안녕하세요.
2035년에 파이어를 꿈꾸는
파이어고고입니다.
https://youtu.be/Zm-wHSE8vP8?si=fNWvUU5EQ7qPAaR5
10.2일자 주간머니이슈에서는
서울에서 시작된 전월세난이 경기·인천으로 확산되고 있다는 내용이었는데요.
1. 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
경기·인천 전세가가 눈에 띄게 오르고 있습니다.
- 8월 전세 가격지수: 경기 101.12 (작년 같은 달 95.19), 인천 100.69 (작년 97.19)
- 전세 매물: 1년 전보다 경기 약 42%, 인천 약 35% 감소
그동안 경기·인천은 서울에 비해 전월세가 천천히 오르는 지역이었는데,
최근 들어 오르는 속도가 가팔라졌다는 게 핵심이었습니다.
실제로 경기 지역 전체와 인천지역은
1년 전보다 전세 매물이 크게 줄었습니다.
현재 경기도 지역의 주요 단지들을 살펴봤을 때
최근에 전세가가 급등한 단지들도 많이 보이고 있습니다.
2. 그렇다면 왜 이런 일이 생겼나
전월세 매물은 크게 세 가지 경로로 나옵니다.
- 신축 아파트 입주
- 누군가 집을 사서 임대를 놓을 때
- 기존 세입자가 나가며 회전될 때
서울은 이 세 경로가 모두 막혀 있는 상황입니다.
입주 물량은 줄었고,
토지거래허가구역 때문에 집을 사서 전세를 놓기 어렵고,
세입자들은 갱신을 선택하니 회전도 안 되죠.
경기·인천은 그나마 2번(사서 임대 놓기)이 가능해서 상황이 나았습니다.
그런데 서울에서 전셋집을 못 구한 사람들이
서울과 붙어 있는 지역부터 이동하기 시작했고,
여기에 경기·인천 입주 물량까지 줄면서 같은 현상이 번지고 있는 것인데요.
결국 수도권은 서울, 경기, 인천을 따로 볼 게 아니라 하나의 시장으로 봐야 한다는 말씀이 핵심이었습니다.
3. 앞으로 어떻게 될 수 있나
지난 1년간 서울 외곽 집값이 오른 과정을 보면,
- 전셋값이 오르면서 전세와 매매 가격 차이가 줄었고
- 15억 이하 아파트는 대출이 비교적 넉넉하게 나오다 보니 (서울 기준 15억 이하 최대 6억, 15~25억은 4억)
- 전세 수요 일부가 매매 수요로 돌아섰습니다.
실제로 서울 아파트 실거래를 확인해보면
비교적 대출이 많이 나왔던 15억 이하 단지들이
최근 1년 동안 가장 거래가 많이 됐는데요.
특히 10억 이하 단지들의 거래가 가장 많이 된 것을 자료를 통해 확인할 수 있습니다.
*10월은 집계중
그리고 15억 이하 단지들이 많았던 지역들에서
이 기간에 거래가 많았던 것도 확인할 수 있습니다.
단지별로 살펴보면 특히 10억 이하 가격대의 단지들이
(외곽 선호도 떨어지는 단지들 포함)
최근 1년 사이에 매매, 전세 가격이 폭등한 것을 확인할 수 있습니다.
그런데 경기·인천에는 15억 이하 아파트가 대부분이죠.
그래서 서울 외곽에서 벌어졌던 "전세 수요 → 매수 전환" 흐름이
경기·인천에서도 나타날 수 있다는 겁니다.
4. 하지만 조심해야 할 점
그렇다고 아무 데나 사면 된다는 이야기는 아닙니다.
경기도는 서울보다 훨씬 넓고, 아직 개발할 땅도 많습니다.
서울처럼 입지 독점성이 강하지 않아서,
관심 지역에 입주 물량이 몰리면 전월세 상승 흐름이 바로 꺾일 수 있기 때문인데요.
그래서 경기·인천을 한 덩어리로 보지 말고, 지역별로 입주 물량을 반드시 확인하고 들어가야 합니다.
실제로 올해 하반기부터 2029년도까지
꽤 많은 물량이 경기도에 입주할 예정인데요.
특히나 서북권, 서부권을 투자나 내집마련으로 고민한다면
반드시 입주 물량과 시기를 확인해야 합니다.
한 줄 정리
서울에서 시작된 흐름은 결국 경기·인천으로 이어진다.
다만 지역마다 사정이 다르니, 흐름은 크게 보되 판단은 입주 물량을 확인하며 꼼꼼하게.
