안녕하세요, 즐겁고 행복하게 경제적 자유를 꿈꾸는욤입니다 :)
여러분은 분위기 임장을 하면서 무엇을 보고 계신가요?
혹시 미리 짜둔 루트를 따라 걷고, 지도에서 현재 위치를 확인하다 보니 어느새 임장이 끝나 있지는 않으셨나요?
저 역시 처음에는 낯선 지역을 걷는 것만으로도 벅찼던 기억이 있습니다.
하지만 임장을 반복하면서 중요한 것은 얼마나 많이 걸었느냐가 아니라, 그곳에서 무엇을 보고 어떤 생각을 했느냐라는 것을 느끼게 되었습니다.
오늘은 분위기 임장을 왜 하는지, 무엇을 살펴봐야 하는지, 그리고 임장이 끝난 후 무엇을 남겨야 하는지 이야기해 보려고 합니다.
분위기 임장은 왜 하는 걸까요?
"우리는 왜 직접 현장에 가서 임장을 하는 걸까요?"
단순히 그 지역을 구경하기 위해서일까요?
우리가 임장을 하는 이유는 결국 그 지역에 어떤 사람들이 살고, 어떤 수요가 있으며, 사람들이 왜 그곳을 선호하는지 이해하고 투자 판단의 근거를 쌓기 위해서라고 생각합니다.
지도를 통해 교통과 입지를 확인하고, 데이터를 통해 인구와 소득, 가격 등을 분석할 수 있습니다.
하지만 지도와 데이터만으로는 알 수 없는 것들이 있습니다.
같은 역세권이라도 실제 걸어보면 보행 환경이나 상권의 분위기가 다를 수 있고,
바로 인접한 아파트라도 주변 환경에 따라 주거 선호도가 달라질 수 있습니다.
이런 차이는 직접 현장을 방문했을 때 더 생생하게 느낄 수 있습니다.
그 지역에는 어떤 사람들이 오가는지, 상권은 누구를 대상으로 형성되어 있는지, 거리는 얼마나 쾌적하게 관리되고 있는지,
이러한 모습들을 하나씩 관찰하면서 지역을 이해해 나가는 첫 번째 과정이 바로 분위기 임장입니다.
개별 아파트를 자세히 살펴보기에 앞서, 지역의 전체적인 모습과 생활권별 특징을 파악하는 과정이라고 생각하면 좋겠습니다.
분위기 임장에서는 무엇을 봐야 할까요?
분위기 임장에서 가장 중요하게 살펴봐야 하는 것은 크게 세 가지입니다.
① 사람 ② 상권 ③ 분위기(주거환경)
이 세 가지는 서로 연결되어 그 지역의 생활환경과 분위기를 만들어냅니다.
① 분위기와 환경 : 작은 차이를 발견해 보세요
두 사진의 차이점이 보이시나요?
왼쪽은 가로수가 우거진 보행로가 길게 이어지고, 오른쪽은 상업시설이 잘 갖춰진 도로변을 따라 비교적 넓은 보도가 형성되어 있습니다.
가로수와 보행로의 모습 뿐만 아니라, 건물의 형태, 상가의 구성, 거리의 개방감에서도 차이를 느낄 수 있습니다.
이처럼 조금만 걸어도 거리의 모습과 분위기가 달라지는 지점들이 나타납니다.
인도가 얼마나 넓고 쾌적한지, 가로수나 보도블록은 깨지지 않고 잘 관리되어 있는지, 인근에 건물은 얼마나 노후화되어 있는지.
하나하나는 사소해 보일 수 있지만, 이런 요소들이 모여 생활권의 전체적인 분위기를 만들어냅니다.
물론 인도가 넓거나 보도블록이 깨끗하다는 이유만으로 더 선호되는 생활권이라고 단정할 수는 없습니다.
중요한 것은 이런 작은 차이를 발견하고, 그것이 실제 거주자의 생활과 선호도에 어떤 영향을 줄지 생각해 보는 것입니다.
"왜 이쪽은 인도가 더 넓고 잘 정비되어 있을까?"
"실제로 아이를 키우는 입장이라면 어느 쪽이 더 편할까?"
"이런 환경의 차이가 주거 선호도나 아파트 가격에도 영향을 줄까?"
그냥 지나칠 수 있는 풍경 하나라도 궁금한 지점이 생기면 스스로 생각해보시면 좋겠습니다.
② 사람 : 이곳에는 어떤 사람들이 살고 있을까요?
거리를 걷다 보면 지역마다 오가는 사람들의 모습이 조금씩 다르다는 것을 느낄 수 있습니다.
- 유모차를 끌고 다니는 젊은 부모들이 유독 많은 곳
- 책가방을 멘 초등학생이나 중·고등학생들이 많이 보이는 곳
- 보행 보조기를 이용하는 어르신들이 많이 보이는 곳
- 옷차림이나 소비 활동에서 상대적으로 여유로운 분위기가 느껴지는 곳
이런 모습들을 보면서 그 지역의 주요 거주층과 생활방식을 짐작해 볼 수 있습니다.
젊은 부모와 아이들이 많이 보인다면 주변에 학교나 어린이집, 가족 단위 수요를 위한 시설들이 잘 형성되어 있는지 궁금해질 수 있습니다.
반대로 어르신들이 많이 보인다면 오래 거주한 주민들의 비중이 높은 지역인지, 혹은 고령층에게 편리한 생활환경이 조성되어 있는지 생각해 볼 수 있습니다.
여기에서 한 걸음 더 나아가, 사람들이 왜 이 지역을 선택했을지 생각해보는 것입니다.
직장과 가까워서일까요? 자녀 교육 때문일까요? 혹은 오랫동안 형성된 생활 기반이나 편리한 교통 때문일까요?
물론 거리를 오가는 사람들의 모습만으로 실제 거주자의 연령이나 소득 수준을 정확히 알 수는 없습니다.
중요한 것은 눈에 보이는 모습을 바탕으로 가설을 세우고, 이후 데이터와 현장 확인을 통해 검증하는 것입니다.
③ 상권 : 누구를 위한 상권인지 살펴보세요
상권 역시 그 지역의 주요 수요층과 생활방식을 이해할 수 있는 중요한 단서입니다.
예를 들어 볼까요?
A 생활권
술집, 홀덤펍, 늦은 시간까지 운영하는 음식점들이 밀집해 있습니다.
→ 젊은 층의 여가·유흥 수요가 집중되는 곳일까요? 실거주 입장에서는 야간 소음이나 보행환경이 불편하지 않을까요?
B 생활권
7080 라이브주점, 중장년층 대상 유흥시설 등이 모여 있습니다.
→ 어떤 연령층이 주로 이 상권을 이용할까요? 주거지와 얼마나 가까이 있을까요?
C 생활권
네일숍, 필라테스, 올리브영, 카페 등 깔끔하게 정돈된 생활편의시설이 많습니다.
→ 주변에 어떤 소비층이 형성되어 있을까요? 일상생활의 편의성은 어떨까요?
D 생활권
학원들이 밀집해 있고, 주변에는 스터디카페와 독서실, 분식집 등이 자리 잡고 있습니다.
→ 학생들이 일상적으로 이용하는 교육 중심 상권일까요? 학부모들이 이 지역을 선호하는 이유가 될 수 있을까요?
우리가 봐야 하는 것은 단순히 상가가 많고 적음이 아닙니다.
"이 상권은 누가 주로 이용하고, 이곳에 사는 사람들에게 어떤 가치를 줄까?"
이 질문을 던지면서 걸어보세요.
같은 상권이라도 주거지와의 거리, 이용하는 사람들의 특성, 운영 시간에 따라 주거 선호도에 미치는 영향은 달라질 수 있습니다.
그리고 조원분들과 함께 이런 생각을 나눠보세요.
내가 미처 발견하지 못했던 부분을 다른 조원분이 발견할 수도 있고, 같은 장소를 보면서도 서로 다른 생각을 할 수 있습니다.
그 과정에서 지역을 바라보는 시야가 조금씩 넓어질 것입니다.
④ 시간 : 같은 지역도 언제 가느냐에 따라 다르게 보입니다
"분위기 임장은 꼭 낮에만 해야 할까요?"
저는 가능하다면 다른 시간대에도 방문해 보시기를 추천드립니다.
같은 장소라도 평일과 주말, 낮과 밤의 분위기가 전혀 다를 수 있기 때문입니다.
위에 사진은 같은 상권을 서로 다른 시간대에 촬영한 모습입니다.
낮에는 백화점도 가깝고, 상권도 규모있게 잘 형성되어 있어 생활하기 편리하겠다는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 밤에 방문해 보면, 건물마다 유흥시설 간판이 환하게 켜져 있고, 길에는 호객용 전단지가 떨어져 있었습니다.
실제로 아이와 함께 이 길을 걷는다면 어떨까 생각해보니, 가족 단위 거주자에게는 불편하게 느껴질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
학원가가 밀집한 곳은 어떨까요?
학원이 밀집한 곳을 주말 낮시간에 간다면 생각보다 중,고등학생들을 보기 어려울 수 있습니다.
하지만 평일 저녁에 방문하면 줄지어 서있는 학원 차량, 가방을 메고 활발하게 이동하는 학생들의 모습을 확인해볼 수도 있습니다.
평일 퇴근 시간도 마찬가지입니다.
지하철역에서 사람들이 어느 방향으로 이동하는지, 버스정류장은 얼마나 혼잡한지, 실제 집까지 걸어가는 길은 어떤지 살펴볼 수 있습니다.
지역을 이해한다는 것은 단순히 그곳의 시설을 아는 것이 아니라, 그곳에 사는 사람들의 일상을 상상하고 경험해 보는 것이라고 생각합니다.
모든 시간대를 방문하기는 어렵겠지만, 궁금한 부분이 있다면 다른 요일이나 시간대에 다시 방문해 보세요.
처음에는 보이지 않았던 모습들이 새롭게 보일 수 있습니다.
분위기 임장이 끝난 후에는 무엇을 남겨야 할까요?
이렇게 분위기 임장을 마쳤다면 무엇이 남아 있어야 할까요?
저는 크게 세 가지를 남겨보셨으면 좋겠습니다.
첫째, 지역의 전체적인 분위기
이 지역은 어떤 사람들이 주로 생활하는 곳인지, 어떤 상권과 주거환경을 갖추고 있는지 큰 그림을 정리해 보세요.
둘째, 생활권별 차이와 선호도에 대한 나의 생각
같은 지역 안에서도 어디가 더 쾌적했는지, 어떤 생활권에 살고 싶은지, 그 이유가 무엇인지 생각해 보세요.
교통은 더 편리하지만 상권이 혼잡한 곳과, 교통은 조금 불편하지만 주거환경이 쾌적한 곳이 있다면 사람들은 어디를 더 선호할까요?
나의 생각을 정리한 뒤 실제 가격과도 비교해 보면 좋겠습니다.
셋째, 비선호 요소와 추가로 확인할 궁금증
유흥상권, 소음, 악취, 보행환경 등의 불편 요소는 없는지 살펴보세요.
쓰레기 소각장이나 하수처리장 등 주변 시설의 영향이 궁금하다면 지도와 관련 자료를 통해 추가로 확인할 수도 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 현장에서 보고 느낀 것들을 나만의 생각으로 남기는 것입니다.
“기억은 휘발되지만, 기록은 남습니다”
임장을 할 때는 분명 많은 것을 보고 느꼈는데, 시간이 지나면 기억이 흐릿해집니다.
그래서 저는 분임 중간중간, 혹은 분임이 끝나고 집으로 돌아오는 길에 메모장을 켜보시기를 추천드립니다.
거창하게 작성할 필요는 없습니다.
예를 들어 이런 식이면 충분합니다.
"A 생활권은 역과 가까워 편리하지만 유흥상권이 많고 밤에는 다소 혼잡했다. 반면 B 생활권은 역에서 조금 멀지만 인도가 넓고 아이들이 많이 보여 가족 단위 거주자들이 더 선호할 수도 있겠다는 생각이 들었다."
“그런데 실제 아파트 가격은 A 생활권이 더 높네? 교통의 가치가 더 크게 반영된 걸까? 아니면 단지 자체의 경쟁력이 다른 걸까?”
이렇게 관찰한 것 → 나의 생각 → 새롭게 생긴 질문을 기록하는 것입니다.
그리고 이 질문들을 다음 단지임장과 매물임장에서 하나씩 확인해 보세요.
처음에 더 좋다고 생각했던 생활권이 실제로는 덜 선호될 수도 있고, 별다른 장점을 느끼지 못했던 곳에서 새로운 가치를 발견할 수도 있습니다.
그렇다면 처음의 생각을 수정하면 됩니다.
처음부터 정답을 맞히려고 할 필요는 없습니다.
중요한 것은 나의 생각이 실제 시장의 선호도와 얼마나 일치하는지 계속 확인하고, 판단의 기준을 다듬어가는 것입니다.
그냥 걷지 말고, 질문하며 걸어보세요
분위기 임장은 정해진 루트를 완주하는 것이 목적이 아닙니다.
우리가 투자할 지역을 직접 이해하고, 그 안에서 사람들이 왜 특정 생활권을 선호하는지 알아가는 과정입니다.
처음에는 모든 것이 낯설고 무엇을 봐야 할지 막막할 수 있습니다.
하지만 조금씩 질문을 던져보세요.
"왜 이곳에는 아이들이 많을까?"
"왜 길 하나를 사이에 두고 분위기가 달라질까?"
"내가 실제로 이곳에 산다면 어디를 선택할까?"
"그런데 사람들은 실제로 어느 곳에 더 높은 가격을 지불하고 있을까?"
이 질문들이 쌓이면 단순히 지역을 많이 가본 사람을 넘어, 지역의 가치를 스스로 판단할 수 있는 투자자로 성장할 수 있을 것입니다.
분위기 임장에는 처음부터 완벽한 정답이 있는 것이 아닙니다.
내가 관찰하고 생각한 내용을 바탕으로 가설을 세우고, 다음 임장에서 검증하고 수정해 나가는 과정이 중요합니다.
그렇게 하나씩 쌓아온 경험이 결국 투자할 때 더 나은 선택을 할 수 있는 힘이 되어줄 것이라고 생각합니다.
많이 걷는 것보다 중요한 것은, 걸으면서 얼마나 깊이 생각했느냐입니다.
오늘의 분위기 임장이 단순히 발도장을 찍는 시간이 아니라, 나만의 투자 기준을 하나 더 만들어가는 시간이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다 :)
