월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 동대문구 |
두 번째 후보 지역 | 경기도 구리시 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 먼저 예상 매수가를 고려하여 지역을 선정하였습니다. 생활권이 동쪽에 좀 더 익숙한 것도 있고 자차를 보유중에 있어 교통적인 부분보단 핵심업무지구를 기준으로 강남과 시청쪽을 중점을 두고 선정하게 되었습니다. 실제로 세곳 다 자주 가본 곳이라 환경적인 부분에 대해서도 크게 나쁘지 않다는 결론이 나왔습니다. 물론 여러지역을 찾아보긴 했지만 생각보다 낮은 예상 매수가로 매물이 많이 없기도 하고 모르는 지역으로 임장하여 장담점을 파악하여 비교하기 보단 익숙한 지역을 위주로 구체적으로 파악해보고 인사이트를 늘려야 겠다고 생각했습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 동답한신
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 동대문구 답십리로 210-30
- 연식: 1992년식
- 세대수: 600세대
- 평형 : 14평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)-저녁 9시30분 기준
- 강남역까지 직선거리 : 8km
- 강남역까지 소요시간: 대중교통 57분(환승X-버스 1번) , 자차 34분(16km)
- 시청역까지 소요시간: 대중교통46분(환승1번-버스1번, 지하철1번), 자차 28분(8.9km)
- 여의도역까지 소요시간: 대중교통 48분(환승1번-버스1번 지하철1번), 자차 32분(20km)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 내 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 중랑 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 63.9%
- 학원가 유무 : 무
3) 가격
- 평형 정보: 14평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.85억
4)가치평가 및 결론
저녁기준이긴 하지만 강남까지 환승 없이 버스 1번 타고 강남역까지 갈 수 있다는 새로운 정보를 알게 되었고 강남과 시청만 기준으로 알아본 곳이지만 여의도까지의 소요시간이 생각보다 다른지역과 큰차이가 없었다. 유해시설 여부의 경우 중랑 물재생센터가 있지만 실제로 가본경험으로 봤을때 거리가 좀 있어 크게 신경쓰지 않아도 될 것 같다. 거리가 좀있긴하지만 청량리 생활권을 이용가능하다는 점도 좋았지만 실제 주변이 많이 낙후되어 있어 실제로 임장을 통해 자세한 파악이 필요할 것 같다. 그리고 현재 본 매물의 경우 남향, 5층, 리모델링이 잘되어 있어 최근실거래가 26년10월임에도 불구하고 가격차이가 많이 나서 자세한 파악이 중요할 것 같다.
단지 2. 인창4단지주공
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 구리시 건원대로 76번길 134
- 연식: 96년식
- 세대수: 1,408세대
- 평형 :16평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 15.5km
- 강남역까지 소요시간: 대중교통 54분(환승1번-지하철 2번) , 자차 32분(26km)
- 시청역까지 소요시간: 대중교통48분(환승1번-지하철2번), 자차 35분(25km)
- 여의도역까지 소요시간: 대중교통 1시간6분(환승1번-지하철2번), 자차 34분(34km)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 이내 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 구리점, 롯데마트 구리점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:
- 학원가 유무
3) 가격
- 평형 정보: 16평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.2억
4) 가치평가 및 결론
경기도 지만 8호선 역세권이고 강남과 시청과의 접근성이 왠만한 서울지역만큼 좋아 보인다. 주변에 거주지역이 많고 왕숙천이 있어 환경적으로도 좋아보이고 옛날 아파트지만 초품아 대단지가 매우 좋아 보인다.실제로 임장을 아직 가보진 않았지만 생각보다 좋은지역으로 보이고 실제임장을 통해 자세히 파악하고 특이사항이 없다면 좋은 매물로 보인다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
내 예상 매수가를 기준으로 소형평수로 알아보고 서울과 경기구리 두매물을 비교해보았는데 지역차이만 있고 같은금액이지만 오히려 생활권으로 봤을떄는 구리시가 더 좋아보인다. 물론 계속 평수도 늘려가고 내가 최종적으로 가고싶은 지역으로 점프를 해야겠지만 나중에 신혼기준으로도 살기 좋아보이고 초품아 대단지라는 메리트, 교통부분,시청과 강남의 접근성, 주변환경을 보았을때 구리가 서울보다 좋아보인다. 임장을 통해 구리의 자세한 정보를 파악하고 또다른 지역을 찾아 비교 볼 필요가 있을거 같다.
나의 생각과 느낀점 :
혼자 내집마련을 기준으로 내 예상매수가를 고려하여 소형평수로 알아보게 되었고 처음엔 서울을 선호하여 찾아보다 보니 매물이 많이없고 마음에 드는 지역이 없었는데 서울 인접인 구리시쪽으로 찾아보니 왠만한 서울지역만큼 좋은 지역이라는 것을 알게되었다.
물론 실제로 임장을 가보고 자세히 파악을 해봐야 되겠지만 서울만 답이 아니다라고 느꼈고 더많은 아파트를 찾아보고 비교하여 인사이트를 늘려 내 예상 매수가에 제일 좋은곳을 골라야 겠다고 생각이 든다.
