[행복한 우주] 🎯 10월 2주 주간머니이슈 부동산편 정리 🎯 서울 아파트 시장에 켜진 위험 신호, 불안한 임대차 시장
26.10.16 (수정됨)안녕하세요? 행복한 투자자 행복한 우주입니다.
10월 2주차 주간머니이슈 부동산편을 정리해보았습니다.
💡 거래 급감, 매물 증대…. 서울 아파트 시장에 진짜 위험 신호가 떴을까?
최근 서울 아파트 거래량이 반토막 나고 매물이 늘어난다는 기사가 쏟아지면서,
이제 집값이 꺾이는 것인지 불안해하시는 분들이 많습니다.
♦️ 현장에서 일어나고 있는 일들
7월만 해도 서울 아파트 거래량이 5,800건을 넘어서며 후끈 달아올랐었는데요.
8월 들어서 분위기가 갑자기 차갑게 식더니, 거래량이 3,500건대로 40% 가깝게 뚝 떨어졌습니다.
매물이 쌓이는 양상도 달라졌습니다.
명절 전인 9월까지만 해도 주로 강남 3구 위주로 매물이 나왔다면,
추석이 지나고 10월에 들어서면서부터는 새로 늘어난 매물의 무려 93%가 비강남권에서 쏟아져 나오고 있습니다.
그렇다면 왜 집을 사려는 사람들의 발길이 뚝 끊겼을까요?
집값이 한창 오를 때 급매물이 순식간에 빠져나가고 난 후
집주인들이 매물 호가를 이전 거래보다 1억에서 1억 5천만 원씩 높여 부르기 시작했습니다.
그러다 보니 집을 사려던 매수자들이 너무 비싸다는 생각에 멈칫하며 관망세로 돌아섰고,
결국 거래가 소강상태로 접어들게 된 겁니다.
♦️ 매물이 늘어나는 진짜 이유 - 8월 세제 개편안 여파
이렇게 거래는 줄고 매물이 늘어나다 보니 하락장이 시작되었다고 생각하기 쉬운데요.
사실 매물이 늘어난 진짜 이유는 집주인들이 불안해서라기보다 정부가 정해둔 세금 감면 기한 때문입니다.
- 고가 주택(강남 등)
양도세 장기보유특별공제에 한도(10억)가 생기면서 기한 안에 팔지 않으면 세금 부담이 커지다 보니 미리 차익을 실현하려는 물량이 나오는 중입니다. - 임대사업자 물량
임대사업자의 양도세 감면 혜택을 2027년 말까지만 인정해주기로 하면서, 의무 기간이 끝난 임대사업자들의 물량이 시장으로 쏟아져 나오는 것입니다.
이런 상황에서 매도인과 매수인의 생각도 서로 엇갈리고 있다보니 매물은 늘고 거래는 줄고 있습니다.
- 매도인: 2027년 말 세금 혜택이 끝나기 전에 얼른 집을 팔아버리자 ➔ 매물 증가
- 매수인: 금리도 부담스럽고 호가도 갑자기 너무 올랐는데 당분간 지켜보자 ➔ 거래 절벽
💡 본질은 매매 시장보다 훨씬 더 무서운 전월세 폭등
겉으로 보기엔 매매 시장이 차갑게 식어가는 것처럼 보이지만
사실 더 심각하고 무서운 건 전월세 시장의 수급이 완전히 무너졌다는 사실입니다.
올해 1월부터 8월까지 서울 전세 가격 상승률(5.91%)은 2011년 이후 15년 만에 최고치를 기록했고,
월세 상승률(5.65%) 역시 통계 집계 이래 역대 최고치를 찍고 있습니다.
15년만에 가장 가파르게 오르는 임대차 시장의 모습이라고 보면 됩니다.
♦️ 전·월세 매물이 나올 수 없는 3가지 막힌 구멍
- 신축 입주 절벽
서울 아파트 입주 물량이 올해 2.6만 호에서 내년 1만 호 수준으로 반토막 납니다. - 갭투자 차단
토지거래허가제 및 실거주 의무로 투자자가 사서 전세를 내놓는 물량이 나올 수가 없습니다. 전세 갱신율 역대 최고
전세 매물이 없다보니 기존 세입자들이 갱신으로 눌러앉아, 시장에 나오는 신규 전세 매물이 극도로 적습니다.
⭐ 잠재적 매수 수요는 여전히 살아있습니다
매매를 미루고 전월세로 돌아선 수요자들 때문에 전월세 가격은 계속 오를 수밖에 없습니다.
매매가는 주춤한데 전세가가 계속 오르면 매매가와 전세가의 갭이 점차 좁혀지고,
결국 견디지 못한 세입자들이 다시 생존 매수로 돌아서는 구조가 반복됩니다.
★ 2018년 9·13 대책 이후 2019년~2020년 시장 상황과 매우 비슷
💡 무주택자와 실수요자라면 지금 어떻게 움직여야 할까요?
♦️ 4~5년 뒤를 내다본다면 지금의 조정기가 기회입니다.
집값이 미친 듯이 수직 상승할 때는 비교해 볼 겨를도 없이 쫓기듯 사야 했습니다.
하지만 지금처럼 거래가 주춤하고 매물이 쌓일 때가 오히려 매수자가 유리한 위치에서 로얄동, 로얄층을 느긋하게 골라잡을 수 있는 진짜 기회가 됩니다.
♦️ 금리와 대출은 무조건 보수적으로 잡으세요.
과거와 같은 저금리 시대로 바로 돌아가기는 어렵습니다.
그렇기 때문에 아무리 기회가 온다고 해도 영끌이나 무리한 대출은 금물입니다.
내가 매달 안정적으로 갚을 수 있는 범위 안에서만 대출을 활용하셔야 합니다.
♦️ 집을 사지 않더라도 시장 참여는 피할 수 없습니다.
주식은 안 하면 그만이지만, 집은 안 사더라도 전세나 월세를 내며 살아가야 합니다.
지금처럼 월세가 급등하는 시기에는 매달 나가는 월세비용이 대출 이자보다 비싸질 수 있으니,
만기를 앞둔 분들은 미리미리 내집마련을 알아보시는 게 현명합니다.
"거래가 안 되고 매물이 쌓이는 지금 같은 조정기가 지나고 보면 항상 기회였습니다.
임대차 시장의 전·월세 난이라는 근본적인 구조는 바뀌지 않았습니다.
저금리에 대한 기대를 버리고, 내가 감당할 수 있는 보수적인 대출 범위 안에서 차분하게 좋은 매물을 찾아 내 집 마련을 준비하세요."
라는 너나위님의 조언처럼, 자극적인 뉴스 헤드라인에 흔들리지 마시고 시장의 진짜 구조를 읽어내셨으면 좋겠습니다.
모든 분들의 행복한 투자 생활을 응원합니다★
이번편 추천칼럼: 험블튜터님 “강남은 떨어지는데, 제가 살 동네는 오릅니다” 지금 집 사도 될지 고민이라면 꼭 읽어보세요.
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