안녕하세요 잠구르미입니다!
최근 서울 아파트값이 87주 연속 상승했고, 6주 만에 상승폭도 확대됐다는 기사를 봤습니다.
집값이 계속 오른다는 기사를 보면 지금이라도 상승장의 기회를 잡기위해 집을 사야할 것 같고,
반대로 가격이 너무 많이 오른것은 아닐까 하는 고민도 생깁니다.
그런데 같은 서울 안에서도 시장의 모습은 조금씩 다르게 나타나고 있습니다.
그렇다면 지금 시장은 여전히 상승장일까요,
아니면 이제 하락장을 암시하는 신호일까요?
실제 거래 데이터와 2021년 상승장 당시의 모습을 비교하며 현재 시장을 살펴봤습니다.
1. 서울 집값은 오르는데, 실제 시장은 어떨까?
① 강남구, 하락 거래가 상승거래를 앞섰다.
강남구의 경우 최근 1개월 거래량은 62건,
이 중 직전거래대비 상승거래는 18건, 하락거래는 21건으로 하락거래가 조금 더 많았습니다.
실제로 상승폭과 하락폭이 컸던 아파트를 살펴보니,
가격 변동 폭이 4억~12억 원에 이르는 사례도 있었습니다.
(다만 층·동·향 차이가 반영된 비교일 수 있어 단순하게 해석하기는 어렵습니다)
현장에서는 세제 개편 등의 영향으로 매도를 고려하는 사례도 확인할 수 있었습니다.
매물 추이를 살펴보면 전·월세 매물은 감소한 반면,
매매 매물은 2026년 하반기에 들어 증가했습니다.
종합하면, 강남구는 매매 매물이 늘어나는 가운데
일부 단지에서 가격 조정이 나타나고 있습니다.
다만 하락 거래가 상승 거래보다 많다는 사실만으로 시장 전체가 하락세에 접어들었다고 판단하기는 어렵습니다.
거래량과 매물의 변화가 앞으로도 이어지는지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
② 반면, 하급지는 상승 거래가 더 많았다
구로구의 경우 최근 1개월 거래량은 111건,
이 중 상승 거래는 38건, 하락 거래는 25건으로 상승 거래가 더 많았습니다.
하락 거래는 대부분 1억 원 전후의 변동이었고
상승 거래 역시 신도림을 제외하면 대체로 1억~5억 원 수준이었습니다.
현장에서는 저층 매물이나 세입자가 거주 중인 매물이 있었음에도
전반적인 가격 수준이 이전보다 높아졌다는 점을 체감할 수 있었습니다.
매물 추이도 강남구와 달랐습니다.
매매 매물이 비교적 빠르게 소진되고 있었습니다.
이처럼 같은 서울 안에서도 지역별로 거래량과 상승·하락 거래의 비중, 매물 흐름은 다르게 나타났습니다.
가격이 높고 규제 영향이 큰 지역은 조정이 나타나는 반면,
상승 여력이 남았다고 평가받는 지역은 키 맞추기 흐름 속에 거래되고 있었습니다.
2. 2021년 상승장과 지금은 무엇이 다를까?
현재 시장의 위치를 가늠하기 위해, 2021년 상승장 거래량을 비교해 보았습니다.
먼저 2025년 하반기부터 2026년 초까지 거래가 많았던 지역과
2026년 하반기 현재 거래가 나타나는 지역을 비교해 보았습니다.
① 2025년 하반기부터 2026년 초까지
서울 1~4급지의 거래가 주를 이뤘습니다.
경기도에서도 안양, 성남, 수지, 다산, 동탄 등 상대적으로 입지가 좋은 지역을 중심으로 거래가 이뤄졌습니다.
②2026년 하반기
서울 5급지의 단지에서도 거래가 나타나고 있고,
경기도에서는 평택, 파주, 오산 등 상대적으로 외곽에 위치한 지역까지 거래 범위가 넓어지는 모습이 관찰됐습니다.
그렇다면 상승장의 끝자락으로 기억되는 2021년에는 어땠을까요?
2021년 약 6개월간의 거래를 살펴보았습니다.
서울은 강남을 제외하면 거래량이 100건 아래인 지역이 많았고, 1~5급지에 걸쳐 거래가 분산되어 있었습니다.
반면 경기도에서는 안성의 거래량이 300건에 달했고, 여러 지역에서 100건 이상의 거래가 나타났습니다. 특히 안성, 양평, 평택, 여주, 이천, 일산 등 상대적으로 입지가 낮거나 외곽에 위치한 지역에서도 거래가 활발했습니다.
③가격 흐름으로 본 차이
21년도 거래가 몰렸던 지역은 실제 어땠을까요?? 대표적으로 안성, 이천, 여주의 단지를 살펴봤습니다.
안성, 이천, 여주의 단지들은 2021~2022년에 가격이 가파르게 오르며 전고점을 새로 썼습니다.
상승장의 끝에 외곽 지역까지 가격이 올랐던 것입니다.
반면 현재 비규제 지역인 부천, 안양시 만안구, 남양주의 단지는 어떨까요?
세 곳 모두 아직 전고점 아래에 머물러 있습니다.
부천과 안양 만안구는 횡보하고 있고, 남양주는 저점에서 회복했지만 전고점에는 이르지 못했습니다.
물론 거래량만으로 시장의 상승과 하락을 단정할 수는 없습니다.
그럼에도 한 가지 차이는 확인할 수 있었습니다.
현재는 서울의 상승세가 이어지고 있지만,
2021년처럼 경기 외곽 지역까지 거래가 확산되고 가격이 가파르게 상승하는 모습은 아직 뚜렷하게 나타나지 않고 있습니다.
3. 그래서 지금 시장은 어디쯤인가?
지금까지 살펴본 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
- 고가 지역: 매매 매물이 늘고 일부 하락 거래가 나타납니다.
- 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역: 상승 거래가 더 많고 매물이 빠르게 소진됩니다.
- 경기도 외곽: 거래 범위가 넓어지고 있지만, 2021년 당시와 같은 확산 양상을 보이고 있진 않습니다.
이를 종합하면 지금은 상승장이 끝났다고 보기보다는 지역별로 서로 다른 흐름이 나타나고 있다고 생각합니다.
그렇다면 앞으로 어떤 부분을 눈여겨봐야 할까요?
- 강남 등 고가 지역: 매매 매물이 계속 증가하는지, 하락 거래가 이어지는지
- 중·하위 급지: 거래량과 상승 거래가 계속되고 있는지
- 경기도 외곽: 거래가 실제로 확산되고, 가격 상승으로 이어지는지
정책 및 규제: 세제와 대출 규제의 변화가 시장에 어떤 영향을 미치는지
이러한 지표들을 꾸준히 살펴보며 시장의 흐름이 어떻게 변화하는지 확인해 보려고 합니다.
지금의 상승세만 보고 섣불리 판단하기보다는,
지역별 거래와 매물의 변화를 꾸준히 지켜보고 현장에서 직접 시장분위기를 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 😊
