월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 최대예산 12.9억 내에서 기타비용 5천만원 정도를 제외한 12억 중반 가격대에서 알아보았다.
부부 모두 수원시 영통구에 직장이 있어 영통구보다 평균 매매가가 좀더 높은 용인시 수지구를 우선 선정하였다. 또한 만 3세 자녀 2명이 있어 향후 교육을 고려하여 수지구가 영통구 보다는 좀 더 좋겠다는 생각을 하였다. 수원시 영통구를 두번째 후보로 선정한 이유는 부부 직장에서 가까운 이점이 있고 광교 생활권에 진입해봐야겠다는 생각이었지만 예산 내에서는 갈수 있는 단지가 제한적이라 좀 더 확인이 필요해 보인다. 세번째 안양시 동안구를 선정한 이유는 갈아타기를 위한 실거주는 힘들지만 지역을 열심히 분석해보면 비교평가하기 좋은 지역이라고 생각하여 선정하였다.
2. 첫번째 구 3개 단지 비교
단지 1. 용인수지 신정마을 1단지 주공아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 수지구 풍덕천동
- 연식: 2000년
- 세대수: 1044세대
- 평형 : 25평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 20.3KM
- 강남역까지 소요시간: 37분 (신분당선, 환승없음)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 12분 (버스, 환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 52분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 20분, 대중교통 34분환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(신세계 사우스시티), 대형마트 4개(이마트 수지점, 스타필드마켓 죽전점, 트레이더스 구성점, 롯데마트 성복점)
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 정평중 92.8%
- 학원가 유무 : 풍덕천동 학원 162개 (143개+11개+8개)
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12억 (26.09.18)
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 신분당선이 단지 바로 앞에 위치한 것이 가장 큰 강점으로 보인다. 강남역까지 환승없이 37분이면 도착가능하다. 나와 배우자 직장이 수원시 영통구에 위치하여 자차로 20분, 대중교통(신분당선, 버스환승1회) 34분 소요되어 무난하다.
- 환경 : 유해시설은 없고, 백화점 1개, 대형마트 4개로 생활하기 편리해 보인다.
학군 : 단지 근접 중학교가 3개인데 그중 가장 가까운 정평중학교가 학업성취도 92.8%로 수지구 5위이다. 정평중보단 조금 멀지만 이현중학교는 93.9%로 수지구 2위로 학구열이 좋은 동네로 보여진다. 정평중과 비슷한 거리의 문정중학교는 83.3% 로 수지구내 최하위인데 왜 이렇게 차이가 나는지 임장가서 확인해 보고 싶다.
학원가가 162개로 학원가들이 모여있어 보인다.
- 종합 및 느낀점 : 부부 직장의 출퇴근 시간에 아이 등하원을 같이 해야해서 중요한데 실제 출퇴근 시간대에 자차로 20분이 가능한지 확인이 필요해 보인다. 아파트 단지 맞은편과 북서쪽으로 상업지역이 있는데 실제 임장가서 분위기를 확인해보고 싶다. 네이버 부동산 매물이 저층부 밖에 없어서 로얄층의 적정가격이 얼마인지 더 알아봐야겠다.
단지 2. 동천디이스트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 수지구 동천동
- 연식: 2007년
- 세대수: 1334세대
- 평형 : 32평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 18.45KM
- 강남역까지 소요시간: 41분 (신분당선, 환승없음)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 2분 (버스, 환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 56분(지하철, 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 32분, 대중교통 44분 (신분당선, 버스환승 1회)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(신세계 사우스시티), 대형마트 3개(이마트 수지점, 이마트 분당점, 스타필드마켓 죽전점
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 수지중 91.2%
- 학원가 유무 : 학원가 27개 (21개+6개)
3) 가격
- 평형 정보: 32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.2억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.78억 (26.09.30)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 강남역까지 신분당선 환승없이 41분 소요되지만, 단지내에서 동천역까지 도보이동 시간이 15분 정도 소요되어 역세권이라고 보기에는 애매할것 같다. 동천역까지 이동경로도 잘정리된 아파트가 모여있는 느낌이 아닌 골목길느낌이 있어 아쉽다. 우리 부부 직장 자차 출퇴근 시간이 32분이지만 아이들 등하원 병행하려면 조금더 소요되어 약간 부담스러운 시간이다.
- 환경 : 백화점 1개와 대형마트 3개가 있어 무난해 보인다. 유해시설은 없지만 동천역 서남쪽으로 물류센터 단지가 크게 있어 임장 시 어떠한 분위기인지 확인이 필요해 보인다.
- 학군 : 가장 가까운 손곡중학교가 88.3%, 거의 인접한 수지중학교가 91.2% 약간 차이가 난다. 수지중학교가 풍덕천동이라서 조금더 높은 것인지 궁금하다. 학원가는 27개로 있긴 있으나 크지않아 보인다.
- 종합 및 느낀점 : 신분당선 동천역의 완전 역세권이 아닌것이 가장 아쉽다. 가장 큰 장점은 30평대 아파트라 4명 가족이 지내기 넓고 좋다. 아파트 위치가 반듯하게 정리되어 있는 느낌보다는 삐뚤삐뚤한 느낌이라 아쉽긴하다. 좋은층들은 13억대로 호가가 올라가 있어 예산이 빠듯하다. 호가기준으로 예산안에 들어오려면 저층부를 고려해봐야 한다.
단지 3. 성복역 아이파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 수지구 상현동
- 연식: 2002년
- 세대수: 584세대
- 평형 : 34평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 21.36KM
- 강남역까지 소요시간: 48분 (신분당선, 환승없음)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 16분 (버스, 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 3분(지하철, 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 21분, 대중교통 41분 (버스 1회)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(신세계 사우스시티), 대형마트 4개(롯데마트 수지점, 이마트 수지점, 트레이더스 구성점, 스타필드마켓 죽전)
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 이현중 93.9%
- 학원가 유무 : 학원가 108개 (65개+43개)
3) 가격
- 평형 정보: 34평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.7억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.4억 (26.09.03)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 강남역까지 신분당선 환승없이 48분 소요된다. 도보 15분 포함이라서 완전 역세권이라고 하기에는 애매한 거리이다. 성복역 가는길이 지도상 넓지 않고 횡단보도도 있어서 임장 시 확인이 필요해 보인다.우리 부부 직장 자차 출퇴근 시간이 21분으로 가깝다.
- 환경 : 백화점은 1개 있지만 3km 이내 끝자락이라 같은 생활권으로 보긴 어려울거 같다. 하지만 도보로 이동 가능한 거리에 대형마트 4개중 롯데마트가 있어 자주 이용할 수 있을거 같다.
- 학군 : 이현중 93.9%, 정평중 92.8% 두개의 중학교가 인접해 있다. 순위도 이현중 수지구 2위, 정평중 수지구 4위 이므로 학군은 괜찮아 보인다. 단지 앞 학원가(65개)가 있고, 상현역 학원가(43개)는 거리가 있어 조금 멀어 보인다.
- 종합 및 느낀점 : 신분당선 성복역 역세권으로 주위 환경이나 분위기는 쾌적해 보인다. 최근 실거래가 대비 호가가 많이 오른것 같아 향후 매물 임장시, 부동산의 분위기를 확인해봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론
- 교통 : 교통은 수치상 세단지 모두 A평가이지만, 동천디이스트와 성복역 아이파크는 신분당선역까지 도보이동 15분이 포함된 시간이다. 강남역 직선거리는 동천디이스트가 가깝지만 신정마을 1단지가 신분당선 초역세권 시간이 가장 짧은것을 확인할수 있다. 성복역 아이파크가 부부 직장 출퇴근 거리가 가장 가까운 이점이 있다.
- 학군 : 근접한 곳에 중학교 도보로 이동하기에는 신정마을 1단지가 대로변이 넓고 잘 정돈된 느낌이라 더 좋아보인다. 세단지 학군은 모두 A평가이지만, 풍덕천동의 학원가 개수가 동천동, 상현동을 압도하기 때문에 신정마을 1단지가 학군이 가장 우수하다고 평가한다.
- 환경 : 세 지역 모두 유해시설은 없고, 백화점과 마트가 적절히 있어 생활에 큰무리가 없어보인다. 다만 신정마을 1단지와 성복역 아이파크는 조금 더 주변이 잘 정돈된 느낌이 있어 더 좋다고 평가한다.
나의 생각과 느낀점 : 처음엔 신정마을 1단지와 동천디이스트 2개 단지만 비교하였는데, 부부 출퇴근을 고려하여 성복역 아이파크를 추가하였다. (부부직장과 가장 가깝기 때문)
내마기 2강에서 배운대로 부동산은 땅의 가치를 사는것인데 세단지중 동천디이스트가 건물의 가치가 가장 좋지만, 가격은 신정마을 1단지와 비슷하므로 신정마을 1단지의 땅의 가치가 훨씬 더 좋다고 볼수 있겠다. 하지만 신정마을 1단지는 수지구청역 북서쪽으로 유흥가가 있어 생활권에 얼마나 영향을 미치는지 임장 시 확인해봐야겠다.
동천디이스트의 가장 큰 장점은 평형과 연식이다. 4명 가족이 지내기는 넓고 좋겠지만, 가치평가에서 평형과 연식은 중요하지 않다고 배워서 ‘B’로 가는길에 방해되는 요소라고 판단된다. 신정마을 1단지가 4명 가족이 거주 가능한 상태인지 임장 시 확인해 보고 싶다.
성복역 아이파크는 부부 직장 접근성이 가장 우수하지만, 강의에서 배운대로 나의 직장보다는 강남접근성이 가장 중요한 요소이다. 가치평가 해보았더니 등급상 큰 차이는 없었다. 34평으로 4인 가족이 지내기는 충분히 넓을 것 같다.
평형은 그렇게 중요한 부분은 아니고 땅의 가치가 가장 중요하기 때문에 해당 단지 가치평가/비교평가 했을 때 가장 좋은 선택지인지가 더 중요하다. -놀이터방 샤샤와 함께 튜터님 답변사항-
