[내마기 64기 3조가 집사조 나오네] 2주차 과제

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

 현재 기준 무주택 상태여서 1) 세낀 집을 매수하거나 2)이주비대출 승계가 가능한 재건축이나 재개발단지를 생각하고 있다. 전세를 안지 않고 바로 실거주해야하는 집을 매수하려면 25평대로 접근해야하고, 전세를 안고 매수한다면 지역에따라 다르겠지만 국평도 가능하다. 

1) 전세 안고 매수 : 전세 만료 시점에 돌려줄 전세금 확보가 중요하다. 현재 기준으로 어렵지는 않을 것으로 예상하지만, 임차인이 계약갱신권 사용 하는 경우 임차인의 퇴거통보 후 3개월 이내로 “보증금-1억원(전세보증금상환대출 한도)”을 마련해야하므로 미리 자산계획을 잘 세워둬야 할 것 같다. 

2) 재건축/재개발 매수 : 최소 사업시행인가 이후 시점의 매물을 잡아야할 것 같은데, 이주비 대출금액도 맞아야하고, 조합원지위승계 여부도 확실히 따져봐야해서 관련해서 따로 더 공부해봐야할 것 같다. 관심있는 단지들이 현재 평형신청과 이주비신청 진행중이므로 부동산에 자주 연락해서 현황 업데이트를 지속적으로 해야할 듯 하다.

단지별/매물별로 이주비 대출액과 추가분담금이 모두 다르므로 매물별로 따져봐야 한다. 

초기 매수금액+ 이주비 대출금액과 이자비용 + 최종 추가분담금을 모두 감안해서 결정해야한다. 초기투자금액뿐만 아니라 추후 들어가는 비용들을 감당할 여력이 되는지 제대로 확인해보는게 관건인 것 같다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 강남구 도곡렉슬

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 강남구 도곡동
• 연식: 2006년식
• 세대수: 3002세대
• 평형 : 33평형 (계단식/방3화2)

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)

   
   - 강남역까지 직선거리 2.1km
   - 강남역까지 소요시간: 17분(지하철1회환승)
   - 시청역까지 소요시간: 36분( 지하철1회환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 31분(지하철1회환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 버스33분 혹은 자차 13분

    

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 탄천물재생센터
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 현대백화점무역센타점, 롯데백화점강남점,이마트역삼점

    

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 역삼중 94% 도곡중 94% 단대부중95% 대청중 97%
   - 학원가 유무 : 도곡동 33개
    

4. 

5. 

3) 가격

• 평형 정보: 26평(방3) / 33평

  26평형은 특이하게 방2개짜리와 방 3개짜리가 있는데, 가격차이가 꽤 난다.(방세개가 2-3억 이상 비쌈)

  그리고 정사각형 형태로 아파트가 생겨서 가운데 부분이 중정처럼 비어있고 천장은 유리로 되어있어서 채광은 좋으나 생각보다 어두운 느낌이었다.  

• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 최저 27.7억 / 37억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 26.3억(22층) /35.6억(2층) 35.7억(16층)

4)가치평가 및 결론
 

• 교통 : 직장에도 가깝고, 친정에도 가깝다. 강남역까지는 30분내로 도착하고, 도보로도 갈 수 있을 정도다.
• 환경 : 탄천 물재생센터가 3km반경 내에 있지만 반경 끝내 위치한다. 편의시설로는 백화점과 세브란스병원이 바로 앞에 있다. 이마트도 있어서 생활하기 좋다.
• 학군 : 도곡동 내에도 학원이 있고, 도보권 혹은 버스를 타면 바로 대치동 학원가가 있다. 중등 학군도 성취도가 놓아서 좋은 편이고, 대도초 100% 진학하므로 초등학군도 좋다. 

• 종합 : 모든 부분에서 가치가 좋은 아파트이다. 다만 전세 낀 매수가 아니면 예산권 밖이기 때문에, 세낀매물만 매수 가능하다. 부동산도 가보고 매물임장도 한 상태인데, 생각보다 세 낀 집이 없고, 로얄동로얄층은 특히 세낀 조건 맞는 매물이 많이 없는 것 같다. 급히 매수하지 않아도 되는 상황이니 일단 지켜보기로 하고 기다리고 있는 중이다. 

    

  신축은 아니지만 잘 관리된 구축이고, 임장시 특히 차분한 분위기에 단지내 차량이 없어서 좋았다. 송파 엘리트나 개포 신축 아파트와 비교했을 때 어린 아기를 키우는 젊은 세대가 많지 않았고, 초등학교 이상 학령기 학생들이 더 많아보였다. 아이가 생긴다면 키우기 좋은 단지임에는 틀림 없을 것 같다. 부동산 소장님에 따르면 실거주 하시는 분들이 많아서 세낀 매물이 많이 없다고 하셨다. 특히 26평형은 세낀 매물이 아예 없다시피 했다. 33평도 매물들이 있었지만 세낀 매물이 아니어서 집만 보고 나왔었다. 세낀 매물은 송파 엘리트쪽으로 가면 훨씬 많아서 매물 임장 몇 번 다녀왔었는데 아무래도 도곡렉슬이 여러모로 가치가 더 높은 것 같아 크게 마음이 안갔었다.  조금 더 기다려 보기로!

   

단지 2. 강남구 은마아파트
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 강남구 대치동
• 연식: 1979
• 세대수: 4424세대
• 평형 : 31평형 (복도식/방3화1)

2) 가치평가

• 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   

  - 강남역까지 직선거리 3.3km
  - 강남역까지 소요시간: 26분(지하철1회환승)
  - 시청역까지 소요시간: 47분(지하철1회환승)
  - 여의도역까지 소요시간: 40분(지하철1회환승)
  - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 버스37분(1회환승) 혹은 자차 13분

   

• 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
  - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 탄천물재생센터
  - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 현대백화점무역센타점, 롯데백화점강남점,이마트역삼점

• 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
  - 중학교 학업성취도: 단대부중 95% 대청중 97% 휘문중 90% 대명중 95%
  - 학원가 유무 : 1109개
   

  

3) 가격

• 평형 정보: 30평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 30.2억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 31.5억
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4) 가치평가 및 결론
 

• 교통 : 직장에도 가깝고, 친정에도 가깝다. 강남역까지는 30분내로 도착한다.
• 환경 : 탄천 물재생센터가 3km반경 내에 있지만 반경 끝내 위치한다. 편의시설로는 백화점과 세브란스병원이 근처에 있다. 은마상가도 크게 있어서 생활하기 편리하다.
• 학군 : 대치동 학군이야 설명할 필요가 없이 최고다. 라이딩할 필요가 없다. 

• 종합 : 모든 부분에서 가치가 좋은 아파트이다. 현재 사업시행인가 후 관리처분인가를 앞두고 있다. 아직 관리처분총회는 하지않은 상태고, 평형신청과 이주비신청을 받고 있다. 매우 낡았기에 강남임에도 낮은 전세가가 형성되있다는 사실이 보여주듯이 실거주하기에는 허들이 높은 편이다. 이주비대출을 끼고 매수하면 예산안으로 들어올 수 있는데, 치솟는 추가분담금과 이자비용이 문제가 될 수 있을 듯하다. 재건축 프로세스가 꽤나 많이 진행되어 리스크는 적어졌지만 그만만큼 생각보다 추후 시세차익이 적을수 있다. 31→35배정의 경우 분담금이 높아서 자금계획을 잘 세워야할 듯하다.  입맛에 맞는 매물 잡기가 매우 어렵다는 걸 지난 개포 6,7단지 관처전에 몸소 겪어봤기 때문에 이번에는 촉각을 곤두세우고 열심히 지켜보고 있어야 할 듯 싶다.

   

3. 단지 비교표 작성

비교평가 결론 : 

두 단지는 교직환학 모든 등급이 거의 같다. 붙어있기 때문에 당연한 결과일 것이다. 다만 은마의 경우 재건축 진행중이기 때문에 현재매수가+추가분담금(국평 배정시 10억가정)까지 고려해서 생각한다면 40억을 초과하므로 현재기준으로 렉슬보다 비싸다고 판단해야할 것 같다. 아마도 신축 가치에대한 기대감 + 학원가 바로앞인 점 등이 반영된 가격이 아닐까 생각한다. 다만 10억을 6년뒤,이자율 5%로 가정하고 현재가치로 할인해서 고려한다면 렉슬과 가격이 거의 닿아있어서 그 점도 신기했다. 시장가격이 괜히 형성되는게 아니구나 하는 생각도 들었다. 

나의 생각과 느낀점 :  

렉슬의 경우 갭투자를 통해 매수하게 될 것이고, 은마는 경우는 매수 후 (언제가 될 지 불확실한) 완공시점에 입주하게 될 가능성이 크므로 각각 입주시점 또한 다르다. 때문에 렉슬의 경우 전세금을 내주어야할 시점, 은마의 경우 분담금과 이주비 대출 상환 시점에 따라 자금계획을 각각 다르게 세워봐야해서 좀 골치가 아프다.  두 케이스 모두 어차피 지금 당장 매수 가능한 매물이 없기 떄문에 지켜보면서 차분히 타임라인에 따른 자금스케줄을 한번 따져봐야할 것 같다.