아파트매매계약진행 중인데 계약서상금액보다 채무액이 많으면

화가나면님 안녕하세요. 매매 계약을 진행 중인데 매매 대금 보다 대출 금액이 많은 상황이 되셔서 많이 놀라셨을 것 같습니다. 가압류 근저당이 있는 물건의 경우 계약금+중도금 계산을 잘못하면 잔금 보다 대출잔액이 많은 경우가 생기기 때문에 조심하셔야 합니다. 이미 계약을 하시고 중도금까지 주셨다면 계약을 파기 하기는 어렵습니다. 1200만원 많은 상태라면 매도인에게 이야기 해서 잔금 일정에 맞춰서 근저당을 없애도록 해야합니다. 그렇지 않으면 근저당 있는 경우 경매로 넘어가는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다. 화가나면님 쉽지 않은 상황인데 잘 마무리 되시길 기원하겠습니다.

화가나면님 안녕하세요. 잔금보다 대출금이 많이있어 많이 당황하셨을것 같아요. 일단 매도인에게 위와 같은 사실을 통보하고 잔금일 전까지 연체이자를 갚도록 유도해보는것 좋을것 같습니다. 매매계약시 '선순위 근저당 및 가압류 말소' 특약 조건이 있는 상태에서 매수한 것이라면 매도인이 잔금시 말소하는것이 일반적이기 때문에 이를 이행하지 못할시 매도인 계약불이행에 해당됩니다. 은행입장에서도 경매로 넘어가면 손해이기때문에 대출금 상환을 이유로 연체이자가 감면가능한지도 확인해보라고 매도인에게 요청해보시면 좋을것 같습니다. 이후 이야기가 잘되었다면 매도인 개인계좌로 입금해서는 안되고 매도인 대출은행이나 가압류 채권자에게 직접 송금하여 상환처리하시길 바라고 반드시 법무사님 동석하여 절차를 밟고 가압류 취하 및 집행해제 신청서를 제출받아 난 뒤 잔금 실행하시는게 안전한듯 합니다. 쉽지 않을실텐데 모쪼록 잘해결하시길 바라겠습니다!

안녕하세요 화가나면님! 매수중인 물건의 근저당때문에 당황스러우실 것 같아요.. 먼저 상황이 긍정적이지는 않습니다. 가압류가 걸린 매물인데 연체 이자까지 발생하는 상황이라면 매도인이 빚을 상환하기 어려운 상황일 수 가능성이 높습니다. 게다가 통상적으로 집을 거래할 때는 매매잔금으로 근저당을 말소하고 소유권을 이전하게 되는데, 대출을 모두 상환하지 않으면 근저당 말소가 불가능하고 소유권도 이전되지 않습니다. 잔금일에 잔금은 매도인과 사전 협의하여 대출 은행 가상계좌로 입금하고 남은 대출 1200만원도 그 자리에서 상환하는 것으로 매도인과 협의하시는 것이 필요할 것 같아요. 화가나면님 응원하겠습니다!

안녕하세요 화가나면 님, 근저당이 있는 줄 알고 계약하셨겠지만 연체금이 늘어난 상황이라 많이 당황스러우실 것 같습니다. 보통 계약서를 쓸 때 현 등기부등본 상의 계약이며 추가 권리변동이 없게 한다는 말을 넣지만, 대출금이 동일한테 이자가 연체되고 있는 상황이라면 파기를 주장하기도 힘든 상황인 것 같습니다. 등기부등본상의 근저당은 채권 최고액이라서, 정확히 지금 매도인의 빚이 얼마인지 , 현재 매도인이 1200만원까지 합하여 근저당 말소를 할 수 있는 상황인지가 가장 중요합니다. - 금융기관 발급 잔금일 기준 대출 완제금액 확인서 - 가압류 채권자가 별도로 있다면 해당 채권자의 최신 변제금액 및 말소 조건 확인 자료 - 채무를 정리한 뒤 말소할 권리와 금액을 정리한 법무사 작성 잔금 정산 내역 등을 확인해 보시고 안전하게 잔금 마치고 근저당까지 말소 되시기를 바랍니다. 또한 잔금은 매도인의 계좌로 보내기보다 바로 대출상환에 이용될 수 있게 금융기관으로 보내는 것이 안전하겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요 화가나면님! 이미 계약을 하고 난 뒤에 잔금보다 상환해야 할 대출금이 더 많다는 사실을 알게 되셨다면 많이 당황하셨을 것 같습니다. 다만 대출 상환액이 잔금보다 많다는 사실 자체만으로 계약이 바로 파기되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 잔금일에 매도인이 부족한 금액을 별도로 마련해서 기존 근저당을 정상적으로 말소할 수 있는지 여부인 것 같습니다. 예를 들어 매수인이 지급할 잔금보다 실제 대출 상환액이 1,200만원 더 많더라도, 매도인이 그 1,200만원을 별도로 준비해서 잔금일에 대출을 전액 상환하고 근저당을 말소할 수 있다면 정상적으로 매매를 진행할 수 있습니다. 그리고 이때 등기부에 기재된 채권최고액과 실제 대출 상환액은 다를 수 있기 때문에, 채권최고액만 보고 판단하기보다는 해당 금융기관에 잔금일 기준 실제로 상환해야 하는 원금·이자·연체금 등을 포함한 정확한 상환금액을 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 그래서 우선 1) 잔금일 기준 실제 대출 상환금액이 얼마인지, 2) 매도인이 부족한 금액을 마련할 수 있는지, 3) 잔금일에 대출 상환과 근저당 말소가 확실하게 진행될 수 있는지를 중개사님을 통해 확인해보시는 것이 가장 중요해 보입니다. 반대로 매도인이 부족액을 마련하지 못해서 잔금일에도 근저당을 말소할 수 없는 상황이라면 계약상 의무를 이행하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 계약서를 확인해보시고 계약 해제가가 가능한지 검토해볼 수 있겠습니다. 예를 들어 “매도인은 잔금일까지 근저당권 등 권리상의 하자를 모두 말소한다” 보다는 “잔금일까지 근저당권을 말소하지 못할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다” 또는 “매도인의 귀책사유로 소유권이전이 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금의 배액을 배상한다”와 같은 특약이 있다면 계약을 해제 또는 계약금 배액배상을 확실하게 요구해볼 수도 있습니다. 다만 특약의 정확한 문구와 현재 계약 이행 단계에 따라 실제 해제 가능 여부나 손해배상 범위는 달라질 수 있으니, 바로 계약 파기부터 생각하시기보다는 매도인의 부족액 상환 가능 여부를 먼저 확실하게 확인하는 것이 우선일 것 같습니다. 모쪼록 잘 해결되시길 바라겠습니다..!

안녕하세요 화가나면님 : ) 잔금 전 대출금이 확인되어 당황하셨겠어요~ 가압류와 근저당이 설정된 아파트라고 해서 매매가 불가능한 것은 아닙니다만, 말씀하신 대출금이 계약서상 남은 잔금보다 1,200만 원 정도 많다는 부분을 먼저 정확히 확인해 볼 필요가 있습니다. 등기부등본에 기재된 채권최고액과 실제 대출 상환금액은 다를 수 있기 때문이예요. 채권최고액은 금융기관이 담보를 확보하기 위해 설정한 금액이므로, 채권최고액이 잔금보다 많더라도 실제 상환해야 할 금액이 잔금보다 적다면 매매를 진행할 수 있습니다. 반면, 연체이자 등을 포함한 실제 상환금액이 잔금보다 1,200만 원 많다면 매도인이 부족한 금액을 별도로 마련하거나 채권자와 상환 조건을 조율해야 합니다. 또한 가압류는 근저당과 별도로 해제 절차를 확인해야 합니다. 따라서 먼저 금융기관을 통해 잔금일 기준 실제 상환금액을 확인하고, 근저당과 가압류를 모두 말소할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 결론적으로 채권최고액이 잔금보다 많다는 이유만으로 매매가 불가능하거나 계약이 자동으로 파기되는 것은 아닙니다. 다만 실제 상환금액이 잔금을 초과하고 이를 해결할 방법이 없다면 잔금 지급 및 소유권 이전에 문제가 생길 수 있습니다. 계약 해제 여부는 계약서 특약과 당사자의 귀책 사유 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약서도 함께 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 무사히 계약 마무리 하실 수 있길 바라겠습니다 !

안녕하세요 :) 계약 진행 중에 이런 상황을 알게 되셔서 많이 당황스러우실 것 같아요ㅠㅠ 우선 채무액이 남은 잔금보다 많다는 이유만으로 계약이 자동으로 파기되는 것은 아닙니다. 매도인이 부족한 금액을 마련해서 가압류와 근저당을 모두 말소할 수 있다면 매매를 진행할 수 있어요. (이미 계약금을 넣으신건지 궁금합니다!) 다만 지금은 잔금만으로 채무를 정리하기에 약 1,200만 원이 부족하다는 것이니, 매도인이 그 돈을 어떻게 마련할 수 있는지부터 확인하셔야 합니다. 연체이자가 계속 붙고 있다면 잔금일 기준으로 실제 갚아야 할 금액도 다시 확인하셔야 할 것 같아요. 특히 가압류는 대출금 상환과 별도로 채권자와 해제 절차를 확인해야 해서, 중개사님과 등기를 담당할 법무사님께 각 채무의 상환금액과 말소에 필요한 서류·절차를 함께 점검해달라고 요청해보세요. 매도인이 부족한 돈을 준비하고, 잔금 지급과 함께 권리 정리가 가능하다는 점이 확인되어야 할 것 같습니다. 매도인이 해결하지 못한다면 계약서의 말소 특약과 잔금일 등 이행 상황을 확인해서 계약 해제나 손해배상 문제를 검토해야 합니다. 우선은 “말소할 수 있다”는 구두 설명보다 실제 자금과 서류가 준비되는지 확인하시면 좋겠습니다.