월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 하남시 |
두 번째 후보 지역 | 성남시 중원구 상대원동 |
세 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 죽전동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 하남은 5호선을 타면 강남까지 1시간 안에 갈 수 있고, 스타필드 하남(신세계백화점)과 대형마트가 가까워 살기 편해 보였다. 내 예산 7억 5천~7억 8천으로는 90년대 중반에 지어진 20평대 아파트가 현실적인 선택지였다.
성남 상대원동과 용인 죽전동도 같은 예산으로 들어갈 수 있어 후보에 넣었다. 이번에는 첫 번째 후보인 하남에서 단지 2개를 비교했는데, 나머지 두 지역도 보고서를 써서 함께 비교해 봐야겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 하남 창우 부영
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 하남시 창우동 (대청로 119)
- 연식: 1994년 12월
- 세대수: 2,055세대
- 평형: 20/24평 (복도식)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 17.8 Km- 강남역까지 소요시간: 53분 (도보 6분 - 5하남검단산역 - 8천호역 - 2잠실역 - 2강남역 : 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 67분 (5하남검단산역-2왕십리역-2시청역 : 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 73분 (5하남검단산역-5여의도역 : 무환승)
- 직장까지의 소요시간 : 약 55분 (선릉역~역삼역 사이, 강남역 경로에서 2호선 선릉/역삼 하차 + 도보 약 5분 : 2회 환승)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 하남 유니온파크 (지하 하수처리·소각시설)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 신세계백화점 하남점1, 대형마트3 (트레이더스, 홈플러스, 이마트) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 하남중(524m) 86%, 신장중(639m) 79% ※ 아실 확인 필요 / 참고: 호갱노노 특목·자사고 진학 순위는 신장중 상위 16%, 신평중 46%, 하남중 49%
- 학원가 유무: 확인 못함
3) 가격
- 평형 정보: 20평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.95억 (2026.10, 13층)
4)가치평가 및 결과
- 교통 : 5호선 하남검단산역까지 걸어서 6분이다. 강남역까지는 두 번 갈아타고 53분이라 1시간 안에 들어오지만(A), 시청과 여의도는 1시간이 넘게 걸린다.
- 환경 : 스타필드 하남(신세계백화점, 트레이더스)이 500m 정도 거리이고 홈플러스와 이마트도 가까워 장보기는 불편함이 없겠다. 다만 스타필드 옆 유니온파크 지하에 하수처리·소각시설이 있어서 교안 기준대로 '-'를 붙였다.
- 학군 : 가까운 중학교는 하남중(524m) 86%, 신장중(639m) 79%로, 학업성취도 85%를 넘는 곳이 하남중 하나라 B를 줬다(※ 아실 확인 필요). 그런데 호갱노노 특목·자사고 진학 순위에서는 신장중이 하남시 상위 16%로 가장 높아서, 어떤 지표를 보느냐에 따라 순서가 달라졌다. 단지 근처에는 학원가가 크지 않아 하남시청역 쪽으로 다녀야 한다.
- 종합 및 느낀점 : 2,055세대 대단지에 역도 가까워서 교통과 환금성은 좋아 보였다. 하지만 내 예산으로는 20평 복도식만 볼 수 있고, 1994년에 지어진 아파트라 수리비도 생각해야 한다. 최근 실거래가 6.95억(26.10.07)은 최근 3년 중 가장 높은 가격이고 네이버 3개월 평균은 6.6억 정도라, 지금 호가가 적당한지는 임장 가서 더 알아봐야겠다. 교통 : 5호선 하남검단산역까지 걸어서 6분이다. 강남역까지는 두 번 갈아타고 53분이라 1시간 안에 들어오지만(A), 시청과 여의도는 1시간이 넘게 걸린다.
단지 2. 하남 신장 한국 (해오름한국)
1) 위치 및 기본 정보
- 위치:경기도 하남시 신장동 (대청로59번길 15)
- 연식: 1996년 8월
- 세대수: 848세대
- 평형: 18/23평 (23평 계단식)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.5 Km- 강남역까지 소요시간: 59분 (도보 13분 - 5하남검단산역 - 8천호역 - 2잠실역 - 2강남역 : 2회 환승) / 직행버스 9303은 1시간 8분
- 시청역까지 소요시간: 65분 (5하남검단산역-2동대문역사문화공원역-2시청역 : 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 75분 (5하남검단산역-5여의도역 : 무환승)
- 직장까지의 소요시간 : 약 60분 (선릉역~역삼역 사이, 강남역 경로에서 2호선 선릉/역삼 하차 + 도보 약 5분 : 2회 환승)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 하남 유니온파크 (지하 하수처리·소각시설)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 하남 유니온파크 (지하 하수처리·소각시설) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 하남중(778m) 86%, 가장 가까운 신장중(150m) 79% / 참고: 호갱노노 특목·자사고 진학 순위는 신장중 상위 16%, 신평중(394m) 46%, 하남중 49%
- 학원가 유무: 확인 필요
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.9억 (2026.10, 13층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 창우 부영과 같은 하남검단산역을 쓰지만 걸어서 13분이라 조금 멀다. 지하철로 강남역까지 59분이라 겨우 1시간 안에 들어오고(A), 9303 직행버스(1시간 8분)도 탈 수 있다. 하남시청역까지도 1km 정도다.
- 환경 : 스타필드 하남까지 600m 정도라 편의시설은 창우 부영과 거의 같다. 유니온파크도 가까워서 같은 기준으로 '-'를 붙였다.
- 학군 : 신장중이 150m로 바로 옆이지만 학업성취도는 79%다. 근처 중학교 여러 곳 중 추첨으로 배정되기 때문에 하남중(778m, 86%)을 기준으로 B를 줬고, 신장중으로 배정되면 C가 된다(※ 아실 확인 필요). 반대로 호갱노노 특목·자사고 진학 순위에서는 신장중이 하남시 상위 16%라, 바로 옆 학교가 오히려 장점이 될 수도 있겠다.
- 종합 및 느낀점 : 23평 계단식에 방이 3개라 창우 부영 20평 복도식보다 살기에는 더 편할 것 같다. 하지만 최근 실거래가가 7.9억(26.10.10)으로 올해 7월 평균 7.4억에서 빠르게 올랐고(호갱노노), 내 예산의 상단에 걸린다. 매물도 많지 않아서 저층과 중층 위주로 알아봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
- 교통으로 보면 두 단지 모두 하남검단산역을 이용하고 강남까지 1시간 안이라 등급(A)은 같다. 다만 역까지 걷는 시간이 부영은 6분, 한국은 13분이라 강남역까지 53분과 59분으로 부영이 6분 빠르다.
- 환경과 학군은 같은 스타필드 하남 생활권에 같은 중학교 추첨권이라 차이가 없다(환경 A-, 학군 B).
- 차이는 집 자체에서 났다. 창우 부영은 2,055세대 대단지지만 내 예산으로는 20평 복도식이고, 신장 한국은 848세대로 작지만 23평 계단식에 방이 3개다.
- 가격은 창우 부영 20평이 호가 7.5억(최근 실거래 6.95억), 신장 한국 23평이 최저 호가 7.7억(최근 실거래 7.9억)이라 한국 쪽이 예산 상단에 더 가깝다.
- 등급은 같지만 강남까지 6분 빠르고 세대수도 많은 데다 가격 여유도 있어서 창우 부영을 잠정 1등으로 정했다. 방 3개가 꼭 필요하다면 신장 한국을 고를 수도 있다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지는 같은 역과 같은 생활권이라 교·직·환·학 등급은 똑같이 나왔다. 그런데 역까지 걷는 시간이 7분이나 차이가 나서, 등급이 같아도 실제 시간을 재 보는 게 중요하다고 느꼈다.
같은 돈으로 한쪽은 20평 복도식, 다른 쪽은 23평 계단식을 살 수 있다는 것도 알게 됐다. 가치가 비슷하면 결국 내가 무엇을 더 중요하게 생각하느냐가 선택을 정하는 것 같다.
학원가 규모는 아직 확인하지 못했고, 직장(선릉~역삼)까지 시간도 추정치다(부영 약 55분, 한국 약 60분). 임장 가서 출근 시간에 두 단지에서 역까지 직접 걸어 보고, 유니온파크가 생활에 얼마나 영향을 주는지도 확인하려고 한다.
실제로 가서 주변과 아파트의 노후화 등 체크해야 할 부분이 많을거 같아 빨리 임장을 해보고 싶다.
다음에는 나머지 후보 지역인 성남 상대원동과 용인 죽전동도 보고서를 써서 하남과 비교해 보려고 하며 내가 계획한 대로 차근히 하나하나 내걸로 만들면서 진행하려고 한다.
