월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 영등포구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
나의 예상 매수가는 5억대 초중반이며, 단순히 가격이 저렴한 지역보다는 현재 직장인 여의도 출퇴근이 가능하고,
강남·시청 등 주요 업무지구까지 대중교통 약 1시간 이내로 이동할 수 있는 지역을 우선적으로 선정하였다.
또한 같은 예산 안에서 실제로 매수 가능한 아파트 단지가 2개 이상 존재하는지를 함께 고려하였다.
이번 후보지역은 단순히 평균 가격이 낮은 곳을 고른 것이 아니라,
① 내 예산 5억대 초중반으로 실제 매수가 가능한가
② 여의도 출퇴근이 가능한가
③ 강남·시청 등 주요 업무지구까지 약 1시간 이내 접근 가능한가
④ 같은 예산 안에서 비교할 수 있는 아파트 단지가 충분한가
⑤ 향후 매도할 때 수요가 있을 만한 지역인가
를 기준으로 선정하였다. 세 지역은 각각 성격이 다르다.
영등포구 = 직주근접,
구로구 = 서울내 입지와 가격
안양 만안구 = 같은 예산으로 확보할 수 있는 주택 상품성
첫 번째 후보 지역은 구로구이다.
구로구는 서울 서남권에 위치해 여의도와 가까우며, 1호선과 2호선 등을 이용하면 시청과 강남권으로도 이동이 가능하다. 특히 신도림·구로·개봉·오류동 등 생활권에 따라 가격 차이가 크기 때문에, 내 예산 안에서도 상대적으로 가치 있는 단지를 찾을 수 있다고 판단하였다.
구로구의 장점은 서울이라는 입지, 여의도 접근성, 지하철 교통망, 비교적 다양한 구축 아파트 선택지이다.
반면 지역에 따라 빌라와 노후 주거지가 혼재하고 주거환경 차이가 크기 때문에 단지 선택이 중요하다고 생각한다.
두 번째 후보 지역은 영등포구이다.
영등포구는 현재 근무지인 여의도와 가장 가까운 지역으로, 직주근접 측면에서 큰 장점이 있다. 또한 1호선·2호선·7호선 등을 이용하면 시청과 강남권으로 이동하기도 편리하다.
영등포구 전체의 아파트 가격은 내 예산보다 높은 편이지만, 대림동 등 일부 구축 아파트에서는 5억대 초중반으로 접근 가능한 단지를 찾을 수 있어 후보지역으로 선정하였다.
다만 같은 영등포구 안에서도 여의도·당산·문래와 대림동의 주거환경과 가격 차이가 크기 때문에, ‘영등포구라는 이름’보다 실제 단지의 위치와 주변 환경을 더 세밀하게 볼 필요가 있다고 생각한다.
세 번째 후보 지역은 안양시 만안구이다.
만안구는 서울은 아니지만 1호선을 이용해 서울 서남권과 연결되고, 안양역을 중심으로 여의도·시청·강남까지 약 1시간 내외 이동이 가능해 출퇴근 가능 범위에 있다고 판단하였다.
또한 구로구나 영등포구와 비교했을 때 같은 5억대 예산으로 더 넓은 평형이나 규모가 있는 아파트를 선택할 가능성이 높다는 점이 장점이다.
안양동·박달동 등을 중심으로 4억~5억대 구축 아파트가 있어 실제 매수 후보를 비교하기도 쉽다.
반면 서울보다 물리적 거리가 멀고, 지역별로 역 접근성과 생활환경 차이가 크기 때문에 가격이 저렴하다는 이유만으로 선택하기보다는 교통·환경·단지 규모를 함께 비교해야 한다고 생각한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 구로구 동부골든아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 구로구 오류동
- 연식: 1998년식
- 세대수: 1236세대
- 평형 : 24평(복도식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 16Km
- 강남역까지 소요시간: 36분 (1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 23분
- 여의도역까지 소요시간: 16분 (1회환승)
- 나 직장까지 소요시간: 약 30분내외(여의도) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 남부교도소 (총거리 2.59km)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 개봉중 66.9%
- 학원가 유무 : 오류동 15개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.5억~5.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09.28)4.8억-1층, (26.09.11)5.5-8
4)가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 36분, 시청역까지 23분, 여의도역까지 16분 정도로 주요 업무지구 접근성은 괜찮은 편이다.
강남과 여의도는 한 번 환승이 필요하지만, 내 직장 여의도까지 약 30분 내외로 출퇴근이 가능해 실제 거주 기준에서는 큰 부담은 없을 것 같다.
학군: 개봉중학교의 학업성취도는 66.9%로 아주 높은 편은 아니지만 무난한 수준으로 보인다.
오류동내 학원은 약 15개 정도로, 대형 학원가가 형성된 지역은 아니어서 학군 경쟁력은 다소 아쉽다.
- 환경: 반경 3km 내 뚜렷한 유해시설은 많지 않으며, 남부교도소는 약 3.59km 떨어져 있어 생활에 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 반경 3km 내 대형마트가 3곳 있어 장보기와 기본 생활편의는 괜찮은 편이다.
종합 및 느낀점: 24평 기준 현재 호가는 4.5억~5.6억으로 내 예산 안에서 접근 가능하고, 최근 실거래도 4.8억~5.5억 수준이라 실제 매수가 가능한 단지라고 느꼈다.
1,000세대가 넘는 대단지라는 점은 장점이지만, 구축이고 학군과 학원가가 강하지 않다는 점은 아쉽다.
그래도 여의도와 시청 접근성이 좋고, 24평을 5억 안팎으로 살 수 있다는 점에서 가격 대비 입지와 규모는 괜찮아 보인다. 다만 호가 범위가 넓어 동·층·내부상태에 따라 가격 차이가 큰 것으로 보여, 실제 매수 전에는 같은 평형의 최근 거래와 현재 매물을 더 자세히 비교해봐야겠다.
단지 2. 구로한신1차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구
- 연식: 1988년
- 세대수: 488세대
- 평형 : 18평 vs 24평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 13.5 Km
- 강남역까지 소요시간: 38분(1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 26분
- 여의도역까지 소요시간: 21분(1회환승)
- 나 직장까지 소요시간: (여의도): 20분내외 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1개, 마트6개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구일중 81.1%
- 학원가 유무 : 학원가 14개
3) 가격
- 평형 정보: 18평 vs 24평(복도식/방2/화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 18평:5.5억~6.2억 / 24평매물없음
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 18평-26.07.31:5.4억 / 24평-26.05.08:6.1억
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 38분, 시청역까지 26분, 여의도역까지 21분 정도로 주요 업무지구 접근성은 좋은 편이다.
강남과 여의도는 한 번 환승이 필요하지만, 내 직장인 여의도까지 약 20분 내외로 이동할 수 있어 출퇴근 측면에서는 상당히 편리하다고 느껴진다.
학군: 구일중학교의 학업성취도는 81.1%로 비교적 높은 편이다.
주변 학원가는 약 14개 정도로 규모가 큰 학원가는 아니지만, 기본적인 교육 인프라는 갖춰져 있는 것으로 보인다. 학군 측면에서는 앞서 본 오류동 동부골든보다 더 긍정적으로 느껴진다.
- 환경: 반경 3km 내 특별히 눈에 띄는 유해시설이 없고, 백화점 1곳과 대형마트 6곳이 있어 생활편의시설은 좋은 편이다. 장보기와 쇼핑, 일상생활에 필요한 시설 접근성이 괜찮아 실거주 환경은 무난해 보인다.
종합 및 느낀점: 18평 기준 현재 호가는 5.5억~6.2억으로 내 예산 상단에 걸쳐 있고, 최근 실거래가는 5.4억으로 확인되어 급매나 조건이 좋은 매물을 찾는다면 접근 가능성이 있어 보인다.
24평은 최근 실거래가 6.1억으로 내 예산을 조금 넘고 현재 매물도 없어 실제 매수는 쉽지 않아 보인다.
복도식에 방 2개, 화장실 1개 구조라는 점은 실거주 상품성에서 아쉽지만, 강남·시청·여의도 접근성이 좋고 학군과 생활편의시설도 괜찮아 입지 측면의 장점은 분명하다.
다만 예산을 고려하면 18평을 사야 할 가능성이 높아, 같은 가격대의 다른 지역 24평과 비교했을 때 어떤 선택이 더 나은지 추가 비교가 필요하다고 생각한다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지를 비교해보니 교통·학군·환경은 구로한신1차가 더 좋고, 가격과 평형에서는 동부골든아파트가 더 유리하다고 판단했다.
구로한신1차는 강남까지 직선거리도 더 가깝고 여의도 직장까지 약 20분 내외로 갈 수 있어 교통이 더 좋았다.
구일중 학업성취도도 81.1%로 동부골든의 개봉중 66.9%보다 높고, 주변에 백화점과 대형마트가 많아 생활환경도 더 좋았다.
하지만 내 예산으로 보면 구로한신1차는 18평이 5.5억~6.2억으로 예산 상단이거나 초과하고, 24평은 최근 실거래가가 6.1억이라 현실적으로 매수하기 어렵다.
반면 동부골든은 24평을 4억 후반~5억 중반정도라 같은 예산으로 더 넓은 집을 살 수 있다는 장점이 있다.
따라서 입지와 자산가치만 본다면 두 번째 단지가 더 우위에 있지만, 현재 나의 예산과 실거주 면적까지 고려하면 동부골든이 더 현실적인 매수 후보라고 생각한다.
나의 생각과 느낀점 :
처음에는 같은 예산이라면 당연히 더 넓은 평형을 사는 것이 좋다고 생각했는데, 두 단지를 비교하면서 가격에는 교통,학군,환경 !! 늘 듣던 “입지” 의 차이가 반영된다는 것을 알게 되었다.
동부골든은 24평을 내 예산 안에서 살 수 있다는 점과 대단지라는 점이 매력적이지만,
구로한신1차는 평형이 작고 복도식임에도 불구하고 교통과 학군, 환경이 더 좋아 가격이 높게 형성되어 있었다.
이번 비교를 통해 ‘넓은 집을 살 것인가, 더 좋은 입지를 살 것인가’ 라는 선택이 생길 수 있다는 점을 느꼈다.
내집마련을 할 때는 단순히 평수와 가격만 보는 것이 아니라, 향후 매도할 때 다른 사람들도 선호할 만한 교통·학군·환경을 함께 봐야겠다고 생각했다.
현재는 실거주까지 생각하면 동부골든의 24평이 현실적으로 더 편하게 느껴지지만, 장기적인 자산가치까지 생각하면 작은 평형이라도 입지가 더 좋은 단지를 선택하는 것이 나을 수 있는지 앞으로 더 많은 단지를 비교해보고 싶다.
사실 여러 아파트를 비교하다보니 재밌어서, 내일 출근임에도 1시44분이 넘어간다 ^^;;;
출근해서 조용한 시간에 비교하던 몇 아파트중에 네이버부동산에는 매물건이 없지만,
부사님이 갖고 있는 매물건 있는지 부동산에 전화해보려한다.
