월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 안산시 상록구 |
두 번째 후보 지역 | 안산시 단원구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산을 계산해봤을때 매수가가 3.8억이 나왔다. 60-70대이신 부모님의 특성상 지역을 바꾸는 것이 쉽지 않아서 고민이 많았는데, 일단 지역별로 가능한 평수는 다르지만 비교평가 해보는 것이 중요하기 때문에 후보 지역을 정해서 비교해보기로 했다.
상록구는 평균적으로 24~26평대가 가능하고, 단원구는 21평대가 가능하다. 만안구는 18평대가 가능한데 일단 같은 예산이면 제일 나은 지역인거 같아서 후보로 넣었다.
그런데 제일 큰 고민과 문제는 언제까지 일을 하실 수 있을지 모르겠어서 대출을 실행하기도 부담이 많이 되다보니 가능한 매수가에서 1-2천정도 싼 것도 괜찮은 단지를 후보에 넣었는데, 이럴거면 차라리 기존대로 월세로 계속 사시고(집주인과 관계가 괜찮아서 비교적 저렴한 월세로 오래 사실 수 있음) 보유 현금으로 투자를 하는 방향이 낫지 않을까 고민이 된다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 성포동 선경아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안산시 상록구 예술광장1로 131
- 연식: 90년식
- 세대수: 1,768
- 평형 : 23평(계단식)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 25.12km
- 강남역까지 소요시간: 70분
- 시청역까지 소요시간: 80분
- 여의도역까지 소요시간: 현재는 90분 / 신안산선 개통시 28분(30년 이후…)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 해당없음 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점, 롯데마트 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 경수중 77%
- 학원가 유무 : 고잔신도시 132개(2.2km, 도보 30분, 자전거 8분)
3) 가격
- 평형 정보: 78㎡ (전용62)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.7
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.35
4)가치평가 및 결론
- 교통: 부모님은 지역 안에서만 다니시기 때문에 출퇴근과 상관이 없으시지만, 일단 단지 자체는 중앙역과 도보 15분으로 가깝기 때문에 대중교통을 이용하기 좋고, 향후 성포역이 개통된다면 여의도로 직결되기 때문에 더욱 더 좋아진다.
- 학군: 학군은 경수중(77%)라 별로다. 학원가는 바로 가까이에는 없지만, 2.2km 거리에 고잔신도시 학원가가 있고 셔틀버스를 이용해서 다닐 수 있다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 롯데백화점과 고대안산병원이 있다.
- 종합 및 느낀점: 중앙동, 고잔신도시와 가까워서 생활인프라가 잘 갖춰져있고, 주위가 다 아파트기 때문에 균질성이 좋다. 가치판단 기준에는 해당하지 않지만 재건축을 진행하고 있는 단지라는 점도 투자면에서는 장점이라고 생각한다.
단지 2. 본오동 한양아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안산시 상록구 반석로 8
- 연식: 90년식
- 세대수: 2,222세대
- 평형 : 31
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 26.84km
- 강남역까지 소요시간: 65분
- 시청역까지 소요시간: 75분
- 여의도역까지 소요시간: 85분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 해당없음 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데마트 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 시곡중 74%
- 학원가 유무 : 없음..
3) 가격
- 평형 정보: 31
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.85
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.75
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 이 단지도 부모님은 지역 안에서만 다니시기 때문에 출퇴근과 상관이 없으시지만, 중앙역보다 서울에 두 정거장 가깝기 때문에 5분이지만 조금 줄어든다..ㅎㅎ
- 학군: 학군은 시곡중인데 74%로 별로다. 학원가는 없다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 롯데마트가 있다.
- 종합 및 느낀점: 한양아파트 뒤로 아파트가 몰려있긴 하지만, 동네 자체가 주택단지가 많기 때문에 균질성이 좋은 느낌은 주지 못한다. 다만, 가치판단 기준에는 해당하지 않지만 위 단지처럼 재건축을 추진하고 있다는 점과 가치판단 기준과 더불어 누구한테도 고려대상은 아니지만.. 사리역(수인분당선)이 있다는 것이 장점인데 부모님이 강남에 있는 대학병원을 주기적으로 가셔야 하는데 아버지가 전신마비 상태셔서 휠체어를 타시는데 근처에 사리역(수인분당선)이 있어서 시간은 오래 걸려도 환승 없이 간다는 장점이 있다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지 모두 교통은 비슷하고, 환경은 백화점의 유무가 차이난다.
학군도 중학교 학업성취도는 비슷하지만, 근처에 학원가라도 있냐 없냐는 큰 차이가 있다고 본다.
그래서 성포동 선경아파트가 23평이어도 본오동 한양 31평과 가격이 비슷하다는 것을 알게 되었다.
평수 외에는 모든 것이 성포동 선경이 더 나은 단지 같다.
나의 생각과 느낀점 :
비교해보니 같은 상록구지만 중앙동(단원구)과 가까운 곳은 비슷한 가격을 형성하는 것과 환경이 다르다는 것을 알게 되었다.
직장면에서 주요 출퇴근단지와의 거리도 별 차이가 없기 때문에 현재로서는 환경이 중요한 가치지만,
신안산선이 개통하게 된다면 가치가 엄청 차이나겠구나 싶다.
처음에 고민했던대로 투자를 하게 될 수도 있으니, 부동산에 전화해서 수요와 시세가 어떻게 되는지 파악해봐야겠다.
일단 두 단지 모두 매매가와 전세가 차이는 1억이라 투자금은 차이가 없다.
