안녕하세요.
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반짝이고픈 럭셔리초이 입니다.
10월 1주차 주간머니이슈.
조금 늦었지만 정리하면서 공부해 봅니다.
1편) 경제편
미국 국채금리가 오르는데 왜 내 주식이 떨어질까?
1. 현재 경제 상황 핵심: 미국 국채금리 고공행진
상황: 미국 10년물 국채금리가 5.3%를 돌파하는 등 24년 만에 최고 수준을 기록
의미: 국채금리가 올랐다는 것은 미국 정부의 차용증(국채) 인기가 떨어져서 이를 사게 만들기 위해 이자를 더 높게 얹어주는 상태를 뜻하며, 이로 인해 고금리 상황이 고착화되고 있음
2. 국채 인기가 떨어지고 금리가 오르는 구조적 원인
수요 급감 (사려는 사람이 줄어든 이유):
계좌 동결 우려: 우크라이나 전쟁 당시 미국이 러시아의 자산(달러 및 국채)을 동결하는 것을 본 중국 등 각국 중앙은행들이 미국 국채를 대거 매도하고 실물 금을 매입하기 시작
미국의 과도한 부채: 미국의 재정 적자와 부채 규모가 커지면서 "나중에 돈을 못 갚는 것 아니냐"는 불안감에 투자자들이 더 높은 이자를 요구 중
공급 폭증 (파는 물량이 넘치는 이유):
AI 패권 경쟁 및 재정 지출: AI 산업 지원을 위한 세제 혜택과 각종 재정 지출(전쟁 지원 등)로 쓸 돈은 많아졌으나, 증세는 어렵기 때문에 국채를 계속 찍어내고 있음
3. 자산 시장(주식·부동산)에 미치는 영향
주식 시장:
안전한 미국 국채가 위험 없이 5% 넘는 확정 수익을 주다 보니, 불확실성이 큰 주식(특히 기술주·성장주)의 매력도가 떨어짐
미래의 이익이 불확실한 상태에서 투자자들이 높은 수익률을 요구하기 때문에 전체적인 주가가 낮아지는(변동성 확대) 압박을 받고 있음
부동산 (내 집 마련):
금리도 중요하지만, 그보다 공급 부족으로 인해 살 집이 부족하다는 구조적 문제가 더 큼
다만 "금리가 곧 떨어지겠지"라는 막연한 기대감으로 무리하게 대출을 받으면(영끌) 위험할 수 있음
4. 앞으로의 투자 대응 전략
✔️ 주의해서 투자하되, 하지말라는 의미는 아님
✔️ 향후 중금리 상황이 유지될 가능성 높음. 더 높아지면 폭락 내지는 비용이 증가할 우려있음을 알고 의사결정
내 집 마련 (부동산):
전월세 상승 및 주거 안정을 위해 내 집 마련은 여전히 필요
단, 고금리 상황이 유지되더라도 내 소득으로 원리금을 온전히 감당할 수 있는 대출 규모 내에서 신중하게 접근해야함
주식 포트폴리오 점검:
기술주나 성장주(예: 엔비디아, 테슬라, QQQ 등)에만 올인하기보다, 하락장에서 방패가 되어 줄 수 있는 필수소비재, 헬스케어, S&P500 등 균형 잡힌 포트폴리오 구성을 고민해야 함
가상화폐 및 신규 투자 아이디어:
미국은 달러 패권을 유지하기 위해 '스테이블 코인(1스테이블 코인 = 1달러)'을 단기 국채 수요처로 연결하려는 시도를 하고 있으며, 이러한 글로벌 금융 시스템의 변화를 투자 아이디어 중 하나로 참고할 수 있음
2편) 부동산편
서울 아파트 '위험신호' 떴다. 갈수록 불안한 임대차 시장 "여기서 나가면 갈 곳이 없다"
1. 매매 시장 현황: 거래 급감과 매물 증가
- 거래량 감소: 8월 서울 아파트 거래량은 3,540건으로, 직전 월(5,841건) 대비 약 39% 급감하며 뚜렷한 소강상태
- 매물 증가 추세: 서울 아파트 매물이 늘어나고 있으며, 특히 10월부터는 강남권뿐만 아니라 비강남권 지역으로도 매물 증가세(90% 이상)가 확산되는 양상
- 원인:
- 세제 개편안 여파(종부세·양도세 및 임대사업자 혜택 축소 등)로 고가 지역 및 임대사업자 물건이 출회됨.
(단, 세제 개편안에 따른 매도자는 기간 내에 매도해야 하는 한시성이 있음) - 대출 금리 상승 및 가격 급등에 따른 피로감으로 매수자들이 관망세로 돌아섬에 따라 호가와 실거래가 간 괴리가 발생.
- 세제 개편안 여파(종부세·양도세 및 임대사업자 혜택 축소 등)로 고가 지역 및 임대사업자 물건이 출회됨.
2. 임대차 시장의 구조적 불안: "여기서 나가면 갈 곳이 없다"
- 매매 시장은 주춤하지만 임대차는 비상: 매매가격이나 거래량은 숨 고르기에 들어갔으나, 전·월세 시장은 공급 부족으로 인해 여전히 불안정한 상황
- 전월세 가격 상승 압박: 저가 시장을 중심으로 거주 수요를 뒷받침할 매물이 부족해지면서, 세입자들이 어쩔 수 없이 계약을 연장하거나 오른 가격을 수용하는 '생존 매수·이동' 현상이 나타나고 있음
- 핵심 원인: 현재 부동산 시장을 지탱하는 가장 큰 근본적 요인은 대외 금리 변수보다 절대적인 전월세 매물 부족이라는 수급 불균형
3. 과거 유사 사례 (2019년 장세)와의 비교
- 규제 및 대출 압박으로 매매 시장이 일시적으로 조정을 받거나 거래가 줄어들더라도, 임대차 시장의 불안이 해소되지 않으면 결국 다시 매수세로 전환되는 패턴이 반복될 수 있음
- 2018년 9·13 대책 이후 서울 아파트 매매가가 몇 달간 조정을 받았으나, 이후 전세난과 임대차법 시행(2020년)을 거치며 가격이 폭등했던 흐름을 참고할 필요가 있음
4. 현재 국면에서의 내 집 마련 및 투자 전략
- 단기적 변동성에 일희일비하지 않기: 규제와 금리 변화로 거래가 줄어드는 단기 조정 국면에만 집중하면 시장 흐름을 놓치기 쉬움
- 구조적 공급 부족 주목: 매매 가격이 일시적으로 주춤하더라도 전·월세 등 임대차 시장의 불안이 계속되는 한 집값의 하방 경직성은 단단할 수밖에 없음
- 내 집 마련 관점의 접근: 시장이 조정을 받거나 매수 심리가 위축되어 주춤하는 시기야말로, 무리하지 않는 선에서 튼튼한 실수요 기반의 내 집 마련을 준비하기에 오히려 좋은 기회가 될 수 있음
✔️ 팩트체크 : 1~5급지 대표 지역 매물 수 증감 현황
✔️ 팩트체크 : 급지별 매물 현황 및 호가 변화
💡적용할 점 (생각해본 것들..)
- 1~2급지 고가 단지로 갈아탈 수 있는 사람에게는 감당 가능하다면 좋은 자산을 취득할 수 있는 기회 / 반면 고가 자산을 장기보유해온 사람은 세금을 털고 가는 경우의 비용/편익을 따져보고 유예기간 내에 매도를 적극적으로 하는게 유리할 수 있음.
- 3급지는 단지별/매물별로 분위기 상황이 다 다를 수 있을듯. 만약 1~2급지 갈아탈 기회를 잡으려는 매도인이 있고, 내가 조건을 맞춰줄 수 있는 여력이 있다면 협상 포인트로 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 기회가 될 듯. 가격대 별로도 다양한 상황조건들이 있을 수 있을 듯.
- 4급지는 지역별로 매물 늘어난 현황이 조금 다른데, 가격 변화, 매물 수 등을 잘 비교해 보고 거래 분위기에 따라 기회를 잡을 수도 있을 듯
- 5급지는 최근 급등한 가격 + 상위 급지 매물이 늘고 규제로 주춤한 상황에 매도/매수가 줄다리기 하는 상황에서 개인 사정으로 급하게 매도해야 하는 사람이 있다면 충분히 기회를 잡을 수 있을 듯. 애초에 아직 싼 가격대에기 때문에 가격/조건 협상으로 범위에 들어온다면 적극적으로 매수를 고려해볼 필요가 있음.
- 서울수도권 공급은 계속 부족하다는 값은 디폴트, 금리는 중금리 + 추가 상승이 예정된 상황이라 감당가능한 범위를 잘 고려하면서 매수전략을 세워야 함. 고금리로 집값이 하락하지 않을까? 하는 생각은 합리적이지 않을 수 있음. 공급 부족은 여전하고, 금리는 애초에 어느 정도 높았었기 때문에 23년 과거와는 달리 충격이 크지 않을 수 있음.
- 2019년 9.13 대책 사례에서도 알 수 있듯이, 단기적 조정은 있을 수 있지만, 공급부족, 전세난이라는 상황에는 변화가 없기 때문에 내집마련, 투자를 계획한 사람에게는 현 상황이 오히려 기회. (망설일 이유는 되지 않음)
