안녕하세요 천명입니다.
저희가 임장보고서를 쓸 때 단지 과제 내듯이 탬플릿대로만 쓴적 있으신가요?
매달 앞마당을 만들다 보면 자기도 모르게 복사붙여넣기 할 때가 있으실텐데요
그렇게 쓰고 나서 보면 정작 투자할 때 열어보지 않는 임장보고서가 되어버리죠.
(다시 만들어야 할 임장 보고서가 저도…….. 또르르………)
오늘은 동료분들의 멋진 사전임장 보고서 발표를 듣고 나서
교통파트에서 단순히 여기 호재 있어요~~~~ 에서 끝나는 것이 아닌 어떻게 투자로 연결시킬 수 있는지까지 생각해보려고 합니다.
정말 부끄럽지만 월부에서 거의 처음 쓴 교통 호재 장표인데요
보이시나요 ㅎㅎ
교통 호재가 많은편~ 유후~ 그냥 호재가 있어서 신이 나는 장표네요 ㅎㅎ
이렇게만 끝난다면 절대 내가 여기 투자한다고 했을 때 얼마나 호재가 내 투자에 영향을 미칠지 알 수가 없겠죠
- 주요 업무지구로 향하고 있는가
수도권에서 교통 호재를 분석할 때는 강남, 판교, 여의도, 광화문·종로, 마곡 등 주요 업무지구로의 접근성을 살펴봐야 합니다. 같은 역세권이라도 어느 업무지구로 얼마나 편리하게 이동할 수 있는지에 따라 그 가치가 달라질 수 있기 때문입니다.
면목선의 경우 청량리역에서 중랑구를 이어주는 노선인데요 이 노선의 경우 주요 업무지구를 지나지 않죠.
다만 장안동의 경우 지하철 노선이 아예 없다가 생긴다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
똑같은 노선이 생긴다고 해도 청량리에는 면목선이 호재가 아니지만 지하철 노선이 없던 장안동에는 호재가 될 수도 있겠죠.
똑같은 교통 호재라도 어떤 노선은 강남이나 판교 등 주요 업무지구와 이어지는 반면 어떤 노선들은 지하철을 잇는 정도의 노선일 수 있습니다.
단순히 ‘역이 생긴다’, ‘새로운 노선이 개통된다’는 사실에만 집중해서는 안 됩니다.
중요한 것은 그 노선이 어디로 연결되고, 그 연결이 지역의 수요와 소득 수준을 끌어올릴 수 있는가까지 봐야 합니다.
대표적인 사례가 신분당선 개통 이후의 용인 수지구입니다. 신분당선은 수지에서 강남으로의 이동 편의성을 크게 높였고, 이는 서울 주요 업무지구로 출퇴근하는 사람들에게 수지의 주거 매력을 높이는 요인으로 작용했습니다. 단순히 지하철역이 하나 생긴 것이 아니라, 강남이라는 강력한 일자리 시장과 연결되면서 주거 수요의 범위가 넓어진 것입니다.
2. 실제 착공이 이루어지는가
위례신사선은 위례신도시와 상섬을 이어주는 아주 좋은 노선인데요
위례주민들이 오랫동안 기다려왔지만 민간투자사업 추진에 어려움을 겪다가 이제 26년 2월에 재정사업 전환이 확정 되었습니다.
이후 신속 예비타당성 조사와 기본 계획 수립, 설계 등 아직 절차들이 많이 남아있어
단순히 여기 생긴대!! 만 보고 들어간다면 10년을 버텨야 할수도 있겠죠.
3. 이 노선이 들어오면서 실제로 어떤 사람들이 이 지역으로 유입될 것인가
부동산은 사람들의 수요를 얼마나 끌어들이냐가 가장 큰 요인인데
만약 등산객들의 수요만 끌어들인다면 집값에 전혀 영향을 못 미치겠죠.
투자자라면 이 업무지구로 어떤 직장들이 들어올 것이며 그 직장을 다니는 사람들이 어떤 사람들일지를 파악해야 합니다.
연결되는 업무지구에 양질의 일자리가 얼마나 있는지, 해당 지역까지의 실제 출퇴근 시간이 얼마나 단축되는지, 유입될 직장인들의 소득 수준은 어느 정도인지 등을 함께 분석해야 합니다.
이와 더불어 교통 호재가 이미 집값에 얼마나 반영되었는지, 주변에 대체 가능한 주거지가 얼마나 있는지, 공급 물량은 어느 정도인지도 확인해야 합니다. 아무리 좋은 노선이 들어오더라도 높은 가격을 정당화할 만큼의 수요가 형성되지 않는다면 투자 수익으로 연결되기 어렵기 때문입니다.
이와 같이 교통 호재를 하나 볼 때도 진짜로 내 돈이 들어간다고 생각하고 임보를 쓴다면 정말 되나? 정말 아직 비싸지 않은가? 까지 따지면서 쓸 수 있겠죠?
투자로 이어지는 임장 보고서 함께 써봐요 ㅎㅎ
