안녕하세요 효확행입니다 :)
잔쟈니 튜터님과 첫 반모임을 진행하며 튜터님의 인사이트를 배울 수 있는 시간을 가졌습니다.
가격 흐름을 읽는 방법부터 제가 잘못 알고 있던 것들을 제대로 배울 수 있었습니다.
# 지역 내에서 가격흐름 읽기
지역 안에서도 각 생활권별로 가격의 흐름이 다릅니다. 먼저 반등하는 곳이 있는가 하면 나중에 반등하는 곳이 있고, 갑자기 올라버려 적정 가격을 알아보기 힘든 경우도 많습니다. 이런 흐름을 시장 전체의 맥락에서 파악하는 방법을 배웠습니다.
1)적정 가격인지 보고싶다면 주변 단지들의 가격을 같이 확인한다.
-최근 시장이 움직이면서 가격이 급격하게 오른 단지들이 많아졌습니다. 그런데 매물까지 많이 없어 물건 1~2개의 호가로 가격을 파악해야 하는데 직전 실거래가를 보니 현재 호가가 1억이 비싼 상황입니다. 이런 경우 적절한지, 욕망인지를 판단할 수 있을까요?
이럴 때는 주변 단지들의 호가와 실거래가를 보는 것이 도움이 됩니다. 옆단지를 직전 거래 가격이 7.5억인 단지가 현재 호가가 8억입니다. 그 옆단지를 보니 7.3억에 거래된 단지 호가가 7.6억입니다. 그렇다면 현재 시장에서 7억 후반대는 받아주는 가격이라는 판단을 할 수 있습니다.
2)상위 생활권을 따라가는 하위 생활권
소위 키맞추기라는 말을 많이 사용하는데 상위 생활권 단지의 가격이 더 먼저 오르면 하위 생활권이 이를 따라가게 됩니다. 이 때 상위 생활권 59와 하위 생활권 84가격이 만나는 상황도 생깁니다. 게다가 지금처럼 전세 가격이 계속 받쳐주는 상황이라면 하위 생활권 84는 전세가 상승과 59의 가격 역전에 힘입어 상승할 가능성이 높아지게 됩니다.
이 현상으로 지역 안에서도 위치에 따른 가격 흐름의 차이도 설명할 수 있습니다. 결국 상위 생활권/지역의 영향을 받으려면 물리적 위치가 가까워야 합니다. 따라서 독립된 생활권이나 하위생활권에 붙어 있는 생활권보다 상위 생활권에 인접한 지역이 먼저 반등할 가능성이 높다는 것을 배웠습니다.
#84는 반드시 59보다 우선하는가?
저는 입지 가치가 비슷하다면 59보다는 84를 우선적으로 본다는 프레임을 가지고 있었습니다. 같은 가격이라면 84가 저평가 됐을 가능성이 높고 결국 상승장에 힘을 더 받는 것은 84라는 생각이 있었습니다. 하지만 이 것도 공식처럼 모든 지역에 적용되는 것은 아니라는 것을 배웠습니다.
84의 가격을 받아준다는 것은 지역 안에서 더 큰 평형으로 옮기는 수요가 존재해야 한다는 것입니다. 우리가 이야기하는 서울이라는 지역에서는 59던 84던 수요가 충분합니다. 하지만 하급지로 내려갈수록 84에 대한 수요층이 얕아집니다. 59에서 돈을 더 주고 같은 지역의 84로 갈아타는 선택지와 상급지 59로 가는 선택지가 공존하기 때문입니다. 이런 경우는 전략적으로 59를 선택할 수도 있다는 것을 배웠습니다.
단, 단순히 84가 59보다 수요층이 얕으니 59를 선택하는 것은 옳은 선택이 아닙니다. 59의 입지가치가 더 높거나 같은 경우 같은 가격과 투자금이라면 59를 우선할 수 있지만 단순히 ‘나중에 잘 팔릴 것 같아서’ 선택하는 것은 우리가 배운 가저환수원리의 환금성만 고려한 선택일 수 있습니다. 하나의 기준으로 우선순위를 파악하는 오류를 주의해야 한다는 것을 배운 시간이었습니다.
# 잘못 알고 있던 것 -전세기간 셋팅
이번에 매도를 진행하면서 2년 보유 비과세에 대해서 이것저것 고민하며 내린 결론이 더 큰 리스크를 불러올 수 있는 방법이었다는 것을 배웠습니다.
2년 보유 기간 이후에 매도하려는 경우 전세 셋팅 날짜에 따라서 2년 보유 시점보다 전세 만기가 더 빠를 수 있으니 처음부터 2년 +1일로 전세 셋팅을 하면 되겠다고 생각했습니다. 하지만 이 방법을 쓰게 되면 세입자의 전세 대출에 문제가 있을 수 있다는 것을 배웠습니다.
전세 계약은 기본적으로 2년을 전제로 하고 은행 대출도 대체로 2년에 맞춰져 있습니다. 계약서에 2년+1일이 기재되면 대출이 어려워지는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약기간을 조정하는 것보다 세입자와 좋은 관계를 유지하면서 만기 시 퇴거일을 협의하는 것이 가장 좋은 방법이라는 것 꼭 기억하겠습니다.
# 효과성과 시간의 밀도
반임장에서 튜터님께서 이 두가지를 강조해주셨습니다. 같은 일을 더 빨리 처리하는 것이 효율성이라면 효과성은 같은 시간을 더 의미있게 사용하는 것입니다. 똑같이 임보를 쓰더라도 누군가는 보고 듣고 느낀 것, 생각을 자세하게 쓰는 반면 누군가는 그냥 데이터를 붙여넣고 끝나는 임보를 씁니다. 나중에 같이 임보를 제출하더라도 효과성이 있게 임보를 쓴 사람의 결과물은 다를 수 밖에 없습니다. 어차피 같은 일을 한다면 조금 더 좋은 결과물을 내기 위해 고민하며 시간을 써야 한다는 것을 배웠습니다.
시간의 밀도 또한 중요합니다. 다른 강의에 비해서 월부학교는 강의 기간이 더 깁니다. 그래서 ‘이번이 아니면 어차피 다음 기회가 있으니까’라는 생각을 하기 쉬운데 이 모든 것은 하나하나가 소중한 기회입니다. 한 번의 기회여도 제대로 잡기 위해 노력하고 그 시간을 조금 더 밀도있게 쓰기 위해 노력해야 한다는 것을 배웠습니다.
긴 시간 저희를 위해 아낌없이 인사이트 나눠주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다! 튜터님께 배운 것들 꼭 제 것으로 만드는 시간을 보내겠습니다 :)
많이 준비해주신 반장님, 모부님
스카에 점심까지 예약해주신 자니님
임보 발표해주신 주디님, 밀리님
뒤에서 많이 챙겨주신 삼도님, 실비아님, 케이군님 모두 감사합니다!
🔥적용할 점
- 시장의 흐름을 큰 맥락에서 파악하는 것 적용하기 (주변과 함께 시세흐름을 본다)
- 이분법적으로 생각하지 않기
- 기준과 입지를 볼 때 하나의 항목에 꽂혀서 나머지를 간과하지 않는다.(얕은 판단 하지않기)
- 무언가를 할 때 효과성과 시간의 밀도를 고민한다.
