벌써 어느새 지투실전반이 마지막을 향해 가고 있다.
오늘은 우리 지투실전반 30기 동료들의 질문을 통해 11년차 투자자 마스터님의 인사이트를 배우고,
다음 행보를 위해서 어떤 마음가짐을 가져야 하는지에 대해 배우는 시간을 가졌다.
4강을 들으면서 내 인생에서 ‘투자’ 라는 두 글자가 가지는 의미가 무엇인지를 깊게 생각하게 되었다.
월부에서 강의를 듣고 자본주의를 살아가는데 있어서 ‘돈’, ‘자산’ 에 대해 알게 된 순간부터
이제는 돌아갈 수 없는 길을 나선 것이나 다름없다.
자본주의를 몰랐던 예전으로 돌아갈 수 없는 우리가 되었다.
우리는 직장인 부동산 가치 투자자라는 또 다른 이름으로 생활하고 있다.
한정된 시간 안에서 투자자로 산다는 건 나 자신은 물론이고 회사, 가족, 인간관계 등에서
부딪히는 게 한 두가지가 아니다.
그래서 우리는 모든 문제가 양자택일의 선택이라 생각했다.
투자공부vs회사, 투자공부vs가정, 투자공부vs인간관계 등 하나는 반드시 포기해야하는 것이라 생각했다.
인사이트 : 처음에는 인풋을 넣어야 한다. 그래서 투자공부에 많은 시간과 에너지를 쏟는게 맞다.
하지만 N년차가 되면 초창기 때의 인풋 만큼이 아니라, 밀도 있게 몰입해서 결과를 내야한다.
그러기 위해서는 지금처럼 한달 한달 투자공부를 할 때 부족한 부분을 격파해야한다.
부족한 부분이 무엇인지는 본인이 제일 잘 안다.
그리고 무조건 대화를 해서 상대방이 원하는 걸 들어주려고 노력해야한다.
우리가 투자를 하는 진짜 이유는 가족일 것이다. 가족과 대화를 많이 한다.
사는게 끝이 아니다. 보유하고 매도까지 해야 진짜 하나가 끝이 난 것이다.
처음에는 매수에만 신경이 쏠린다. 하지만 진짜는 보유하는 과정에서 일어나는 예상치 못한 변수에 대해 대처하고, 전세가, 매매가가 떨어져도 내가 단지를 선택할 때 했던 가치판단을 믿고 버텨서 수익을 내고 매도까지 하는 것이다.
인사이트 : 시장은 항상 변한다.
예전 상승장과 지금의 상승장은 모습이 다르다.
그리고 예전보다 대안이 적어진 요즘은 특히 지방은 더 뽀족하게 선호도를 파악해야한다.
사람들은 (실수요자 포함) 가진 돈에서 최고(최선)의 물건을 사고 싶어한다.
그래서 진짜 선호도 파악이 중요하다.
저환수원리 기준에서 환금성이 참 중요하다.
바로 RR이 얼마나 중요한지는 하락장에서 매도할 때 절실히 느낄 수 있다.
내가 팔고 싶을 때 언제든지 팔 수 있는 물건, 즉 환금성이 좋은 걸 매수하려고 노력을 많이 해야한다. 전화임장, 매물임장을 통해 동층향의 선호도를 잘 파악 할 것. (선호도=환금성)
가격이 싸다고 굳이 공급 무덤에 들어갈 필요가 있을까?
빈 땅이 많은 지방에서는 공급이 아주 큰 리스크이다.
공급부족 →가격상승→건설사 분양 시도→인허가→공급 증가하면서 가격하락 반복이다.
내가 투자로 들어갈 당시에 공급이 없었다. 그래서 가격이 상승했다. 건설사들이 분양을 시도한다. 공급이 늘어난다. 다시 가격이 하락한다. 이것이 반복된다.
이렇게 반복되는 와중에도 선호도 있는 것은 금방 회복한다.
그렇기에 시장은 항상 예상치 못하게 변한다. 공급이 많은 곳은 가격이 싸다 그건 맞다 하지만 싸다고 다음에 어떤 일이 펼쳐질지 모르는데 굳이 투자로 먼저 들어갈 이유가 있을까?
인사이트 : 지방에서는 공급=리스크, 선호도=환금성, 지방에서 공급이 리스크는 맞다.
하지만 지방에서도 그들만의 부촌이 있다. 그래서 그 지역 사람들이 그 곳에 들어가는 걸 원한다.
그렇게 그 지역 사람들 워너비를 매수할 수 있다면
(돈을 조금 더 주더라도) 포트폴리오 변경 시 매도 속도가 빠르다.
공급이 많은 지역도 미리 앞마당을 만들어서 RR이 어딘지를 먼저 알아두고
투자로 들어갈 수 있는 때는 아직 공급이 정리 되지 않아서
물건도 많을 것이고 그럴 때 매도자의 마음은 급해진다.
그래서 내가 미리 알아둔 RR을 싸게 살 수 있다.
공급이 많은 지역도 미리 앞마당 만들어 둘 것.
멈추지 말고 성장하려고 노력하라.
선택하고 행동하는 것은 오직 나만의 몫이고,
변화와 성장이 있는 인생을 사는 사람이 되자.
처음 실전반을 수강하고 지금까지 오는 과정이 순탄하지는 않았다. 참으로 많은 것을 후다닥 해야했다.
그럼에도 불구하고 시작 할 수 있었던 것은 ‘함께’ 하는 동료와 환경, 그리고 방향을 잃지 않게 가까이에서 함께 해주신 튜터님이 계셔서 가능했다고 생각한다.
5번의 임장을 다녔고, 10번 이상의 전화임장을 했고, 20개 이상의 매물을 보았고, 임장보고서를 결론까지 작성을 했다.
물론 남들이 봤을 때는 많은 수치가 아닐지 몰라도, 나는 이번에 전화임장에 대한 허들을 낮출 수 있었다. 조장님과 튜터님이 “매일 한통 하세요.” “많이 고민하지 말고 그냥 전화 하세요.” 처음에는 다 그래요. 그 소장님이 냉랭하다 하면 상처 받지 말고 다른 소장님한테 하면 됩니다. 라고 이야기 해주셔서 매일 했더니 진짜 전화임장에 대한 두려움은 조금 낮아졌다.
그리고 무엇이든 할 수 있다고~! 용기주고 응원해주는 동료들이 있었기 때문에 포기하지 않고 이번 한달을 보낼 수 있었다.
아쉬운 점은 내가 좀 더 적극적으로 참여하지 않았고, 맡은 바 역할을 못했다는 것이다. 기초반과 달리 카톡 대화가 활발하고, 과제 수행을 수시로 체크 하는데 괜히 체크가 늦어지면 심적 부담감으로 오기도 했다. 하지만 그게 ‘환경의 힘’ 이라는 생각도 했다. 테이커가 아닌 기버가 되고자 노력하고, 한달간 수업을 듣기로 한 이상 최대한 몰입하려고 해야겠다.
많은 걸 배우는 것도 중요하지만, 배운 것을 실제 나의 투자 공부에 적용하는 게 더 중요하다 생각이 들었다. 이번에 조원들의 장점을 많이 배웠으니 그것을 다음 달에는 적용해보겠다.
엄청 스마트 하시고, 긍정적이고 우리에게 뭐든 하나라도 더 알려주고자 하시는 스리링 튜터님, 조장이란 이런 것이다.를 몸소 보여주신 골드트윈 조장님, 부조장이시면서 텐션 끌어올려를 행동으로 실천해주신 2율님, 우리의 소중한 시간을 남겨주신 타민님, 지방에 살아서 못한다는 건 핑계일 뿐 지방에서도 월학 할 수 있다는 걸 보여주신 루틴님, 온화한 미소로 진심 어린 이야기를 해주시고 항상 긍정적인 햇살님, 기사를 분석한다는 게 엄청 어려운 일이라 생각했는데 이해하기 쉽게 풀어서 알려주신 가투님, 함께 매임 하면서 소장님과 어떻게 대화하며, 여러 개 매물 중에 어떤게 더 나을지 판단하는 걸 알려주신 샷님~! 모두 감사합니다.
그리고 1강 재이리튜터님, 2강 갱지지 튜터님, 4강 마스터 튜터님 모두 감사합니다.
