[뉴스 기사 링크]
안녕하세요 성장하는 걷는입니다.
요즘 수도권 시장은 급지별, 가격대별 매수 분위기가 다르게 나타나고 있습니다. 마침 작년과 올해 서울, 경기, 인천의 평수별 청약접수 건수와 비율 증감을 다룬 뉴스 기사를 보게되어 이를 통해 현재 수도권 시장의 청약 분위기 흐름, 실제 서울 기축 단지의 현장 분위기, 수도권 상승 흐름이 외곽까지 왔는지 등에 대해 이야기드리려고 합니다.
우선 해당 뉴스기사의 가장 큰 주제는 서울 청약 10건 중 8건이 전용 60㎡ 이하 소형에 몰렸다는 것입니다. 이런 청약 분위기는 시장의 변화를 대변하는 하나의 지표일 수 있습니다. 그래서 청약 데이터를 통해 바라 본 수도권의 상승흐름에 대해 아래 3가지 주제로 살펴보겠습니다.
1. 서울, 경기, 인천의 청약 분위기 비교
✅ 청약비중과 청약건수는 지역별, 평형별 어떻게 달랐을까요?
2. 서울 전임으로 파악해 본 실제 기축 단지 현장 분위기
✅ 청약에서 보인 15억 아래 쏠림 현상이 기축 아파트 현장에서는 어떤 분위기로 나타날까요?
3. 수도권 상승흐름이 과연 인천까지 왔을까요?
✅ 인천의 미분양 및 분양 현황, 청약 접수 건수 및 경쟁률로 확인해 봤습니다.
1. 서울,경기,인천 청약 분위기 비교(자료: 청약홈)
아래는 서울, 경기, 인천을 대상으로 2025년(1월→9월)에서 2026년(1월→9월)으로 넘어갈 때의 면적별 청약접수 비중 변화를 나타낸 표입니다.
서울과 경기는 전용 60㎡ 이하 소형에서의 청약접수 비중이 늘고, 60~85㎡에서의 청약접수 비중이 줄었습니다. 반면, 인천은 소형과 60~85㎡ 비중이 모두 줄고, 85㎡ 초과 대형만 늘었습니다.
우선 서울에서 전용 60㎡ 이하 소형에서의 청약접수 비중이 늘고, 60~85㎡에서의 청약접수 비중이 줄어든 이유에 대해 필요 현금으로 따져봤습니다. 25평형을 전용 60㎡ 이하(소형), 34평형을 전용 60~85㎡의 대표 평형으로 보고, 2026년 9월 실제 평균 분양가를 기준으로 계산했습니다.
서울 기준 2025년 에서 2026년의 청약접수 비중의 변화는 대출규제로 인한 자기자본의 장벽이 15억 이하의 소형 평수 청약접수 비중의 증가로 나타난 것 같습니다.
다음으로 경기에서 전용 60㎡ 이하 소형에서의 청약접수 비중이 늘고, 60~85㎡에서의 청약접수 비중이 줄어든 이유에 대해 필요 현금으로 따져봤습니다.
경기는 25평, 34평 평균 분양가가 15억 아래로 15억 기준 대출 규제의 영향보다 소득 기준 DSR 한도의 영향을 더 받을 수 있다고 생각했습니다. DSR 한도 기준으로 25평, 34평 필요현금을 계산했을때 약 3억 정도의 차이로, 자기자본이 적게 필요한 소형으로 수요가 몰렸을 수 있습니다.
다음으로 인천의 청약접수 비중을 살펴보면 85㎡ 초과 대형만 청약비중이 늘었습니다. 그 이유를 아래와 같이 정리해봤습니다.
인천은 85㎡ 초과 대형만 청약비중이 늘었습니다(14.6% → 28.6%). 인천의 올해 1순위 접수 현황을 보면 송도, 검단 등 상급지에 청약이 많이 몰렸고, 이런 상급지에서는 상대적으로 대형 수요도 많을 수 있다고 생각했습니다.
서울,경기,인천의 청약접수 비중 데이터를 통해 바라본 현재의 청약 분위기는 다음과 같습니다.
- 서울의 경우 대출 규제로 인해 15억 이하의 상대적으로 자기 자본이 적게 드는 60㎡ 이하 소형으로 청약 수요가 몰렸을 수 있음
- 경기의 경우 소득대비 DSR 한도에 의해 상대적으로 자기 자본이 적게드는 60㎡ 이하 소형으로 수요가 몰렸을 수 있음
- 인천의 경우 송도, 검단등 상급지에 청약이 몰렸고 이에 따라 대형의 수요가 많아졌을 수 있음.
그렇다면 청약이 아닌 실제 서울의 기축 단지들의 현장 분위기는 어떨까요? 감사하게도 우리 에이스1반 동료분들의 전임을 함께 레버리지해서 분위기를 파악해 볼 수 있었습니다.
2. 서울 전임으로 파악한 실제 기축 단지 현장 분위기
청약에서 15억을 기준으로 수요가 갈렸다면, 이미 지어진 기축 아파트 현장은 어떨까요? 에이스1반 동료분들과 함께 KB시세 15억을 기준으로 15억을 넘는 단지와 넘지 않는 단지를 나눠 전임을 해본 결과는 다음과 같았습니다.
- KB 시세 15억 기준으로 15억 이하 단지가 초과 단지보다 거래가 활발한 것은 맞음
- 그러나 15억 이하여도 선호도까지 갖춰져야 거래가 활발하게 이뤄짐
- 대출 한도 기준과 단지 선호도, 두 가지가 모두 시장 분위기에 영향을 줌
- 따라서 15억이라는 가격만으로 모든 현장 분위기를 일률적으로 판단하기는 어려움
3. 수도권 상승 흐름이 과연 인천까지 왔을까요?
다음으로 위의 표에 있는 청약접수 건수를 보면 인천의 경우 대형을 포함한 모든 평형에서 작년에 비해 청약접수 건수가 크게 늘었습니다. 인천의 청약분위기가 뜨거워졌다는 건 수도권 상승흐름이 인천까지 닿고 있다는 신호라고 생각될 수도 있는데요.
과연 실제 그런 흐름이 맞는 것인지 인천의 2025년과 2026년 미분양 및 일반공급 물량, 1순위 청약 접수 건수, 1순위 청약 평균 경쟁률 지표를 통해 확인해봤습니다.
작년에 비해 단순히 청약접수 건수만 증가한 것이 아니라 미분양 및 일반 공급 물량의 숫자도 함께 증가한 것을 볼 수 있습니다. 상승장의 흐름이 찾아오고 청약의 분위기가 뜨거워졌다면 미분양 수치도 함께 감소해야 하는데 오히려 함께 증가했습니다. 그래서 실제 청약 접수 단지의 위치등을 추가로 파악해봤습니다.
인천 전체가 청약 분위기가 뜨겁다기 보다 사람들이 선호하는 상급지 위주로 청약 접수가 몰린 것을 확인할 수 있습니다. 상급지와 중하급지의 온도차가 여전히 큰 상황이라 인천까지 상승 흐름이 전반적으로 퍼졌다고 보기는 어려울 것 같습니다.
이를 통해 인천의 전체적인 청약 분위기를 다음과 같이 정리해봤습니다.
최종 결론
[청약 분위기]
- 현재 서울, 경기의 청약 분위기는 대출 규제의 영향 및 소득 대비 DSR 한도의 영향으로 15억 이하의 소형(전용 60이하) 평형 위주로 청약 수요가 몰리고 있다고 판단했습니다.
- 인천의 청약 분위기는 상급지의 경우 청약 수요가 몰리는 반면 중하급지의 경우 미달이 발생하는 등 상급지와 중하급지의 청약 분위기 온도 차가 크다고 판단했습니다. 그래서 상승장 흐름이 인천 전체까지 퍼졌다고 보기는 어려울 것 같습니다.
[실제 서울 기축 단지 현장 분위기]
실제 서울 현장의 분위기도 청약의 경우처럼 KB시세 15억 기준으로 분위기가 달라집니다.
- KB 시세 15억 기준으로 15억 이하 단지가 초과 단지보다 거래가 활발한 것은 맞음
- 그러나 15억 이하여도 선호도까지 갖춰져야 거래가 활발하게 이뤄짐
- 대출 한도 기준과 단지 선호도, 두 가지가 모두 시장 분위기에 영향을 줌
- 따라서 15억이라는 가격만으로 모든 현장 분위기를 일률적으로 판단하기는 어려움
청약 데이터 관련된 흥미로운 기사 덕분에 생각을 좀 더 확장해볼 수 있었습니다. 모두 개인적인 판단으로 작성한 글이므로 정답이라기보다 참고용 정도로 가볍게 읽어주시면 감사하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
서로 전임 내용 활발히 공유해주시고 정리해주시며 현재 시장 흐름을 파악할 수 있게 많은 도움 주시는 에이스1반 동료분들, 나눔글로 이어질 수 있게 조언주신 프부님, 인천의 미분양 및 분양 현황 까지 파악해서 생각을 확장할 수 있게 도움 주신 가치 반장님 모두 너무 감사합니다!
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