월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 중랑구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 은평구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강에서 러프하게 잡은 예산으로는 갈 수 있는 지역이 없어 부부 합산 연봉 및 이용 가능한 대출을 고려하여 (교직원공제회, 사학연금) 최대한으로 예산을 다시 잡아서 (9억미만) 지역을 설정하였습니다.
예전이었다면 그 큰 돈을 어떻게 빌려? 라고 생각 했을테니 하려면 할 수 있다는 생각으로 예산을 잡았습니다.
그럼에도 원하지 않는 지역들에만 매물이 있는 것을 확인하니 더 참담한 심정이었지만..
그래도 일단은 해보자 라는 마음으로 세 지역을 선정하였습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 건영2
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 신내동
- 연식: 1996
- 세대수: 1113
- 평형 : 22평 (방2,화1) 계단식
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.7km
- 강남역까지 소요시간: 52분 (경의중앙>2)
- 시청역까지 소요시간: 35분 (경의중앙>1)
- 여의도역까지 소요시간: 54분 (경의중앙>5)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 45분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상봉중 79%
- 학원가 : 신내동 21개
3) 가격
- 평형 정보: 22평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억8천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억5천
4)가치평가 및 결론
교통 : 1시간 이내에 업무지구에 접근 가능하며 나와 배우자 직장에서 지하철로 45분 거리이다.
경의중앙선을 이용해야 하지만 환승은 안해도 된다는 장점이 있다.
학군 : 뛰어난 학군지는 아니지만 도보 4분거리에 상봉중학교(79%)가 있고 단지 옆에 학원가도 있다.
환경 : 도보 10분거리에 대형마트가 2개 있어 생활하기에 편리할 거 같다.
종합 및 느낀점: 구축에 작은 평수, 좋지 않은 위치임에도 내 예산으로 최대한 쥐어 짜내야 갈 수 있다는 사실이
또 한 번 충격으로 다가왔지만 가치 평가 했을 때 내가 가졌던 편견보다는 조금 더 괜찮은 단지인 것 같다는 생각이 들었다.
단지 2. 면목 늘푸른 동
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 면목동
- 연식: 2002년
- 세대수: 573세대
- 평형 : 25평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 9.6km
- 강남역까지 소요시간: 42분(7>신분당)
- 시청역까지 소요시간: 50분 (7>2)
- 여의도역까지 소요시간: 56분(7>9)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 버스 1시간 8분 / 지하철 + 버스환승 53분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 차량 10분거리에 대형마트 있음 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 용마중학교 64.6%
- 학원가 유무 6개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억2
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억1천
4) 가치평가 및 결론
지도로만 봤을 때에는 7호선 라인이고 앞에 중랑천도 흐르는게 마음에 들어서 가치평가를 시도했습니다.
교통 : 주요 업무지구에 1시간 이내로 갈 수 있음. 나와 배우자의 직장에도 1시간 정도 걸리지만 지하철을 이용할 경우 환승해야하는 단점이 있음.
환경 : 반경 3키로 이내에 물재생센터가 있음 대형마트는 차로 10분거리에 2개 있음
학군 : 좋지않으며 학원가도 매우 작음
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
교통 : 내 직장까지는 건영이 10분 정도 덜 걸리고 환승을 안해도 된다는 장점이 있지만 주요 업무지구까지의 거리는 늘푸른동아가 더 가깝다.
환경 : 둘다 같은 대형마트를 이용할 수 있는데 건영은 도보로 이용 가능한 거리이고, 늘푸른동아는 반경 3키로 내에 물재생 센터가 있다.
학군 : 둘다 좋은 학군지는 아니지만 건영이 조금 더 낫다.
나의 생각과 느낀점 :
지도로 봤을 때 늘푸른동아는 7호선 라인이고 앞에 중랑천이 흘러서 왠지 느낌이 좋아 선택했다.
그런데 막상 가치 평가를 해보니 집 근처에 유해시설도 있고 학군이 안좋은 동네임을 알게되었다.
그렇지만 전체적으로 봤을 때 어느 단지가 훨씬 낫다 라는 생각은 들지 않아서 임장을 꼭 해보는 게 좋을 것 같다.
