월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 종로구 |
세 번째 후보 지역 | 성남시 수정구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 10.8억 이었다. 서울 내에서 24평으로 가능한 지역 순으로는 강서구, 서대문구, 성북구였지만 서대문구와 성북구는 강남과 멀어서 후순위로 두기로 했다.
24평으로 가능한 강서구와 21평으로 더 상급지인 종로구를 첫째, 둘째 후보로 넣었고, 서울에 굳이 거주할 이유가 없어서 경기도로 더 찾아 보니 21평으로 가능한 지역으로 성남시 수정구로 정했다.
'살고 싶은 곳'과 '갈 수 있는 곳'이 다르다는 걸 처음 느꼈다. 이번 달에는 강서구 단지 2개를 직접 임장해보며 비교해볼 생각이다!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 가양9단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 가양동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 1005세대
- 평형 : 21평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 15.96KM
- 강남역까지 소요시간: 49분 (도보 10분, 14분)
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 21분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 직장 평촌 1시간 28분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 마포자원회수시설1
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 1 (홈플) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 경서중 70.1%
- 학원가 유무: 가양동 0개
3) 가격
- 평형 정보: 21평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10.3억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 배우자 직장(평촌)까지 1시간 28분이다. 버스와 지하철 모두 갈아 타야 해서 출퇴근이 조금 불편할 것 같다.
- 학군: 경서(70.1%)까지 걸어서 6분이다. 근처에 학원가는 없어서 놀랐다.
- 환경: 유해시설(노을공원쪽에 마포자원회수시설)이 있고, 3km 안에 백화점이 작은 NC뿐이어서 생활하기에 괜찮을지 모르겠다. 대학병원(이대서울병원)은 3km 내에 하나 있다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근할 때 버스를 갈아타야 하는 게 생각보다 신경 쓰였다. 호가 10.3억이면 예산 안에 들어오지만, 단지 규모에 비해 주변 환경이 그닥 좋아보이지 않는다. 그나마 증미역이라서 가양역보다 가깝고 입지도 더 좋지 않을까 생각했는데 아닌가 보다. 다른 단지, 혹은 다른 지역을 좀 더 살펴봐야겠다. 호가가 실거래가보다도 높고 예산보다 7천만 원 높은데 이 가격을 주고 살 가치가 있는지 아직 모르겠다.
단지 2. 등촌주공10단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 등촌동
- 연식: 1995년식
- 세대수: 566세대
- 평형 : 24평 (복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.4 KM
- 강남역까지 소요시간: 46분(도보 10,11분)
- 시청역까지 소요시간: 40분
- 여의도역까지 소요시간: 22분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 31분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터2(서남, 난지), 소각장1(난지슬러지소각장)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트1(홈플) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 등원중 77.8%
- 학원가 유무: 등촌동 55개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.4억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 나는 재택이라 상관없지만 배우자 직장(평촌)까지는 1시간 31분으로 가양9단지와 비슷하다.
- 학군: 가양9단지와 달리 등원중(77.8%)에 배정되고 도보로 7분 걸린다. 근처에 큰학원가가 있다.
- 환경: 유해시설이 3군데나 있어서 내집마련하기 좋은 단지인지 모르겠다. 백화점은 없지만 대학병원(이대서울병원)은 3km 내에 하나 있다.
- 종합: 호가가 실거래가보다도 높고 예산보다 1.2억 높아서 가능성이 희박해 보인다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지는 교통과 학군이 거의 같아서, 결국 환경과 가격의 차이였다. 등촌주공10단지는 지하철로 강남까지 3분 더 빨리 갈 수 있는 대신 5천만 원 정도 더 비싸다. 비선호 시설도 3개나 되는데 가양9단지보다 호가나 실거래가가 비싼 이유가 학군이 상대적으로 좋아서인걸까?
두 단지 모두 지금 예산으로는 힘들 듯하여 다른 단지나 지역을 더 알아보는 게 더 현실적인 선택이다.
나의 생각과 느낀점 :
교통은 업무지구와 가까운 편이지만 유해시설이 있는 환경과 학군을 고려해 봤을 때 내 예산으로 두 단지 중에 선택하는 게 가치가 있는지는 아직 잘 모르겠다. 직접 임장을 가서 두 단지에서 역까지 걸어보고, 학원가와 유해시설 주변을 확인해봐야겠다.
