2026년 수도권 청약 시장 분석 및 4분기 청약 전략

안녕하세요, 월부 튜터 진심을담아서 입니다.

오늘은 26년 청약 시장을 돌아보고, 앞으로 어떻게 하면 좋을지에 대해서 글을 적어보겠습니다.

여러분들이 의사결정 하실 때 도움이 되실 것 같습니다.

올해 청약 시장 숫자를 먼저 보시겠습니다.

(출처: 한국부동산원 청약홈, 2026.10)

공급은 34% 늘었는데 신청은 27% 줄었습니다.

이 숫자를 보면 보통 두 가지 반응이 나옵니다. 

"경쟁률 떨어졌으니 지금이 기회인가?" 또는 "다들 포기하는 데는 이유가 있겠지."

둘 다 반은 맞고 반은 틀립니다. 오늘 그 이유를 짚어보겠습니다.

평균 5.6대 1은 존재하지 않는 숫자입니다

경쟁률이 떨어졌다고 모든 단지가 쉬워진 게 아닙니다. 쪼개서 보면 전혀 다른 그림이 나옵니다.

상위 단지로 가면 더 극단적입니다.

(출처: 한국부동산원 청약홈, 2026)

한쪽에서는 1,099대 1이 나오고 다른 쪽에서는 미달이 납니다.

평균 5.6대 1은 이 둘을 섞어서 나온 숫자입니다.

지역으로 봐도 같습니다. 서울 일반공급은 2,400가구로 전국의 2.8%에 불과한데, 청약 접수는 15만 1,473건으로 전체의 31.9%를 차지했습니다. 물량의 2.8%에 신청의 3분의 1이 몰렸습니다.

반대로 경기는 무너졌습니다. 평균 경쟁률이 11.4대 1에서 5.3대 1로 떨어졌는데, 일반공급은 14.8% 늘었고 청약 접수는 46.8% 감소했습니다.

경쟁률이 낮아진 건 모두에게 쉬워져서가 아닙니다. 

안 될 것 같은 곳에서 사람들이 빠져나간 결과입니다.

4인 가구는 만점을 받아도 떨어집니다

여기가 오늘 가장 중요한 부분입니다.

2026년 1~4월 서울 주요 민영아파트 당첨 가점을 보면, 기존 60점대 중심이던 당첨선이 70점대로 이동했습니다. 아크로 드 서초에서는 84점 만점 통장까지 등장했습니다.

그런데 이 70점이라는 숫자가 무엇을 의미하는지 아시나요.

청약 가점 구조부터 보겠습니다.

여기서 핵심은 부양가족 수입니다. 무주택 기간과 통장 기간은 아무리 채워도 합쳐서 49점이 최대입니다. 나머지 35점이 전부 부양가족에서 나옵니다.

그래서 가구원 수별로 받을 수 있는 최고점이 정해져 있습니다.

(무주택 15년·통장 15년을 모두 채웠을 때 기준)

이제 다시 보시겠습니다.

서울 주요 단지 당첨선이 70점대입니다. 오티에르 반포의 경우 전용 44㎡ 당첨 가점이 최저 74점, 최고 79점이었습니다.

4인 가구가 받을 수 있는 최고점은 69점입니다.

무주택 15년을 완벽히 채우고, 청약통장을 15년 유지하고, 그 사이 한 번도 집을 사지 않아도 69점입니다. 그런데 당첨선이 74점이면 아무리 완벽해도 떨어집니다.

실제 사례를 보면 더 분명합니다. 올해 오티에르 반포 전용 44㎡의 당첨 가점은 최저 74점, 최고 79점이었습니다. 4인 가구 상한인 69점으로는 아예 닿지 못하는 구간입니다. 74점을 받으려면 부양가족이 4명이어야 합니다. 본인과 배우자를 빼고 자녀가 셋이거나, 자녀 둘에 부모님 한 분을 3년 이상 부양하고 있어야 가능한 숫자입니다.

그리고 여기 시간 문제가 하나 있습니다. 만점을 받기 위한 가입 기간입니다.

무주택 기간은 만 30세부터 계산됩니다. 32점을 다 받으려면 만 45세가 되어야 합니다. 청약통장 17점도 가입 후 15년이 필요합니다.

즉 30대는 아무리 잘 준비해도 가점 상한이 낮습니다. 35세 4인 가구가 무주택 5년(12점), 통장 10년(12점), 부양가족 3명(20점)이면 44점입니다. 서울 당첨선과 30점 가까이 차이가 납니다.

이것이 올해 청약 신청이 26.6% 줄어든 첫 번째 이유입니다. 계산해보니 안 되는 사람들이 신청을 멈춘 겁니다.

가점이 돼도 돈이 안 되면 끝입니다

가점을 넘겼다고 끝이 아닙니다. 두 번째 벽이 남아 있습니다.

분양가는 올랐는데 대출은 막혔습니다.

25억 이상 주택은 대출이 제한됩니다. 당첨돼도 현금이 없으면 계약을 못 합니다.

여기에 올해는 스트레스 DSR 3단계가 걸립니다. 수도권 주택은 실제 금리에 최대 3.0%p가 더해진 금리로 한도를 계산합니다. 같은 소득이어도 작년보다 빌릴 수 있는 돈이 줄었습니다.

그래서 많은 분들이 이런 계산을 하게 됐습니다.

"가점도 안 되고, 된다 해도 잔금을 못 치르는데 굳이 넣어야 하나."

청약 접수가 줄어든 배경이 여기 있습니다. 관심이 식은 게 아니라 가점과 자금 양쪽에서 막힌 사람들이 먼저 빠진 것입니다.

청약 시장이 가점 싸움에서 가점과 현금의 이중 관문으로 바뀌었습니다.

그래서 지금 확인할 3가지

1. 내 가점 상한부터 계산합니다

중요한 건 지금 점수가 아니라 앞으로 받을 수 있는 최고점입니다.

가구원 수가 정해져 있다면 상한도 정해져 있습니다. 4인 가구면 69점이 끝입니다. 여기서 "서울 당첨선 70점대"와 비교하면 답이 바로 나옵니다.

상한이 당첨선보다 낮다면, 기다려도 안 됩니다. 그 경우 가점제가 아니라 다른 문을 찾아야 합니다.

2. 가점이 안 되면 추첨제와 특별공급을 봅니다

가점제로 안 되는 사람에게도 길은 있습니다.

추첨제 물량 — 전용 85㎡ 초과는 추첨제 비중이 높습니다. 규제지역 여부와 면적에 따라 비율이 다르니 모집공고에서 확인하셔야 합니다.

특별공급 — 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양. 특공은 가점이 아니라 자격으로 갈립니다. 본인이 해당되는 유형이 하나라도 있는지 먼저 확인하세요.

공공분양 — 평균 19대 1로 민간의 4.3배지만 분양가가 낮아 자금 부담이 적습니다. 3기 신도시 고양창릉 S4가 63대 1을 기록했고, 11월에는 계양신도시 첫 민간분양이 예정돼 있습니다.

3. 자금 한도를 먼저 확정합니다

청약 준비 순서가 바뀌어야 합니다.

• 예전: 가점 확인 → 단지 선택 → 당첨되면 자금 마련
• 지금: 자금 한도 확인 → 감당 가능한 분양가 확정 → 그 안에서 단지 선택

중도금 대출이 가능한 단지인지, 잔금 시점 DSR 한도가 얼마인지, 스트레스 DSR 3단계 적용 후 실제 한도가 얼마인지를 알아보시고 자금 계산을 구체적으로 하셔야 합니다. 당첨이 되었는데, 잔금이 안되면 소중한 기회만 날라갈 수 있습니다.

4분기에 실제로 나오는 것들

수도권 4분기 분양 예정 물량은 4만 356가구입니다. 10월에만 1만 9,985가구가 쏟아지고, 11월에는 강남권 최대어 반포 디에이치 클래스트와 계양신도시 3기 신도시 첫 민간분양이 예정돼 있습니다.

구체적으로 확정된 10월 기준 지역별 물량을 보면 이렇습니다.

10월 기준으로도 사람들이 관심 많은 서울은 거의 없는 수준에 가깝습니다.

그런데 분양하는 단지들 외에도 미분양 상황이 어떤지를 실제로 분석하고 전략을 수립하는 게 청약시장 전략수립에서 매우 중요합니다. 미분양은 분위기를 나타내는 변수이기 때문에 그렇습니다.

2026년 8월 말 기준 경기도 미분양은 1만 4,509가구입니다. 1년 전(1만 1,857가구)보다 22.4% 늘었고, 10개월 만에 최대치입니다. 그런데 이 물량이 특정 지역에 몰려 있습니다.

(출처: 국토교통부 미분양주택 현황, 2026.08)

경기 미분양의 절반이 세 곳에서 나왔습니다.

반대편도 분명합니다. 과천·군포·안산·의왕은 미분양이 0가구이고, 파주(1가구)·광명(2가구)·하남(3가구)은 한 자릿수입니다. 미분양이 30가구도 안 되는 시가 9곳입니다.

그리고 이 차이가 집값으로 이어졌습니다.

경기 28개 시 중 상승률 1~3위와 5위가 전부 미분양 30가구 미만 지역이었습니다. 반면 미분양 1위 평택은 같은 기간 2.91% 하락해 28개 시 중 두 번째로 큰 하락폭을 기록했습니다. 양주(-0.23%)와 오산(0.66%)도 평균을 크게 밑돌았습니다.

서울과 인천은 미분양이 줄어든 반면, 경기 그 중에서도 입지가 약한 곳들은 경쟁력이 미분양이 쌓이고 있습니다. 현실적으로 접근 가능한 집들은 입지가 아쉽고, 입지가 좋은 집들은 경쟁률이 낮지 않거나 준비자금이 크거나, 가점기준이 높은 게 현실입니다.

경쟁률 5.6대 1이라는 숫자는 기회처럼 보입니다. 그런데 그 안에는 1,099대 1과 미달이 같이 들어 있습니다.

더 중요한 건 가점입니다. 4인 가구가 무주택 15년, 통장 15년을 완벽하게 채워도 69점이 끝인데, 서울 당첨선은 70점대입니다. 완벽해도 안 되는 구조라면 기다리는 것이 전략이 될 수 없습니다. 제가 내집마련에 관심이 있는 여러분이라면 “26년 xx월까지는 청약 도전하고, 그 이후에는 기존 아파트 매수도 검토해봐야겠다” 식으로 시기를 한정한 뒤 접근하는 전력으로 해볼 것 같습니다.

청약은 여전히 좋은 기회입니다. 다만 모두에게 열린 기회는 아닙니다. 그러니 오늘 하실 일은 하나입니다. 내 가점 상한과 자금 한도를 숫자로 확인하는 것입니다. 그 두 숫자가 나오면 청약을 계속 준비할지, 다른 길을 볼지가 선명해집니다.

기다림은 전략이 될 수 있습니다. 다만 계산해보고 기다릴 때만 그렇습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.