안녕하세요.
실력 있는 투자자를 꿈꾸는 잇츠나우입니다 :)
야근 이슈로 늦게 참여해서 아쉬웠지만 뒤늦게라도 들을 수 있어 감사했던
조장튜터링 데이 후기 남겨보겠습니다!
이번 조장 튜터링에서는 조장님들의 풍성한 질문 덕분에 다양한 지역과 단지의 비교평가부터
보유 물건의 매도, 임차인과의 관계까지 폭넓게 배울 수 있었습니다.
특히 기억에 남았던 것은 지역을 이해하는 방법과 투자한 자산을 운용하는 방법이었습니다.
그동안 여러 지역을 다니며 앞마당을 만들고 실제 투자도 경험했지만,
여전히 지역 간 우선순위를 판단하거나 보유 물건을 운영하는 과정에서 고민되는 순간들이 있었기 때문인데요.
이번 튜터링을 통해 배운 내용 중 꼭 기억하고 싶은 세 가지를 정리해 보려고 합니다.
#1. 지역을 이해한다는 것은 그곳에 사는 사람을 이해하는 것
이번 튜터링에서는 신길과 양평, 풍납과 거여·마천, 강일과 미사, 만안구의 생활권 등 다양한 지역을 비교했습니다.
처음에는 어느 지역이 더 좋은지에 집중했지만, 튜터님의 비교 과정을 따라가면서 중요한 것은
단순히 우선순위를 정하는 것이 아니라 그 지역의 수요가 어디에서 오는지 이해하는 것이라는 생각이 들었습니다.
신길과 양평을 비교할 때는 여의도라는 업무지구에서 출발했습니다.
여의도 접근성이 비슷하다면 그다음은 환경을 비교하고, 맞벌이 가구라면 다른 업무지구로의 접근성까지 함께 생각해야 했습니다.
강일과 미사의 비교에서도 서울이라는 행정구역보다
실제 거주하는 사람들이 어떤 환경을 더 선호하는지가 중요했습니다.
풍납과 수지의 비교는 조금 더 인상 깊었습니다.
풍납은 문화재 관련 제약으로 정비사업이 쉽지 않다는 단점이 있지만, 잠실과 올림픽공원 등 좋은 인프라를 일상적으로 누릴 수 있는 입지에 있습니다. 단순히 아파트의 연식이나 주변 환경만 비교했다면 놓쳤을 땅의 가치였습니다.
결국 지역을 이해하려면 그곳에 사는 사람들이 어디로 출퇴근하고, 무엇을 누리며, 왜 그곳을 선택하는지부터 생각해야 한다는 것.
가장 본질적이지만 가장 놓치기 쉬운 부분이라 앞으로는 단지의 가격과 조건을 비교하기에 앞서, 그 지역의 수요층과 생활권의 특징을 먼저 이해하는 연습을 해야겠습니다.
#2. 같은 지역도 다르게 보려면, 가치의 차이를 알아야 한다.
지역을 이해하는 또 하나의 방법은 같은 권역 안에서도 상급지와 하급지를 함께 살펴보는 것이었습니다.
비슷한 급지의 지역만 계속 비교하다 보면 무엇이 더 좋은지 판단하기 어려울 수 있습니다.
동대문구를 본다면 성동구와 노원구를 함께 살펴보면서 입지가치의 차이를 이해하는 것입니다.
또한 대구 중구와 공릉의 사례를 통해 연식과 선호도를 바라보는 관점도 다시 생각하게 되었습니다.
대구 중구에서는 단순히 신축이라는 이유로 우선순위를 높이는 것이 아니라,
사람들이 선호하는 생활권과 단지의 상품성을 함께 봐야 했습니다.
공릉 해링턴과 포레나의 비교에서도 교통과 환경, 단지의 상품성이 서로 다른 강점으로 작용했습니다.
하지만 어느 하나의 조건이 좋다고 무조건 더 좋은 단지가 되는 것은 아니었습니다.
특히 기억에 남았던 것은 좋은 요소가 많은 것도 중요하지만, 비선호 요소가 없는 것 역시 중요하다는 말씀이었습니다.
그동안 비교평가를 하면서 단지의 장점에 집중했다면, 앞으로는 사람들이 선택을 망설이게 만드는 요소가 무엇인지도 함께 살펴봐야겠습니다.
결국 지역을 깊이 이해한다는 것은 단순히 좋은 곳을 외우는 것이 아니라,
왜 좋은지 설명할 수 있는 기준을 만드는 것이라는 생각이 들었습니다.
#3. 투자는 매수로 끝나지 않는다. 운용하는 능력도 실력이다.
마지막으로 하나 크게 와닿았던 부분은 보유 자산의 운용이었습니다.
그동안 여러 채의 아파트를 매수하고 전세를 맞추고 매도하는 과정을 경험하면서,
투자에서는 예상하지 못한 상황들이 발생한다는 것을 느꼈습니다.
이번 튜터링에서도 비협조적인 임차인과의 관계, 보증금 반환과 수리 일정, 계약갱신청구권 등 실제 운용 과정에서 발생할 수 있는 다양한 사례를 들을 수 있었는데요. (제가 다 속상하더라고요 ㅠ)
특히 임차인이 비협조적일 때 단순히 협조를 요구하기보다,
왜 협조하지 않는지 임차인의 입장에서 생각해 봐야 한다는 점이 기억에 남았습니다.
원래 비협조적일 수도 있지만 그럴만한 이유가 있는지도 같이 고민해보는 것,
애초에 세낀 집을 살 때는 세입자가 어떤 사람인지, 협조적인지 여부도 같이 확인해보는 것이
추가로 알아봐야하는 점이 되었습니다.
무엇이 되었든 이제는 내가 선택할 수 있는 방법을 먼저 생각해야합니다.
퇴거자금대출을 활용할 수 있는지, 공실을 만들 수 있는지, 수리하지 않은 상태로 새로운 임차인을 구할 수 있는지 등 가능한 선택지를 미리 검토하는 것입니다.
또한 임차인과의 관계에서 모든 경우의 수를 예상하고 연락할 수는 없다는 말씀도 기억에 남았습니다.
일단 소통을 시작하고, 상대방의 입장을 이해하면서 해결 방법을 찾아가는 것 역시 투자자의 능력이라는 생각이 들었습니다.
매도에 대한 원칙도 운용의 관점에서 다시 생각해 볼 수 있었습니다.
수익이 났을 때, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때, 보유가 어려울 때.
이 세 가지 원칙 중 어떤 기준을 적용할지는 내가 가진 자산의 가치에 따라 달라졌습니다.
지방 물건은 수익이 났을 때 매도를 적극적으로 고려해야했고 매도할 수 있는 타이밍을 잘 따져봐야한다는 점,
입지가 좋은 수도권 물건은 단순히 수익이 났다는 이유만으로 팔기보다 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지를 생각해야 했습니다.
또한 목동과 흑석의 비교를 통해 좋은 자산이라도 재건축 과정에서 발생하는 자금 부담과 거래의 어려움까지 고려해야 한다는 것을 배웠습니다.
결국 투자는 좋은 물건을 매수하는 것만큼이나, 그 자산을 얼마나 잘 보유하고 운용하며 적절한 시점에 다음 선택으로 연결할 수 있는지가 중요했습니다.
앞으로는 매수할 때부터 임대와 매도까지 함께 생각하고,
예상하지 못한 상황에서도 대응할 수 있는 투자자가 되어야겠습니다.
#앞으로 적용할 점
늦참, 귀참, 그리고 마지막엔 배터리 이슈로 끝까지 못들어서 아쉬웠지만
오랜시간동안 갱지지 튜터님께서 조장님들의 고민 하나하나를 다 들어주시고
답변 주신 덕분에 짧게라도 정리할 수 있었습니다.
- 지역을 이해하는 깊이를 더하기
단순히 단지의 우선순위를 정하기보다 수요층과 생활권의 특징을 먼저 이해하고, 같은 권역의 상급지와 하급지를 함께 비교하며 가치의 차이를 알아보기
2. 보유 자산의 운용 계획을 구체화
보유 물건별로 임대차 만기와 보증금 반환, 매도 가능 시점 등을 점검하고, 발생할 수 있는 문제에 대한 대응 방법도 미리 고민해보기. 특히 매도할 때는 단순한 수익률보다 자산의 장기적인 가치와 갈아타기 가능성을 함께 판단하기
3. 배운 내용을 실제 투자 판단에 연결
시세트래킹의 양을 늘리기보다 권역별로 관리하고, 기회가 있는 지역은 원페이지까지 연결하기
또한 투자 가능한 가격대의 단지를 집중적으로 비교하며 우선순위를 명확히 하기.
또한, 투자를 하면서 느끼는 것은 공부할 때는 미처 생각하지 못했던 일들이 실제 투자 과정에서 계속 발생한다는 것.
좋은 단지를 찾는 능력도 중요하지만, 지역의 가치를 제대로 이해하고 매수한 자산을 끝까지 책임지고 운용하는 능력 역시 중요하다는 것 꼭 기억하기!!
다시한번 더 오랜 시간동안 좋은 자산을 알아보는 눈과, 그 자산을 잘 운용하는 힘.
두 가지를 함께 키워가며 오래 투자할 수 있는 사람으로 가르침을 주신 갱지지튜터님께 감사드리며
좋은 질문으로 가득채워주신 조장님들께도 짱 감사드립니다!
