부동산 점검 끝!이륙(26) 준비 완료~조 꽃사슴11 2주차 과제

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

지역 선정 이유 및 느낀점

1주차 과제에서 계산했던 나의 내집마련 예산은 무려 10억이었다. 코칭을 받았던 몇개월 전만 해도 6억대를 받을 수 있다고 해서 거의 좌절해 있었는데, 남편의 회사대출, 신용대출, 그리고 우리가 최대한 아껴서 저축할 수 있는 금액들을 더 꼼꼼하게 계산해보니까 대출액도 늘어나고 덩달아 예산히 드라마틱하게 뛰었다. 투자를 하다보니 생각보다 거래비용 (취득세, 중개수수료 등)이 자잘하게 많이 들어가기도 하고 대출액도 방공제나 변수에 따라 달라질 수 있을 것 같아서 집값 자체는 한 9.5억 정도 선으로 잡아보았다.

권유디 강사님이 올려주신 도표를 보니 우리가 갈 수 있는 곳들은 서울에서 하급지라고 불리는 곳들이었는데, 이렇게 간절하게 들어가고 싶어도 못 들어가는 강서구가 하급지라는 점에 사뭇 놀랐다. ㅎㅎ;;; 어쨌든 우리의 직장을 고려하면 갈만한 곳들이 강서구, 서대문구, 종로구, 광명, 구로 등등이 있었다. 우리는 아직 아이가 없기 때문에 21평~24평형 정도 되는 평형으로 고르게 되었는데 평상시 이동경로를 떠올려보면 우리는 늘 남쪽에서 생활했기 때문에 눈여겨 보고 있던 구로와 광명에서 선호도 높은 아파트를 선정해보게 되었다. 머리로만 굴려보았을 때는 너무 많은 생각들이 복잡하게 얽혀 있었다. ‘그래도 서울이지’, ‘요즘은 광명이 낫던데’, ‘그래도 신축이지’, ‘그래도 역세권이지’… 두 아파트 모두 임장을 가봐놓고도 이렇게 헷갈렸다. 

일단, 평상시 계속 머리에 맴돌던 2개 단지를 데이터 기반으로 비교해보고 나의 A가 깨지고 나면, 너무 남쪽에 한정 짓지 말고 우리 예산으로 가능한 서대문구, 동안구, 수지구 등등도 두루두루 꼼꼼히 비교해봐야겠다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 구로 개봉동 현대홈타운2단지

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 구로구 개봉동 (개봉역 도보10분)
• 연식: 2001년식
• 세대수: 964세대
• 평형 : 25평 ~ 55평. 31평이 424세대로 주력평형

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 14.8km
   - 강남역까지 소요시간: 46분 (1호선 → 2호선)
   - 시청역까지 소요시간: 37분 (1호선으로 쭉)
   - 여의도역까지 소요시간: 31분 (1호선 → 9호선)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 이동시 30~45분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 천왕동 서울남부구치소, 대림동 조선족마을. 가까운 편은 아님
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 신도림 홈플, 이마트, 코스트코, NC (신도림 현백 폐점)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 경인중 76%
   - 학원가 유무 : 무
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평(복도식 방3/화1. 단, 복도식이 계단형 2+2 모양임)
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.9억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.35억 - 9.19억 - 9.3억

4)가치평가 및 결론
입지적으로는, 서울 3대 업무지구를 모두 1시간 이내로 갈 수 있다는 점에서 우수한 위치라고 할 수 있다. 모두 지하철을 이용하여 이동 가능하기 때문에 정시성이 확보된다. 특히나 나의 직장인 여의도를 가기 쉬운 편이라 더 마음이 간다. 1호선 지상철이라는 점에 약간의 불편함이 느껴지지만 그 덕에 이 가격에 접근 가능하다고 생각해야겠지. 그리고 익숙해지면 될 일이다! 주변에 마트도 다양하게 갖춰져 있고 목감천과 안양천으로 이용할 수 있어서 사람들이 늘 붐비고 좋아하는 장소이다. 평지로 이루어져 있고 인근에 사람들이 싫어하는 혐오시설이나 유흥업소도 많이 보이지 않는다.

단지상품성은, 구축에 복도식이라고 해서 무시하기 쉽지만, 그래도 소형평수가 밀집된 단지가 아니고 복도도 흔히 하는 춥고 불편하고 소음 심한 복도식이 아니다. 선입견을 조금 깨고 수리되어 있는 물건을 잘 찾으면, 출산을 계획하더라도 꽤 안정적으로 생활할 수 있을 것 같다.

 가격은, 이 일대에서 개봉한마을이 11억을 넘긴 것대비 아주 살짝 눌려있는 상태다. 아 물론, 내가 임장했던 작년 3월 대비 3억이 오른 가격이라 약간 부대끼는 건 사실이다. 하지만 10년 장기로 봤을 때는… 현금의 가치는 더 낮아질 것이기 때문에 더이상 의미부여 하지 말자. 현대1, 아이파크, 현홈2 세 단지를 두루두루 살펴보면서 가격 트래킹을 해야겠다.

단지 2. 광명자이더샵포레나
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 경기도 광명시 광명동(북철산)
• 연식: 2025년
• 세대수: 3585세대
• 평형 : 16평 ~ 53평. 25평이 1170세대로 주력평형.

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 14.5km
   - 강남역까지 소요시간: 60분
   - 시청역까지 소요시간: 48분
   - 여의도역까지 소요시간: 51분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 42분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 천왕동 서울남부구치소, 대림동 조선족마을. 가까운 편은 아님
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 신도림 홈플, 이마트, 코스트코, NC (신도림 현백 폐점)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 광명북중 78%
   - 학원가 유무 : 철산역 56개
    

3) 가격

• 평형 정보: 20평 (계단식 방2/화1). 유튜브 영상 참고 시, 거실은 작지만 드레스룸도 있고 알차게 잘 들어선 구조..
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 대출없이 9.5억, 대출가능 9.6억부터
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 분양권 8.1 - 7.9억 - 7.5

4) 가치평가 및 결론
 입지적으로는, '철산동 신축동네'라는 인식이 있어서 어지간한 구로/금천 보다는 좋다고 보여졌다. 주변이 다 신축으로 이루어져 있어서 상권도 점차 개발될 것이라 생활하기 안전하고 편리하다. 그러나, 생각보다 교통이 상당히 불편했다. 버스에 의존하는데 그 버스정류장 조차도 단지 주변으로 다양한 것이 아니라 1단지로 나가야만 하고, 업무지구 어딜가나 1시간 정도 잡아야 한다. 철산생활권이라 생각했지만 철산역까지 도보 32분.. 버스로도 20분 이상이 걸린다. 따라서 메인 상권이나 학원 등에 접근하기가 쉽지 않은 위치였다. 

 단지상품성은, 브랜드신축대단지에, 커뮤니티도 빵빵하니 건물 가치가 아주 높고 실거주 만족도도 높다고 생각한다. 단, 평형이 작아서 매도시 신혼부부에게만 팔 수 있다는 약간의 제한이 생길 것이고, 나도 자녀계획이 있는지라 아이가 생기면 다시 이사 생각을 해야하기 때문에 이게 최선의 선택이 맞을까, 젊은시절 멋있는 아파트에 살아보고 싶은 욕망 정도 아닐까, 머리를 차갑게 해서 생각해볼 필요가 있을 것 같다.

 가격은, 20평형(49타입)은 9억 중반부터 나오기는 하지만 대부분 저층이거나, 2단지에서 나온 매물들이라, 조금이라도 RR 조건으로 접근하려면 10억 이상의 예산을 잡아야 될 것 같다. 24평은 11억을 넘긴 가격이고 개봉한마을과 같은 가격.

3. 단지 비교표 작성

비교평가 결론

 역시, 평상시 헷갈렸던 이유가 있었다. 단지 상품성이라는 것에 꽂혀서 손으로 받아적어볼 생각을 덜 했기 때문이다. 척 하면 암산이 가능할거라 생각했지만, 여전히 교통이냐vs신축환경이냐 에서 혼란을 겪는 단계이니 더 훈련이 필요할 것 같다.

두 아파트는 장단점이 명확한데, 구로현대홈타운은 연식도 오래되고 복도식이지만 평형이 조금 더 넉넉해지면서 1호선 역세권이라 여기저기 이동하기가 아주 힘들지 않다.

광명은 신축 대단지라 각종 커뮤니티 시설을 이용할 수 있고 20평이지만 구조가 아주 잘 나와서 처음에 남편과 나를 혹하게 만들었던 곳이다. 주변도 다 신축이 들어오고 아파트가 많아서 상권도 개선되겠지만, 생각보다 지하철역이 엄청 멀어서 어딜 가나 버스에 의존하는데 그마저도 시간이 오래 걸리는 편이었다. 서울에서 15년동안 지하철에 의존해왔던 내가, 버스를, 그것도 훨씬 삥 둘러서 잘 다닐 수 있을까..? 싶은 생각이 들었다.

우 리 부부의 눈빛을 반짝이게 했던 광명신축은 분명 좋은 가치를 지니지만, 교직환학 이라는 가치데이터 기반으로 했을 때 ‘신축’은 해당되는 바가 없었다. 오히려 구로 현대홈타운이 근소한 차이로 가치가 높다는 결론이 나왔다. 게다가 평형까지 확보되니까 아이를 낳더라도 크게 무리가 없을 것 같고. 여러모로 좋은 점이 많은 아파트였다.

일전에 튜터님에게 오류동vs광포자를 여쭤봤을 땐 광포자에 한표 던져 주셨는데, 그 때 내마기를 듣고 갔었더라면 오류동이 아니라 현홈2로 물어봤을텐데… (아까워라 ㅎㅎㅎ)

나의 생각과 느낀점

• 머리로만 떠올리던 두 단지를 붙여보니 구로 개봉동이 나쁘지 않은 동네구나, 임장을 다시 한번 가봐야겠다.
• 그러나… 여전히 이런 생각은 든다. ‘10억으로 이게 최선일까? 정말?’
• 지역선정할 때 동안구, 관악구, 수지구도 튀어 나왔는데 꼭 올해 안으로 이 모든 동네를 전수조사 해서 10개를 재비교해봐야겠다.
• 멋드러지게 소개한 유투브 영상에 의존하지 말고, 마지막 매물 비교때는 남편을 꼭 대동시켜서 주차도 해보고 근처에서 커피도 마셔보고 수리 잘 된 매물도 보면서, A를 나만 깨지 말고 남편과 함께 마음을 똘똘 뭉쳐 함께 행동하고 싶다.