청약통장 깨기 전에 계산해야 할 3가지

먼저 84점 만점의 구조부터 알아야 합니다

민영주택 일반공급 가점제는 세 가지 항목의 합으로 당락이 갈립니다.

무주택 기간과 부양가족은 내 삶의 상황에 따라 정해지는 점수라 단기간에 바꾸기 어렵습니다. 

반면 청약통장 가입기간은 준비하는 만큼 쌓을 수 있는 유일한 점수입니다. 

이번 규칙 변화가 모두 이 가입기간 항목을 중심으로 이뤄졌다는 점에서 의미가 큽니다.

배우자 통장, 절반을 더해 최대 3점

2024년 3월 25일부터 민영주택 가점제에서 배우자의 청약통장 가입기간 점수의 50%를 본인 점수에 더할 수 있게 됐습니다. 상한은 3점입니다.

국토교통부가 든 예시를 보면, 본인 통장 가입기간이 5년(7점)이고 배우자 통장이 4년(6점)이라면 배우자 점수의 절반인 3점을 더해 가입기간 점수가 10점이 됩니다. 

혼자 넣을 때보다 3점이 높아지는 것이죠. 배우자 통장이 4년보다 짧다면 더할 수 있는 점수도 그만큼 줄어듭니다.

가입기간 항목의 만점은 여전히 17점이라는 점입니다. 

본인이 이미 15년 넘게 통장을 유지해 17점을 채웠다면 배우자 통장을 합쳐도 한 점도 늘지 않습니다. 

반대로 가입기간이 짧은 30대 부부일수록 합산 효과가 크다는 뜻이기도 합니다.

3점이 작아 보일 수 있지만, 인기 단지에서는 1~2점 차이로 당락이 갈리는 경우가 많습니다. 

여기에 가점이 같을 때 예전처럼 추첨하지 않고 청약통장을 더 오래 가진 사람을 우선하도록 바뀌면서, 한두 점의 무게는 예전보다 더 무거워졌습니다.

30대 맞벌이 부부라면 몇 점일까요

배운 내용을 바탕으로 실제 30대 맞벌이 부부의 점수를 계산해보면 감이 옵니다. 

무주택 기간 5년, 배우자와 자녀 한 명을 부양하고, 본인 통장 6년·배우자 통장 4년인 경우입니다.

※ 무주택 기간은 만 30세부터 계산하며, 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 정확한 점수는 청약홈 가점 계산기로 확인하시길 바랍니다.

이 정도 점수로는 인기 단지의 가점제 물량을 노리기가 쉽지 않은 것이 현실입니다. 

그래서 30대 부부라면 가점제만 바라보기보다 특별공급과 추첨제 물량을 함께 보는 전략이 필요합니다. 

가점에서 3점을 더하는 것이 결정적인 경우도 있지만, 우리 가족이 해당되는 특별공급 유형을 찾는 것이 당첨 확률을 훨씬 크게 바꾸기도 하기 때문입니다.

같은 단지에 부부가 각각 넣어도 됩니다

부부가 같은 단지에 따로 청약하는 길도 열렸습니다. 

예를 들어 남편은 신혼부부 특별공급, 아내는 생애최초 특별공급으로 동시에 접수할 수 있습니다. 

예전에는 부부가 함께 당첨되면 둘 다 부적격 처리됐지만, 지금은 먼저 접수한 한 건만 당첨으로 인정하고 나머지는 취소됩니다. 

같은 시각에 접수했다면 생년월일이 빠른 사람의 당첨이 인정됩니다. 

뒤에 접수한 배우자는 당첨이 취소될 뿐 통장은 그대로 살아 있고, 부적격에 따른 제한도 받지 않습니다.

그래서 접수 순서가 곧 전략이 됩니다. 

두 사람 중 당첨 가능성이 더 높은 통장, 또는 당첨됐을 때 조건이 더 좋은 유형을 먼저 접수하는 것이 기본입니다. 

또 배우자의 혼인 전 당첨 이력 등을 이유로 본인의 신혼부부·생애최초 특별공급 자격이 막히지 않도록 기준이 완화됐습니다. 세부 요건은 유형마다 다르니 공고에서 한 번 더 확인해보시길 바랍니다.

맞벌이 부부의 소득 문턱도 낮아졌습니다. 

공공주택 특별공급의 맞벌이 합산 연소득 기준은 1억2천만 원에서 약 1억6천만 원으로 올랐고, 출산 가구를 위한 신생아 특별공급과 우선공급도 새로 생겼습니다. 

결혼과 출산이 청약에서 불리하게 작용하던 구조를 바꾸겠다는 방향이 분명한 것이죠.

※ 특별공급은 소득·자산 요건과 공고별 세부 조건이 다르니, 청약 전 해당 단지의 입주자모집공고를 꼭 확인하시길 바랍니다.

중학생 때 만든 자녀 통장, 성인이 되면 7점

미성년 자녀의 청약통장 가입기간 인정 범위도 최대 2년에서 5년(60회)으로 늘었습니다.

여기에 2024년 11월부터 월 납입 인정액이 10만 원에서 25만 원으로 오르면서, 미성년 기간에 인정받을 수 있는 납입액도 최대 1,500만 원(25만 원 × 60회)까지 커졌습니다. 개편 전에는 2년, 240만 원이 한도였습니다.

계산해보면 이렇습니다.

만 14세에 가입해 5년을 꾸준히 채우면, 성인이 되는 순간 가입기간 5년을 인정받아 7점을 갖고 출발합니다. 

그대로 유지하면 만 29세에 가입기간 만점인 17점이 됩니다. 

결혼 후 배우자 합산까지 더하면, 20대 후반~30대 초반에 가입기간 점수에서는 이미 상당히 앞서 있는 셈입니다. 10대 이하 통장이 늘어난 이유가 여기에 있다고 볼 수 있습니다.

그래도 통장을 깨야 할까요

청약 시장의 양극화는 분명 심해지고 있습니다. 

올해 1~8월 강남 3구와 용산구의 1순위 평균 청약 경쟁률은 490.3 대 1로 비강남권(36.7 대 1)의 13배가 넘었습니다. 

인기 단지는 점점 더 좁은 문이 되고, 나머지 단지는 미달까지 나오는 구조입니다. 

부부 합산으로 가점 수준이 전반적으로 높아지면 이런 양극화는 더 빨라질 수 있다는 전망도 있습니다.

당첨 이후의 자금 계획도 함께 봐야 합니다. 

분양가의 10~20% 수준인 계약금은 대부분 현금으로 내야 하고, 규제지역에서는 중도금·잔금 대출에도 LTV와 대출 한도 규제가 적용됩니다. 

당첨 가능성만큼이나 당첨됐을 때 실제로 계약할 수 있는지를 미리 계산해두는 것이 중요합니다.

그럼에도 통장을 해지하기 전에는 몇 가지를 꼭 계산해보시길 바랍니다. 

통장 하나를 유지하는 비용은 크지 않은 반면, 한 번 해지하면 쌓아온 가입기간 점수는 처음부터 다시 시작해야 합니다. 

특히 총급여 7천만 원 이하 무주택 세대의 세대주(2025년 귀속분부터는 배우자 포함)라면 연간 납입액 300만 원 한도에서 40%, 최대 120만 원을 소득공제받을 수 있는데, 해지하면 이 혜택도 함께 사라집니다. 

정부는 올해 세제개편안에서 이 소득공제의 일몰을 없애 상시화하는 방안도 추진하고 있습니다.

만 19~34세, 연소득 5천만 원 이하 무주택 청년이라면 해지 대신 청년주택드림 청약통장으로 전환하는 방법도 있습니다. 

납입 원금 5천만 원까지 최대 연 4.5% 금리를 받을 수 있고, 1년 이상·1천만 원 이상 납입 후 분양가 6억 원 이하 주택에 당첨되면 최저 연 2.2%대 대출과 연계할 수 있습니다. 

기존 납입 실적은 원칙적으로 승계되지만, 전환 전 은행에서 한 번 더 확인해보시길 바랍니다.

급하게 목돈이 필요하다면 통장을 깨기보다 청약통장 담보대출처럼 통장을 유지하면서 자금을 마련하는 방법이 있는지 먼저 은행에 확인해보시는 것도 좋습니다.

결국 청약은 '로또'라기보다 내 집 마련을 위한 여러 선택지 가운데 하나를 열어두는 옵션에 가깝다고 생각합니다. 

기존 아파트 매수를 준비하면서도 통장은 유지해두면, 좋은 입지의 분양이나 내 자격에 맞는 특별공급이 나왔을 때 선택할 수 있는 길이 하나 더 남아 있게 됩니다.

청약통장 정리 전 체크리스트

1. 내 가점 계산하기 : 청약홈 '청약가점 계산하기'로 무주택 기간·부양가족·가입기간 점수를 정확히 확인합니다.

2. 배우자 통장 합산 효과 확인하기 : 내 가입기간 점수가 17점 미만이고 배우자 통장이 있다면 몇 점이 더해지는지 계산합니다.

3. 특별공급 자격 점검하기 : 신혼부부·생애최초·신생아·다자녀 중 해당되는 유형과 소득·자산 요건을 확인합니다.

4. 부부 접수 순서 정하기 : 같은 단지에 함께 넣는다면 더 유리한 쪽을 먼저 접수합니다.

5. 자녀 통장 계획 세우기 : 미성년 인정 기간 5년(60회), 월 25만 원 인정 한도 안에서 무리 없는 금액으로 시작합니다. 민영주택 가점만 생각한다면 큰 금액보다 '일찍, 꾸준히'가 핵심입니다.

6. 해지 대신 전환·담보대출 검토하기 : 청년이라면 청년주택드림 청약통장 전환을, 목돈이 급하다면 통장 담보대출을 먼저 알아봅니다.

7. 목표 단지의 과거 커트라인 확인하기 : 내 점수로 현실적으로 노릴 수 있는 지역과 단지를 좁혀봅니다.

청약 규칙은 결혼하고 아이를 키우는 가정에 조금씩 유리한 방향으로 바뀌고 있습니다. 

다만 그 변화는 미리 알고 준비한 사람에게만 점수로 돌아옵니다.

지금 당장 당첨이 멀게 느껴지더라도, 오늘 내 가점을 한 번 계산해보고 배우자와 자녀의 통장까지 함께 점검해두면, 언젠가 원하는 단지의 공고가 떴을 때 망설이지 않고 도전할 수 있는 순간이 분명 찾아올 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.