갱지지 튜터님, 글을 통해서만 접했었는데
강의에서 만나뵙게 되어 너무 좋았습니다.
준비 많이 해주시고, 좋은 강의 해주셔서
너무 감사드립니다.
수고 많으셨습니다.
“제목부터 먼저 알아야 한다~”
“이 단어가 어떤 의미인지 정의해봐.”
… 저희 회사 대표님이 늘 강조하는 말인데요.ㅎㅎ
최근 돈죠앙 튜터님과의 톡터링에서 임장보고서 시세 파트의 의미와 목적을 짚어주신 적이 있습니다. 그때 내가 하는 일의 의미와 목적을 명확히 정의하는 것이 얼마나 중요한지 새삼 깨닫게 되었는데요, 왜 하는지를 이해하고 나니 무엇을 해야 하는지도 훨씬 뚜렷하게 보였기 때문인데요.
이번 갱지지 튜터님의 강의에서도 매물임장과 앞마당 관리의 의미와 목적을 먼저 짚어주신 덕분에, 앞으로 무엇에 집중해야 할지 방향을 보다 구체적으로 잡을 수 있었습니다.
무엇을 어떻게 할 것인지에 앞서, 왜 하는지를 먼저 이해하는 것. 앞으로 어떤 일을 하든 그 의미와 목적부터 분명히 하고 시작하는 것을 이번 강의의 가장 중요한 적용점으로 삼고 싶습니다.
매물임장과 앞마당 관리, 그 목적을 다시 생각하다
이번 강의를 통해 그동안 해왔던 매물임장과 앞마당 관리의 목적을 다시 생각해 볼 수 있었습니다. 나름대로 많은 지역을 다니고 매물을 보면서 경험을 쌓아왔다고 생각했지만, 돌이켜보면 그 과정에서 무엇을 알아야 하고, 무엇을 얻어야 하는지 그 본질적인 목적을 충분히 의식하지 못했던 순간들이 많았던 것 같습니다. 이번 강의는 익숙하게 해왔던 활동들을 다시 돌아보고, 앞으로 무엇에 더 집중해야 할지 생각해 보는 계기가 되었습니다.
1. 매물임장, 좋은 물건을 알아보는 눈을 기르는 과정
가장 와닿았던 것은 매물임장의 목적이 단순히 투자할 물건을 찾는 것이 아니라, 그 지역의 선호도와 가격 차이를 이해하는 데 있다는 것이었습니다. 당장 내 투자금에 맞는 단지부터 살펴보는 것이 아니라, 그 지역의 랜드마크와 선호도가 높은 단지들을 함께 보면서 (앞단에) 사람들이 무엇을 좋아하고, 어떤 이유로 가격 차이가 발생하는지를 먼저 이해해야 하는게 중요하다고 생각했습니다.
또한 상대적으로 선호도가 떨어지는 단지라 하더라도 어떤 수요가 존재하는지, 어느 정도 가격이라면 사람들이 선택하는지까지 알아야 그 지역의 선호도를 제대로 이해했다고 할 수 있을 것입니다. (이런 부분까지 생각이 미치지 못했던 것 같아요.)
특히 지방 투자는 매수하는 것만큼 잘 매도하는 것이 중요하기에, 단순히 싸다는 이유보다 더 많은 사람이 찾는 가치 있는 물건을 좋은 가격에 매수하는 것이 우선되어야 한다는 말씀도 기억에 남는데요. 결국 선호도를 알아야 가격이 싼 이유를 구분할 수 있고요, 좋은 물건이 저렴하게 나왔을 때도 그 기회를 알아볼 수 있는 것 같습니다. 매물임장은 좋은 물건을 찾는 과정이기도 하지만, 그보다 먼저 좋은 물건을 알아볼 수 있는 눈을 기르는 과정이라는 생각이 들었습니다.
2. 앞마당 관리, 가치와 가격의 차이에서 기회를 발견하는 과정
앞마당 관리의 의미에 대해서도 좀더 명확히 할 수 있었는데요. 매물임장을 통해 지역과 단지의 가치, 선호도를 이해했다면 이후에는 변화하는 시장과 가격을 꾸준히 관찰하면서 투자할 수 있는 기회를 찾아내는 것이 중요합니다. 가치와 선호도는 쉽게 변하지 않지만, 가격은 시장 상황과 수급에 따라 계속해서 달라지기 때문입니다.
같은 지역에서도 공급과 전세시장 상황에 따라 단지별로 기회가 찾아오는 시점이 다르고, 시장이 회복되는 과정에서도 선호도에 따라 가격이 움직이는 순서와 속도가 달라집니다. 이러한 변화를 꾸준히 지켜보다 보면 이전에는 투자하기 어려웠던 좋은 단지가 내 투자 범위에 들어오는 순간을 발견할 수도 있게 됩니다.
강의에서 여러번 강조하셨듯, 시장이 가장 좋은 선생님이라는 말씀이 와닿았는데요. 처음 임장했을 때 판단했던 가치와 선호도가 시간이 지나 실제 가격에 어떻게 반영되는지 확인하고, 예상과 달랐다면 그 이유를 복기하는 과정에서 많은 것을 배울 수 있을 것입니다. (그게 실력이 느는 과정이라고) 그리고 그러한 복기를 통해서 이 다음엔 '더 좋은 투자'로 이을 수 있게 됩니다.
앞마당을 늘리는 것이 비교할 수 있는 자산의 범위를 넓히는 일이라면, 앞마당을 관리하는 것은 그 안에서 기회를 발견하고 나의 판단을 검증하며 실력을 키워가는 일이라는 생각이 들었습니다. 정말 반드시 놓치지 말아야 할 부분이며 앞으로는 이에 더 많은 비중을 두고자 합니다.
3. 얼마나 많이 보았는가보다 무엇을 알고 돌아왔는가
그동안 매물임장을 준비하면서 하루에 얼마나 많은 물건을 볼 수 있을지에 집중했던 순간들이 있었습니다. 바쁘게 예약을 채우고 많은 매물을 보는 것 자체에 의미를 두었던 것은 아닌지 돌아보게 되었습니다. 하지만 중요한 것은 매물의 개수가 아니라, 그 매물들을 통해 무엇을 확인하고 어떤 판단을 할 수 있게 되었느냐인 것 같습니다.
그러기 위해서는 매물 예약을 하는 순간부터 무엇을 보기 위해 이 물건을 선택했는지, 어떤 선호도와 가격 차이를 확인할 것인지 목적이 분명해야 합니다. 또한 사전에 최근 실거래와 호가, 전세가격과 시장 분위기를 충분히 파악하고 있어야 현장에서 듣는 정보의 의미를 이해하고, 스스로 옥석을 가려내고 그 안에서 나만의 판단을 더할 수 있을 것입니다.
무엇보다 새로운 지역을 방문할 때마다 언제 다시 올지 모른다는 생각으로 선호도를 최대한 깊이 이해하고, 그 시점의 시장 분위기와 나의 판단을 기록해 두는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다. 앞으로는 단순히 많은 매물을 보는 데 그치지 않고, 매물 하나하나를 통해 그 지역을 더 깊이 이해하고, 스스로 판단할 수 있는 근거를 쌓는 데 더 힘을 들이고 싶습니다.
결국 기회를 알아보는 실력
이번 강의를 통해 매물임장과 앞마당 관리가 별개의 활동이 아니라 하나의 투자 과정으로 이어져 있다는 것을 다시 생각하게 되었습니다. 매물임장을 통해 가치와 선호도를 이해하고, 앞마당 관리를 통해 가격의 변화를 관찰하며, 그 과정에서 발견한 기회를 실제 투자로 연결하는 것. 결국 이 모든 활동은 더 좋은 자산을 알아보고, 더 나은 선택을 할 수 있는 실력을 쌓기 위한 과정이었습니다.
좋은 기회가 찾아오는 것은 운일 수도 있겠지만, 그것이 기회라는 사실을 알아보고 내 것으로 만드는 것은 결국 실력의 영역일 것입니다.
" 운이 운이라는 것을 알아보고
기회를 잡는 실력. = 운이 반복된다.
각 결정마다 운을 내거로 만들려면
실력이 결국 필요하더라."
앞으로는 단순히 많은 지역을 알고 많은 매물을 보는 투자자가 아니라, 내가 아는 지역의 가치를 제대로 이해하고 시장의 변화 속에서 기회를 알아볼 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.
- 매임은 선호도 파악하러 가는 것이다.
- 선호도가 떨어지더라도 여전히 그 단지를 찾을 이유와 수요가 있는지까지 파악
- 지방에선 조건 보다 가치를 우선으로. 잘 팔고 나와야 하니까.
- 매물이 많은 지역 : 가치 우선, 매물이 적은 지역 : 싸다는 것에 꽂히면 안됨. (→ 선호 매물 중요)
- 선호, 비선호 가격 차이를 실제로 보고 듣고 느끼고 올 것.
- 시장이 가장 좋은 선생님!
- 그때의 시간도 앞마당이라고, 시장 분위기를 꼭 기록으로 잘 남길 것.
