월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 울산시 남구 |
두 번째 후보 지역 | 부산시 해운대구 |
세 번째 후보 지역 | 부산시 동래구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
집을 구매하고자 하는 목적이 실거주가 주 목적이라, 현재 거주하는 지역이 울산이고 면허는 있지만 운전도 하지 않는 뚜벅이인데다 통학~출퇴근 시간이 도보 15분을 넘는 곳에 살아본 적이 없어서(현재도 전세로 직장 도보 3분거리 아파트 거주 중) 당연히 자가도 직주근접으로 직장에서 도보로 가능한 거리 내로 마련하려고 했다. 하지만 1강 강의를 들으면서 부동산이란 필수재이면서 투자재이다 라는 말이 부동산에 대한 정의를 확실히 깨닫게 되었다. 그리고 좋은 집을 사기 위해서는 주관적이고 감정적인 판단이 아닌, 데이터베이스를 기반으로 to do list를 따른 객관적이고 이성적이며 현실적인 판단을 해야한다는 부분을 보며, 이때까지 집을 구매하고자 할 때 막연하게 내가 느꼈던 두려움이 바로 이런 부분에 대한 무지로 인해 오로지 실거주만을 목적으로 집을 구매했다가 추후에 하늘높이 올라버린 주변 집값을 보며 투자적인 부분에서 후회하지 않을까에 대한 두려움에서 왔다는 사실을 깨달았다. 그러면서 지역 선정에 대한 범위부터 바꾸게 되었다.
기존에는 현재 직장이 위치한 울산 남구에서도 “삼산동/달동”에만 국한해서 매물을 고려했지만, 강의 수강 후 환경과 학군지를 고려하여 울산 내에서 가장 가치가 높다고 고려되는 “신정동/옥동” 지역을 포함한 울산 남구를 1순위로 하였다.
이와 더불어 3개월 내 도로연수 및 자차 구입을 목표로 세워서, 추가적으로 자차로 편도 1시간 수준인 부산 해운대구와, 부산 지하철 및 부산-울산 좌석버스를 활용했을 때 편도 1시간 30분 내 거리인 부산 동래구까지도 고려해보기로 했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 남구 신정동 문수로 1차 아이파크 1단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 남구 신정동
- 연식: 2003년식
- 세대수: 576세대
- 평형 : 34평형 (계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 지방으로 평가하지 않음 ; 개인적으로는 자차 6분, 대중교통 18분, 도보 40분 내외 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 1, 종합병원 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 울산서여자중 96.1%, 학성중 96.0%, 옥동중 95.5%
- 학원가 유무 : 신정동 34개, 옥동 215개
3) 가격
- 평형 정보: 34평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.8-11억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 10.6억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 지방이기 때문에 크게 영향을 주지는 않으나 가는길에 복잡한 공업탑 로터리가 있음에도 버스로 한번에 20분 내로 갈 수 있어서 교통은 좋다고 생각한다.
- 학군: 울산서여자중 96.1%, 학성중 96.0%까지 걸어서 10분도 안걸리고 조금 먼 옥동중 95.5%도 도보 25분, 대중교통으로 13분이면 간다. 옥동-신정동 경계부에 위치해있어서 울산의 대치동인 옥동에 가장 큰 학원가가 인접해있다.
- 환경: 유해시설이 없는데다 학교 밀집 지역으로 추후에도 유해시설이 들어올 가능성이 매우 낮다. 3km 안에 대형마트(롯데마트)가 있고 응급실이 있는 종합병원이 600m 거리에 1개, 3km 안에 추가적으로 2개의 종합병원이 더 있어서 생활하기에 무난하다. 3km 이내 백화점은 없지만 차로 10분이면 갈 수 있다.
- 종합 및 느낀점: 전반적인 환경과 개인적인 부분(출퇴근)도 만족스럽지만 현재 호가 최저가인 9.8억보다 실거래가가 10.6억으로 높기도 하고, 최저가 매물 외에는 전반적으로 10억 후반-11억 수준으로 형성되어 있어 현재 자금 상태로는 예산을 벗어난다. 하지만 실질적인 거래가 1년 반 이후 이루어질 것을 고려하면 종잣돈을 좀 더 마련하고 부모님을 통해 조금 더 융통한다면 예산을 좀 더 늘릴 수 있을 것 같아 금액 변화 추이를 지켜봐야겠다.
그리고 문수로 아이파크가 1차가 각각 1단지와 2단지, 2차도 1단지와 2단지가 있고 1차와 2차는 년식이 10년 차이나는데 33-34평 실거래가 기준으로 1차 2단지 9.8억, 1차 1단지와 2차 2단지 10.6억, 2차 1단지가 11.9억으로 최대 2.1억의 차이가 난다. 이는 경미한 위치 차이이지만 그에 따른 학군 차이로 생각되는데, 1차에서는 매매가 기준 예산권 내에서 상대적으로 위치가 좋은 1단지를 선정했는데, 10년의 연식 차이가 나는 2차와는 연식과 학군 차이가 약 1~2억의 차이를 납득할만한 정도인지 장단점을 좀 더 따져보아야할 것 같고, 학군 외에도 다른 이유가 있는지에 대해서도 좀 더 자세히 알아봐야겠다.
단지 2. 남구 옥동 옥동롯데인벤스로얄
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 남구 옥동
- 연식: 2006년식
- 세대수: 299세대
- 평형 : 33평형 (계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 지방으로 평가하지 않음 ; 개인적으로는 자차 10분, 대중교통 23분, 도보 1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 1, 종합병원 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 울산서여자중 96.1%, 학성중 96.0%, 옥동중 95.5%
- 학원가 유무 : 옥동 215개
3) 가격
- 평형 정보: 33평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.2-9.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 9.15억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 아이파크보다 조금 더 걸리지만 자차로 10분 거리라 큰 영향을 미치지 않는다
- 학군: 옥동중 95.5%이 도보로 13분, 울산서여자중 96.1%, 학성중 96.0%까지 도보로 20분으로 아이파크랑은 학교 기준 반대 위치이다(아이파크는 울산서여자/학성중 바로 앞, 롯데인벤스는 옥동중 바로 앞). 옥동의 중심에 위치해있다.
- 환경: 유해시설이 없고 무엇보다 바로 옆이 법원이다. 군부대가 근처에 있다고 하는데 철수 예정이라고 하고, 지금 울산에서 핫한 신축 중 하나인 옥동경남아너스빌ubc가 인접하게 있다. 역시 학교 밀집 지역으로 추후에도 유해시설이 들어올 가능성이 매우 낮다. 3km 안에 대형마트(롯데마트)가 있고 응급실이 있는 종합병원이 1km 거리에 1개, 3km 안에 추가적으로 2개의 종합병원이 더 있어서 생활하기에 무난하다. 3km 이내 백화점은 없지만 차로 15분이면 갈 수 있다.
- 종합: 아이파크와 생활권의 큰 차이는 없고 오히려 학군지의 한가운데에 위치해있지만, 상대적으로 울산의 시내(백화점이 위치한)와는 경미한 거리차이가 있어서 가격대가 낮게 형성되어있는 것 같다. 하지만 차로 5분 내 차이이기 때문에 그 차이와 1억정도의 실거래가 차이를 생각했을 때는 메리트가 있을 것 같다. 다만 아이파크가 위치한 신정동이 초중고가 모두 인접하기도 하고, 법원이 위치한게 장점일수도 있지만 주변으로 더 발전할 요소들(ubc 외 신축 건설 등)이 있을지에 대해서 임장을 통해서 확인해봐야 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지는 학군과 환경이 거의 같아서, 중심가와의 거리(교통의 일종)와 경미한 학군지의 차이(울산서여자중과 학성중 vs 옥동중)로 생각이 된다. 옥동 롯데인벤스로얄은 현재 내 예산(9.3억) 내이고, 아이파크는 좀 더 무리하고 돈을 모아야하기는 하지만, 실질적으로 집을 구매하는 시점이 1년 반 뒤인 점을 고려했을 때 종잣돈 및 추가적인 대출을 더 일으킬 수 있을 것 같아 불가능하지는 않을 것 같다. 지금 예산으로는 옥동 롯데인벤스로얄이 더 현실적인 선택이다.
나의 생각과 느낀점 :
지방에서 차로 5분 내 수준의 경미한 교통/학군의 차이가 실거래가 기준으로 1.5억의 차이를 일으키고 있는데, 이 가치가 시간이 갈수록 더욱 격차를 벌릴 것인지, 투자 가치가 있을지에 대해서 고민이 된다. 또 내가 알지 못하는 다른 요소들이 더 있을 것 같아, 임장을 통해서 두 단지 주변에 대해서 평가해보아야겠다.
