내려간다면: 눌려 있던 매수 심리가 풀리면서, 공급 부족과 맞물려 상승에 속도가 붙을 수 있습니다. 2019년 말에서 2020년으로 넘어갈 때 시장이 그랬습니다.
어느 쪽이 될지는 모르지만 금리를 볼 때는 얼마나 빠르게 변화는지를 유심히 봐야 합니다.
미국주식을 하는 사람으로써 개인적인 생각을 적는다고 하면, 2026년 안에는 한 번 더 인상하거나 동결할 가능성이 클것 같습니다. 인하하기 위해서는 유가가 꺾이거나, 고용이 더 악화되거나, 근원물가가 2%대 초반에서 잘 버텨줘야 하는데요. 점도표 상으로도 2028년부터 내려가는 의견이 많습니다.
다음은 주택구입 부담지수를 살펴 보겠습니다.
주택구입 부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때, 주택담보대출 원리금 상환으로 느끼는 부담의 정도를 수치화한 것입니다.
주택구입부담지수는 100이면 소득의 약 25%를 원리금으로 낸다는 뜻입니다.
서울은 지금 185, 소득의 약 46%를 원리금으로 내는 셈입니다. 2021년 하반기와 비슷하고, 결코 낮은 부담이 아닙니다. 반면 경기는 81로 서울대비 조금 가벼운 편입니다. 경기도는 소득대비 원리금으로 20% 정도를 부담하고 있습니다. 경기도는 소득대비 부담이 아직 높지 않기 때문에 개인적인 생각으로는 가격 상승 여력이 서울보다 있어 보입니다.
다음은 부동산 사장님들에게 물어보는 매수우위지수와 서울 매매거래량을 보겠습니다.
매수우위지수는 100을 넘으면 사려는 사람이 더 많은 시장입니다. 지금 서울은 77로, 아직 파는 사람이 더 많습니다.
거래량도 비슷합니다. 서울은 월 8,000건 이상이면 많다고 보는데, 2022년 이후로 몇 년간 이를 넘긴 달은 손에 꼽을 정도입니다.
가격은 오르는데, 사람들이 몰려드는 시장은 아직 아닙니다. 보통 시장이 뜨거워지면 가격, 거래량, 매수 심리가 함께 올라갑니다. 그런데 지금은 가격만 먼저 오르고, 거래량과 매수 심리는 따라오지 못하고 있습니다.
저는 이것을 두 가지로 해석합니다.
- 사려는 사람이 많아서 오르는 게 아니라, 팔 물건이 적어서 오르는 시장입니다. 공급과 전세 매물이 마른 상태에서는 적은 거래로도 가격이 올라갑니다.
- 대출 한도가 묶여 있어서, 사고 싶어도 살 수 있는 사람이 제한돼 있습니다.
그래서 지금은 모두가 달려드는 과열 단계라기보다, 아직 확신이 없는 단계에 가깝습니다. 지난 상승장의 2019년에도 매수우위지수는 지금과 비슷한 수준이었고, 이후 매수 심리와 거래량이 붙으면서 대세 상승으로 이어졌습니다.
앞으로 매수우위지수가 100을 넘고, 거래량이 월 8,000건 이상으로 꾸준히 나오기 시작한다면, 그때는 시장의 분위기가 달라졌다는 신호로 볼 수 있을 것 같습니다.
[4. 지역 지수]
이제까지 큰 시장의 흐름과 지표들을 살펴 봤으니 서울 급지 분석으로 넘어 가겠습니다. 위에서 살펴본 서울 경기 매매지수를 다시 가지고 왔습니다. 주간 상승률 0.1%가 8주이상 지속된 기간을 상승 국면으로 표시했습니다. 기간으로 보면 과거 대세 상승장에서의 기간 만큼 최근 상승한 기간이 깁니다.
이번에는 급지별 주간 증감률 시계열 그래프를 지난 상승장과 비교해보겠습니다.
서울은 상급지부터 먼저 올랐습니다. 1급지, 2급지가 앞서 가고, 5급지는 아직 2022년 수준을 넘지 못했습니다. 위에서 아래로, 안쪽에서 바깥쪽으로 번지는 중입니다.
이번에는 급지별 주간 증감률을 지난 상승장과 비교해보겠습니다.
지난 상승장은 2017년에 시작해 세 번의 파동을 만든 뒤, 2018년 말부터 정부 대책이 이어지면서 잠시 숨을 골랐습니다. 그렇게 힘을 모았다가 2020년에 대세 상승장으로 이어졌고, 이때 하급지의 상승률이 상급지를 역전했습니다.
이번 상승장은 2024년에 첫 파동이 시작됐고, 2025년까지 세 번의 파동을 만들었습니다. 그리고 올해 초부터는 하급지의 상승률이 상급지를 역전했습니다. 지금도 상승 모멘텀이 길게 이어지고 있습니다. 그리고 올해 초부터 하급지의 상승률이 상급지를 역전했습니다. 지난 상승장으로 치면 2020년 대세 상승장에서 나타났던 신호입니다.
제가 느끼기에 이번 상승장은 지난 상승장보다 오르려는 힘이 더 크고, 정부 정책이 시장을 누르는 힘은 덜 먹히는 것 같습니다.
다만 순서가 조금 다릅니다. 지난 상승장에서는 상급지가 한 번 쉬어간 뒤 다시 오르면서 대세 상승장이 왔습니다. 이번에는 상급지가 충분히 쉬지 않은 상태에서 하급지가 먼저 따라붙었습니다.
그래서 앞으로 볼 것은 두 가지입니다.
- 상급지가 한 번 쉬어간 뒤 다시 힘을 받는지
- 하급지의 상승이 상급지보다 빠른 흐름이 계속 이어지는지
지난 상승장과 같은 흐름이 나온다면 지금은 대세 상승장의 초입일 수 있습니다. 하지만 이번에는 금리가 높고 공급 상황도 다릅니다. 그래서 같은 흐름이 나오는지 잘 지켜봐야 할 것 같습니다.
[결론: 지금은 어떤 시장일까요?]
사실 정확하게 어느 시점이라고 이야기할 수는 없습니다. 다만 지금까지 본 지표들을 모아보면, 지금은 지난 상승장의 2019년 말에서 2020년 초와 가장 닮아 있습니다. 숨 고르기가 끝나고 대세 상승으로 넘어가던 바로 그 문턱입니다.
그렇게 보는 이유는 네 가지입니다.
- 통화량: 서울 매매는 늘어난 돈을 거의 따라왔지만, 전세는 아직 한참 덜 따라왔습니다.
- 공급과 전세: 공급은 바닥나고 있고, 전세 매물은 임대차 3법 직후 수준까지 말랐습니다.
- 수요: 가격은 오르는데 매수 심리와 거래량은 아직 뜨겁지 않습니다. 사람이 몰려서가 아니라 물건이 없어서 오르는 시장입니다. 2019년의 매수 심리도 지금과 비슷했습니다.
- 흐름: 상승은 서울 상급지에서 시작해 하급지와 경기 외곽으로 번지고 있습니다. 올해 초부터 하급지의 상승률이 상급지를 앞서기 시작했는데, 지난 상승장에서는 2020년 대세 상승장에서 나타났던 신호입니다
다른 점도 분명합니다.
- 금리: 2019년 말 금융채 5년은 1%대였고, 지금은 4.5%입니다. 그래서 이번에도 그때처럼 흘러갈지는 아직 모릅니다.
- 임대차 3법: 시장이 이미 적응했습니다. 2020년 같은 충격은 다시 오지 않습니다.
- 공급: 그런데 공급은 정말 없어도 너무 없습니다.
정리하면 지금은 서울 상급지가 이끄는 상승장의 중간쯤이고, 경기 외곽은 이제 막 그 흐름에 올라탄 시장입니다.
높은 금리가 이 흐름을 누를까요, 바닥난 공급이 밀어 올릴까요? 이건 아무도 예측할 수 없습니다.
지금 시장이 어느 위치에 있는지 확인하고, 지난 상승장을 복기하면서, 시시각각 변하는 시장에 대응하는 것. 이것이 독립된 투자자의 자세라고 생각합니다.
[보너스 : 부천은 어떻게 봐야 할까요?]
지금 시장이 어느 위치에 있는지 살펴보았으니, 이제 조금 더 디테일하게 부천이라는 지역에 대해 이야기해보겠습니다.
이제 부천과 비슷한 급지인 고양 덕양, 수원 권선, 안양 만안, 군포, 구리, 남양주를 함께 보겠습니다.
지난 상승장에서 부천은 급등하지 않고 완만하게, 오래, 많이 올랐습니다.
이번 장에서는 만안이 가장 먼저 출발했고, 구리가 가장 많이 올랐습니다. 권선과 군포도 많이 올랐습니다. 반면 부천은 아직 많이 오르지 않았습니다. 그런데 2022년 하락장에서는 생각보다 많이 빠지지도 않았습니다. 덜 빠지고, 덜 오른 신기한 시장입니다.
부천을 분석할 때 저는 세 가지 정도를 보려고 합니다.
첫째, 부천 위의 입지들은 이미 움직였습니다.
양천, 강서, 광명, 구로, 수지. 부천보다 조금 더 좋거나 바로 옆 더 좋은 입지들은 모두 2022년 수준을 넘었습니다. 부천만 아직입니다. 위쪽이 먼저 오르고 아래쪽이 따라오는 흐름이라면, 이 간격이 부천을 끌어올리는 힘이 됩니다.
둘째, 부천은 이번에 가장 늦게 출발했습니다.
비슷한 급지 중 부천은 가장 늦은 2026년 여름에야 상승을 시작했습니다. 지난 2019년 말 장에서는 구리시를 제외하면 가장 먼저 출발했던 곳인데, 이번에는 정반대입니다.
저는 이번 상승장에서 부천의 위상이 비슷한 지역들보다 밀리고 있다고 해석합니다.
- 만안, 산본, 권선: 남쪽에서 불어오는 반도체 바람을 받았습니다.
- 광명: 뉴타운 재개발로 천지개벽을 했습니다.
- 구리: 8호선 연장으로 위상이 많이 올라갔습니다.
- 남양주: 다산신도시가 이제 자리를 잡았습니다.
그럼 부천은 어떨까요? 지난 상승장 이후 부천은 위상을 유지하거나 높일 만한 요소가 딱히 보이지 않습니다. 경쟁 지역들이 저마다 한 단계씩 올라서는 동안, 부천은 상대적으로 위상을 서서히 잃는 느낌입니다.
물론 3기 신도시가 들어서면 달라질 수 있지만, 적어도 이번 상승장에서는 그렇게 보입니다.
셋째, 부천은 덜 빠지고 덜 오르는 시장입니다.
지난 상승장의 지수를 보면 부천은 급하게 오르지도, 급하게 빠지지도 않았습니다. 2022년 하락장에서도 많이 빠지지 않았습니다. 이런 시장은 한 번에 튀기보다, 흐름이 확인된 뒤 천천히 오래 따라가는 경우가 많습니다.
부천은 이번 상승장의 주인공은 아닙니다. 위쪽 입지는 이미 움직였고, 비슷한 급지들은 저마다 호재를 업고 먼저 치고 나갔습니다. 부천은 그 뒤에서 이제 막 출발선을 넘었습니다.
그렇다고 부천을 지워버릴 시장도 아닙니다. 덜 빠지고 덜 오르는 시장이라는 건, 흐름이 바깥으로 번질 때 결국 키 맞추기를 하며 따라올 가능성이 있다는 뜻이기도 합니다. 다만 지난 상승장처럼 앞장서기보다는, 뒤에서 천천히 따라가는 모습이 될 가능성이 높아 보입니다.
그래서 부천을 보실 때는 이렇게 보시면 좋겠습니다.
부천이 싼지 비싼지보다, 바로 위 입지와의 간격이 벌어지는지 좁혀지는지를 보세요. 간격이 좁혀지기 시작하면 키 맞추기가 시작된 신호입니다.
이제 막 시작된 상승이 이어지는지, 거래량이 붙는지를 보세요. 가격만 오르고 거래가 따라오지 않으면 힘이 약한 상승입니다.
부천의 위상을 바꿀 변화가 있는지 보세요. 3기 신도시, 교통 개선, 정비사업처럼 부천을 한 단계 올려줄 요소가 나오는지가 다음 상승장의 부천을 결정할 것 같습니다.
저는 부천이 오를지 내릴지 모릅니다. 다만 지금 부천이 어디에 서 있는지는 말할 수 있습니다. 시장은 이미 움직이고 있고, 부천은 가장 뒤에서 출발했습니다. 따라갈지, 계속 뒤처질지는 위의 신호들이 알려줄 것입니다.
가격을 맞히려 하지 마세요. 지금 시장의 위치를 보세요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
여러분들의 10억 달성을 응원합니다. 오늘도 화이팅입니다.
자이코 드림
