안녕하세요 슬기로운밤입니다.
작년 12월에 급하게 1호기 투자를 마치고,
2호기는 먼 미래의 일이라고 생각하며 투자 자체를 고려하지 않았던 제가
실전반을 통해 2호기 투자를 진행했던 경험을 써보고자 합니다.
이번 2호기 투자는 단순히 두 번째 집을 매수하는 과정이 아니었습니다.
투자를 바라보는 관점과 의사결정 방식을 한 단계 성장시키는 경험이었습니다.
1호기 투자에서 느꼈던 아쉬움을 바탕으로
자금 계획부터 매물 탐색, 매수 의사결정까지
직접 부딪치며 배운 점들을 정리해 보았습니다.
1. 1호기 복기
2025년 3월, 열반스쿨 기초반으로 월부를 시작했습니다.
3개월 안에 집을 사겠다고 마음먹고 강의를 듣기 시작했지만,
3개월은 커녕 12월이 되도록 투자를 하지 못했습니다.
2025년 안에 꼭 투자를 해야겠다는 생각으로 미친듯이 돌아다녔을 때,
연내 잔금을 조건으로 저렴하게 나온 물건을 발견했습니다.
가계약부터 잔금까지 일주일밖에 걸리지 않을 정도로 빠르게 진행된 투자였습니다.
투자를 성사시켰다는 점에서는 의미가 있었지만,
돌아보면 허점투성이인 투자였습니다.
https://weolbu.com/s/RoqnRdR9M8
이 경험을 통해 투자란
단순히 좋은 집을 매수하는 것으로 끝나는 것이 아니라는 점을 깨달았습니다.
매수뿐만 아니라 보유와 매도까지 전체 과정을 고려해야 하며,
이를 위해서는 투자 전부터 더욱 구체적인 계획을 세워야 한다는 것을 알게 되었습니다.
2. 자산 포트폴리오의 부재
1호기에 많은 자금을 투입하고 나니 2호기 투자는 어렵겠다고 생각했습니다.
추가로 투자할 여력이 없다고 지레짐작했던 것입니다.
실전반에서 저의 튜터님이셨던 워렌부핏님께서
“그런데 밤님, 이번에 투자 가능하신 거 아셨어요?”
라고 질문하셨을 때, 당황해서 어버버했던 기억이 아직도 선명합니다.
당시에는 규제가 강화될 것이라는 예상 때문에
다주택 투자에 조심스러운 분위기가 있었습니다.
하지만 8.3 세제개편안이 발표된 후 2호기 보유 시나리오에 따른 세금을 계산해 보니,
저도 2호기 투자를 시도해 볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
그전까지는 막연하게 불가능하다고 생각했지만,
주변의 격려를 통해 투자 가능성을 다시 살펴보게 된 것입니다.
이후 1호기 전세금 상승분과 1년 동안 모을 수 있는 종잣돈, 감당 가능한 대출 등을
꼼꼼히 계산해 보니 실제로 투자에 활용할 수 있는 자금이 얼마인지 파악할 수 있었습니다.
투자할 수 없다고 생각하는 것과 실제로 투자할 수 없는 상황은 다르다는 것.
이번 경험을 통해 배운 점입니다.
시장은 계속 변합니다.
지금은 투자하기 어려운 단지라도 시장 상황이나 개인의 자금 여건이 달라지면 언제든 기회가 생길 수 있습니다.
그때 가서 준비하기 시작하면 늦을 수도 있습니다.
투자할 수 있는 시점이 왔을 때 바로 기회를 잡으려면 평소에 자산 포트폴리오를 정확히 점검하고,
가용 자금에 맞는 단지들을 매달 선별해 비교해 보는 과정이 반드시 필요합니다.
이번 경험을 통해 막연한 판단으로 가능성을 닫아버리기보다,
실제 자금 상황과 조건을 확인한 뒤 판단해야 한다는 점을 배웠습니다.
3. 좋은 매물을 찾는 것만큼 중요한 것은 매수 조건을 만드는 것
자금 상황을 확인한 뒤에는 본격적으로 투자할 매물을 찾아 나섰습니다.
하지만 실제로 매수를 진행하려고 하니 생각보다 어려운 부분이 많았습니다.
8.13 대책에서 나온 조건부 전세자금대출 제한으로 인해
부사님들이 투자자를 불편해하는 경향이 생긴 것 같습니다.
전세를 활용해 투자하려면 소유권 이전에 따른 대출 조건 등 여러가지를 고려해야 했습니다.
현급세입자,
세낀 물건,
주전세,
전세 승계,
잔금 후 셋팅 등 여러 가능성을 검토했습니다.
하지만 매도인의 적지 않은 협조가 필요한 경우가 많았고, 협상은 계속해서 실패했습니다.
이 과정을 통해 직접 부동산에 발품을 팔고 부사님들과 소통하지 않으면
투자를 성사시키기 어렵다는 점을 배웠습니다.
좋은 투자란,
단순히 인터넷으로 최저가를 찾아보는 행위가 아니라,
계속해서 부사님과 소통하며 최적의 조건을 만들어보는 것이 필요하다는 것을 느꼈습니다.
4. 시장이 빠르게 움직일 때는 먼저 움직인 사람이 기회를 잡는다
임장을 다니면서 시장 분위기가 빠르게 변하고 있다는 것을 체감했습니다.
관심 있게 보던 단지의 매물이 금방 사라졌고,
매도자들은 투자자보다 실거주 매수자를 선호하는 경우도 있었습니다.
제가 원하는 단지들에서 가진 자금과 조건에 맞는 매물을 찾는 일은 생각보다 쉽지 않았습니다.
한 번은 매매가도 저렴하면서 전세금까지 높게 낀,
완벽한 조건의 물건이 나왔습니다.
바로 부사님께 전화해서 오늘 보러간다고 했지만
평일에는 집을 못본다는 말에 토요일 약속을 잡았지만,
토요일이 되기도 전에 물건 나온지 고작3일만에 팔렸다는 연락을 받았습니다.
평일에 집을 못 보는 것이 아니였냐고 따졌지만,
집을 못 본다는 말에도 바로 부동산에 찾아간 사람에게 기회가 돌아갔던 것 입니다.
이 경험을 통해 사람이 하는 일에 안된다는 것은 없다는 것을 배웠습니다.
좋은 매물이 나왔을 때는 앞뒤 가리지 말고 일단 달려들어야 기회가 주어진다는 것을 알았습니다.
다만 빠르게 움직이는 것이 무조건 서두르는 것을 의미하지는 않습니다.
‘오늘 바로 입금할게요’ 라고 자신 있게 외칠 준비가 된 사람이 기회를 잡는 법 입니다.
평소에 기준과 자금 계획을 세워 두고, 기회가 왔을 때 필요한 확인을 신속하게 마치는 것.
그것이 시장이 빠르게 움직이는 상황에서 기회를 놓치지 않는 방법이라는 것을 배웠습니다.
5. 앞마당이 아니라는 이유로 기회를 제한하지 않기
그렇게 뜨거운 8월이 지나가고
실전반이 끝나도록 물건을 찾지 못했습니다.
수도권과 지방광역시를 단지 대 단지로 비교하겠다는 생각으로
대구 중구로 떠났습니다.
9월에도 뜨거운 대구에서 1박 2일간 임장을 진행했지만,
생각과는 다른 가격과 현장의 모습에 마음이 또다시 갈대처럼 흔들렸습니다.
이제 내가 내리는 판단이 옳은 것인지 계속 고민하게 되었고,
2호기를 꼭 지금 해야 하는지 의문이 들었습니다.
투자를 향한 의지가 점점 사그라들던 순간이었습니다.
그때 다시 한번 방향을 잡아주신 분이 바로 참스승 워렌부핏님이셨습니다.
부천은 단지 임장까지 진행하고 매물 임장을 하지 않았기 때문에
아직 앞마당으로 만들지 못한 지역이었습니다.
집에서 대략적으로 시세를 살펴봤을 때는
이미 가격이 너무 많이 오른 것이 아닌가 하는 생각에
투자 후보 지역에서 아예 제외했던 곳이기도 했습니다.
이번 기회에 매물 임장까지 진행해 제대로 앞마당으로 만들고 투자해 보라는 말씀을 듣고 부천으로 향했습니다.
돌이켜 보면 당시에는 제가 몇 개 되지 않는 앞마당 안에서만
투자 기회를 찾으려는 경향이 있었습니다.
익숙하지 않다는 이유로 충분히 살펴보지도 않은 채 투자 후보에서 제외했던 것입니다.
하지만 앞마당이 아니라면 임장과 임장보고서를 통해 제대로 가치판단을 한 뒤 투자하면 되는 것이었습니다.
모르니까 안 되는 것이 아니라, 모르면 공부해서라도 투자할 수 있는 지역으로 만들어 가면 되는 것이었습니다.
6. A가 아니면 B로, 대안을 준비해야 하는 이유
추석 전후로 시장 분위기가 달라진다는 것을 알고 있었기 때문에
되도록 추석 전에 투자를 마무리하고 싶었습니다.
그래서 가능한 한 빠르게 매물을 확인하고 의사결정을 내리려고 노력했습니다.
당시 가장 우선순위에 두었던 A물건에는 2027년 3월에 계약이 만료되는 기존 임차인이 있었습니다.
시세보다 저렴한 매매가가 매력적이었지만,
전세금도 낮게 설정되어 있어 투자금이 예산을 초과하는 물건이었습니다.
이를 해결하기 위해 기존 세입자와 전세 재계약을 진행하고,
새로 체결한 계약을 승계받고 싶다는 의사를 전달했습니다.
전세 시세보다 저렴한 금액으로 6개월 일찍 재계약하는 대신,
계약 기간을 2년 6개월 이상으로 가져가자는 제안이었습니다.
부사님께서도 적극적으로 설득해 주셨고,
세입자분께서도 처음에는 긍정적으로 말씀하셨지만
시간이 지나도록 결정을 내리지 못했습니다.
결국 연휴 이후 매도 가격이 오르면서 첫 번째로 고려했던 매물은 매수하기 어려워졌습니다.
아쉬움이 컸지만, 이 과정에서 한 가지를 배웠습니다.
마음에 드는 매물 하나에만 집중하기보다 우선순위에 따라 여러 대안을 준비해 두어야 한다는 점입니다.
이번에는 다행히 A물건뿐 아니라 B, C, D, E까지 대안을 마련해 두었기 때문에
다른 기회를 찾아 투자를 이어갈 수 있었습니다.
매수 기회를 놓치지 않기 위해서는 좋은 매물을 찾는 것 만큼이나 여러 대안을 마련하고,
각 대안의 장단점과 자금 조건을 미리 비교해 두는 과정이 중요하다는 것을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.
7. 수익률보다 중요한 것
A물건 매수가 무산된 뒤에는 B, C물건을 후보로 검토했습니다.
이 과정에서 자유를향하여님께 매물 코칭을 받았고,
B와 C 두 물건 모두 매수해 볼 만하다는 의견을 들었습니다.
당시에는 조금이라도 더 좋은 단지를 선택하고 싶은 마음이 있었습니다.
1호기를 매수할 때 장인어른께 자금을 빌렸던 상황이었지만,
가능하다면 자금을 더 마련해서 선호도가 조금 더 높은 D, E물건을 매수하면 어떨까 하는 생각도 들었습니다.
하지만 자향님께서는 제 자금 상황과 부채 부담을 고려했을 때
무리하지 않는 방향으로 투자하는 것이 좋겠다고 조언해 주셨습니다.
덕분에 과도한 욕심을 내려놓고 다시 B단지를 검토할 수 있었습니다.
B단지는 부천 내에서 선호도가 높은 단지들보다 가격 상승이 상대적으로 더뎠던 곳이었습니다.
자향님께서는 부천 내에서 상대적으로 선호도가 떨어지는 단지인 만큼,
더 좋은 단지로 갈아타기 위한 징검다리로 활용해야 한다고 말씀하셨습니다.
또한 100% 수익률 달성을 목표로 하고,
목표를 달성하면 바로 매도하는 방향을 권해 주셨습니다.
좋은 투자란 가장 높은 수익률을 기대할 수 있는 선택이 아니라,
내가 감당할 수 있는 범위에서 안전하게 진행하는 것이라는 생각이 들었습니다.
2호기는 그 자체가 목적지가 아니라, 더 나은 자산으로 나아가기 위한 과정일 뿐이기 때문입니다.
8. 투자 과정에서 배운 것은 결국 기본과 원칙이었다
2호기를 검토하면서 지방투자실전반 강의에서 재이리 튜터님께 배운 투자 프로세스를 활용했습니다.
매수뿐 아니라 보유와 매도까지 고려하며 의사결정을 하려고 노력했습니다.
먼저 매수가격과 자금 계획을 검토하고,
가계약 단계에서부터 특약을 꼼꼼히 확인했습니다.
특약에 대한 매도인의 동의까지 확인한 뒤 진행했습니다.
물건의 상태도 더욱 꼼꼼하게 살폈습니다.
특히 누수 여부를 확인하기 위해 빵을 사 들고 아랫집과 윗집을 방문하기도 했습니다.
등기부등본을 통해 협상에 필요한 조건과 근저당 설정 여부도 확인했습니다.
이처럼 가계약 전에 필요한 조건을 충분히 조율해 두었기 때문에,
이어서 진행한 본계약에서는 매도자와 편하게 웃으며 도장만 찍고 나올 수 있었습니다.
돌이켜 보면 이번 투자에서 특별한 비법을 새롭게 배운 것은 아니었습니다.
강의에서 배운 기본적인 절차를 실제 상황에 적용하고,
매번 확인해야 할 사항을 놓치지 않으려고 노력했을 뿐입니다.
이번 경험을 통해 왜 계약서 장수가 곧 실력인지 알 수 있었습니다.
지난 계약을 복기하고, 부족했던 부분을 다음 계약에 적용하며 하나씩 실수를 줄여 나가는 것.
결국 이러한 반복이 투자 실력을 쌓는 과정이라는 것을 느꼈습니다.
9. 아직 끝나지 않은 투자, 잔금까지 차분하게 마무리하기
2호기는 매매계약을 체결했지만,
아직 잔금이 남아 있습니다.
1호기의 잔금일이 2025년 12월 26일이었던 만큼,
일시적 1세대 2주택 관련 세금 요건 등을 고려해 잔금일을 조율했습니다.
최종적으로 매도인과 협의해 2026년 12월 28일로 잔금일을 정했습니다.
하지만 계약을 체결했다고 해서 투자가 완전히 끝난 것은 아닙니다.
잔금일까지 자금 조달 계획을 점검하고,
법무사를 알아보고 견적을 비교하는 한편,
취득세 납부까지 계약 내용에 따라 필요한 절차를 차질 없이 진행해야 합니다.
이번 경험을 통해 투자는 매수 의사결정을 내리는 순간에 끝나는 것이 아니라, 잔금과 보유, 나아가 매도 계획까지 고려해야 비로소 완성되는 과정이라는 것을 배웠습니다.
10. 잘한 점과 아쉬웠던 점
잘한 점
- 자금 계획을 구체적으로 점검했습니다. 막연하게 투자할 수 없다고 생각하는 대신, 전세금 상승분과 종잣돈, 대출 가능 금액 등을 계산해 실제 투자 가능 금액을 파악했습니다.
- 매수 조건을 적극적으로 협상했습니다. 전세 승계와 재계약 등 여러 방법을 검토하며 주어진 조건에서 투자할 수 있는 방법을 찾으려고 노력했습니다.
- 여러 대안을 준비했습니다. A물건의 매수가 어려워졌을 때도 B, C, D, E물건을 검토할 수 있도록 준비해 둔 덕분에 다른 기회를 이어갈 수 있었습니다.
- 주변의 조언을 받아들이고 무리한 욕심을 내려놓았습니다. 더 좋은 단지를 매수하고 싶은 마음보다 제 자금 상황과 부채 부담을 우선 고려해 감당할 수 있는 투자를 선택했습니다.
- 배운 투자 원칙을 실제 계약에 적용했습니다. 매수가격과 자금 계획뿐 아니라 특약, 등기부등본, 물건의 상태까지 꼼꼼히 확인하며 계약 과정에서 발생할 수 있는 위험을 줄이고자 노력했습니다.
아쉬웠던 점
- 처음부터 자산 포트폴리오를 구체적으로 점검하지 못했습니다. 1호기 투자 이후 추가 투자가 어렵다고 단정하면서 투자 가능성을 스스로 제한했습니다.
- 원하는 매물에 집중하다 기회를 놓칠 뻔했습니다. 좋은 조건의 A물건을 매수하기 위해 협상에 집중했지만, 매도인의 협조와 세입자의 의사결정에 따라 결과가 달라질 수 있다는 점을 더 충분히 고려했어야 했습니다.
시장 변화에 대비한 의사결정 기준을 더 일찍 세웠어야 했습니다. 추석 전후로 시장 분위기가 달라질 수 있다는 것을 알고 있었지만, 그에 맞춰 매수 시점과 대안별 대응 계획을 더욱 구체적으로 준비했다면 좋았을 것 같습니다.
이번 투자를 통해 잘한 점은 계속 발전시키고,
아쉬웠던 점은 다음 투자에서 반복하지 않도록 보완해 나가고 싶습니다.
투자 실력은 한 번의 성공으로 완성되는 것이 아니라,
매 순간의 의사결정을 복기하고 다음 행동에 적용하면서 쌓인다는 것을 명심하겠습니다.
마무리
1호기를 할 때는 정신없이 지나갔지만,
2호기는 정해진 기준에 따라 걱정없이 진행 할 수 있었습니다.
앞마당이 없어서,
확신이 없어서,
집값이 떨어질 것 같아서,
세금이 무서워서
이런 고민들로 오늘도 투자를 망설이시는 분이 계시다면
강의를 들으시고
독서를 하시고
임장을 나가시고
함께할 동료를 만드셔서
반드시 투자에 성공하시길 바라겠습니다.
이 날의 슬밤이 있기까지 도움을 주신
마스터 멘토님, 자유를향하여 멘토님, 센스있게쓰자 튜터님, 워렌부핏 튜터님, 스리링 튜터님,
그도안 수천 키로를 함께 걸어준 지난 동료분들
그리고 지금 함께 걷고있는 폴링이들
람파드님
나슬님
파랑파랑님
딸기라씨님
베렐레님
봄웜브라이트님
순자35님
푸초님까지
감사합니다. 감사합니다.
