안녕하세요, 즐겁고 행복하게 경제적 자유를 꿈꾸는욤입니다 :)
지난 1편에서는 세입자분의 갑작스러운 결로·곰팡이 수리 요청을 시작으로,
단열공사 업체 선정부터 견적 비교, 자재 선택까지의 과정을 나누어보았습니다.
이번 2편에서는 실제 단열공사가 어떻게 진행되었는지, 현장에서 직접 확인하며 알게 된 점과 공사를 마치고 투자자로서 느낀 점을 이야기해보려고 합니다.
5. 드디어 단열공사! 직접 현장에서 확인한 것들
사전에 세입자분과 일정을 협의한 뒤 공사를 진행했습니다.
저도 처음 하는 단열공사이다 보니 궁금하기도 했고, 꼼꼼하게 시공되는지 직접 확인하고 싶어 하루 휴가를 내고 현장을 방문했습니다.
이번 공사는 총 이틀에 걸쳐 진행되었습니다.
- 단열공사: 1일
도배공사: 약 0.5일
① 기존 도배지 제거 — 기존 도배지가 한 장이 아니네?!
아침부터 시작된 단열공사.
기존 도배지를 벗겨내니 새까맣게 보이는 곰팡이와 함께..
도배지가 한 겹이 아님을 알게됩니다.
이전에 도배를 몇 번이나 덧붙였던 건지, 뜯어도 뜯어도 계속 도배지가 나오는 상황이었습니다. 😭
벽체 상태를 제대로 확인하지 않은 채 덧방을 반복하면 곰팡이 제거가 제대로 되지 않을 수 있고, 결로현상도 더 심해질 수 있기 때문에 기존 벽지와 접착제 잔여물도 가급적 깨끗하게 제거하는 것이 좋겠다고 생각했습니다.
현장에서는 끌을 이용해 제거해주셨지만 벽면 상태에 따라 그라인더 등 추가 작업이 필요할 수도 있다고 했습니다.
다만 그라인더 작업은 먼지가 많이 발생하고 시간과 비용이 추가될 수 있어 사전에 협의하는 것이 좋겠습니다.
(저는 사실 그라인더를 사용하지 않아 완벽하게 제거가 되지는 않았습니다)
② 곰팡이 제거 — 보이는 곰팡이만 없애면 끝일까?
기존 도배를 제거한 후 곰팡이 제거 작업이 진행되었습니다.
사장님께서 곰팡이 제거 약품을 이용해 작업해주셨는데, 옆에서 냄새를 맡아보니 락스와 비슷한 냄새가 났습니다.
예전에 코크드림님께서 곰팡이 제거에는 락스가 최고라고 말씀하셨던 내용이 문득 떠올랐습니다. ㅎㅎ
다른 단열공사 후기를 찾아보니, 이 곰팡이를 제대로 제거하지 않고 위에 단열재를 시공하고 도배를 하게 되면 다시 곰팡이가 퍼져나갈 수 있다고 해서, 꼼꼼하게 제거를 부탁드렸습니다.
③ 기존 단열재 철거 — 단열기능이 거의 없는 스티로폼
오래된 구축 아파트이다 보니 기존 벽체에는 단열기능이 거의 없는 스티로폼이 설치되어 있었습니다.
단열재의 종류, 두께, 설치 상태가 중요하다는 것을 다시 깨달을 수 있었습니다.
④ 단열재 재단 및 설치 — 핵심은 틈새 마감!
이번 공사에서 가장 꼼꼼하게 살펴본 부분입니다.
단열재는 벽면 크기에 맞게 재단하고, 단열재와 단열재 사이에 틈이 생기지 않도록 밀착시켜 시공하는 것이 중요했습니다.
사장님께서는 단열재 뒷면에 적합한 폼 접착제를 사용해 고정하고, 단열재 사이의 틈도 우레탄폼으로 충전해주셨습니다.
특히 단열재가 만나는 부분이나 모서리 등의 틈새를 꼼꼼하게 마감하는지 확인했습니다.
단순히 단열재를 붙이는 것으로 끝나는 것이 아니라 접합부의 기밀성과 벽체 상태까지 고려해야 한다는 것을 알게 되었습니다.
제가 현장에서 지켜보며 중요하게 느낀 부분은 세 가지였습니다.
- 벽면 크기에 맞춰 단열재를 최대한 밀착시키는지
- 단열재 사이와 모서리에 틈이 남지 않도록 마감하는지
곰팡이와 습기가 있던 부분을 충분히 처리한 후 시공하는지
실제로 시공을 지켜보니 견적을 받을 때부터 시공 방법을 구체적으로 물어보는 것이 왜 중요한지 이해할 수 있었습니다.
⑤ 도배공사 — 베테랑의 손길은 역시 다르다!
단열공사는 아침부터 저녁 8시 무렵까지 진행되었습니다.
다음 날 아침 일찍 도배업체 사장님 두 분이 오셨는데요.
두 분 모두 워낙 베테랑이셔서 작은방 두 개를 약 1시간 반 만에 뚝딱 도배해주셨습니다.
다행히 새로 선택한 벽지 색상이 기존 벽지와 거의 비슷해 이질감도 크지 않았습니다.
천장까지 도배하면 추가 비용이 발생하기 때문에 이번에는 벽면만 진행했습니다.
이렇게 공사가 마무리되고 나니 곰팡이로 지저분했던 벽면이 한결 깔끔해졌습니다.
다만 단열공사의 진짜 효과는 다음 겨울을 지나면서 확인할 수 있을 것 같습니다.
*도배 이후에는 창문을 열면 안됩니다~! (방문 꼭 닫고 하루정도는 그냥 두라고 하더라구요)
⑥ 감사 인사 — 좋은 업체와의 인연도 자산!
이번 단열공사는 소장님 한 분이 아침부터 저녁까지 진행해주셨습니다.
옆에서 이것저것 궁금한 것을 물어보고 꼼꼼하게 확인하는 집주인 때문에 피곤하셨을 텐데도 끝까지 친절하게 응대해주셨습니다.
생각보다 시간이 오래 걸렸음에도 꼼꼼하게 작업해주신 것이 감사해서, 공사가 끝난 후 기존에 계약했던 금액보다 수고비를 조금 더 챙겨드렸습니다. :)
이런 부분에서도 하나 배웠습니다.
좋은 업체를 찾는 것도 중요하지만, 좋은 관계를 유지하는 것 역시 필요하다는 것!
앞으로 또 수리가 필요한 일이 생겼을 때 믿고 연락드릴 수 있는 업체가 한 곳 생겼다는 점도 이번 공사에서 얻은 수확이었습니다.
6. 단열공사를 마치며, 집주인이 아닌 투자자로 배운 것
단열공사 하나 진행하는 데도 생각보다 많은 시간과 에너지가 필요했습니다.
견적을 비교하고, 자재를 알아보고, 세입자와 일정을 조율하고, 현장에서 시공을 확인하는 과정까지.
부분 수리 하나에도 이렇게 신경 쓸 일이 많은데 전체 올수리를 진행하는 경우에는 정말 많은 품이 들겠다는 생각이 들었습니다.
무엇보다 이번 공사는 단순히 결로를 해결하는 것 이상의 경험이었습니다.
첫째, 합당한 수리 요청에는 빠르게 대응하자.
세입자분이 연락을 주셨을 때 처음에는 걱정이 앞섰지만, 사진을 확인하고 나니 더 늦기 전에 수리하는 것이 맞겠다고 판단했습니다.
결로와 곰팡이는 방치하면 상태가 악화될 수 있고, 세입자분들의 생활에도 직접적인 불편을 줄 수 있기 때문입니다.
임대인으로서 필요한 수리를 제때 진행하는 것은 결국 내 자산을 관리하는 일이기도 합니다.
둘째, 작은 배려가 좋은 관계를 만든다.
이번에는 단열공사와 직접 관련이 없는 맞은편 작은방까지 함께 도배해드렸습니다.
꼭 해야 하는 공사는 아니었지만, 큰 추가 비용이 들지 않는 상황에서 세입자분이 불편하게 느끼시는 부분을 함께 개선해드리고 싶었습니다.
저 역시 처음 투자할 때부터 세입자분과 좋은 관계를 유지하는 것이 중요하다고 생각했습니다.
물론 모든 요구를 들어드릴 수는 없겠지만, 합리적인 범위 안에서 서로의 상황을 이해하고 배려하는 것이 장기적으로도 좋은 결과를 만든다고 생각합니다.
셋째, 작은 비용도 꼼꼼하게 관리하자.
업체 견적을 여러 곳 비교하고, 부동산 사장님께 도배업체를 소개받는 과정에서 같은 공사라도 어떻게 알아보느냐에 따라 비용 차이가 크다는 것을 알게 되었습니다.
하지만 단순히 가장 저렴한 곳을 선택하는 것이 정답은 아니었습니다.
견적의 세부 항목을 확인하고, 적절한 자재를 선택하고, 시공 품질과 A/S까지 고려해야 했습니다.
비용을 아끼는 것과 필요한 곳에 돈을 제대로 쓰는 것은 다른 문제라는 것을 다시 생각하게 되었습니다.
넷째, 수리업체와의 관계도 잘 쌓아두자.
투자를 하다 보면 앞으로도 예상치 못한 수리가 발생할 수 있습니다.
이번에 좋은 업체를 만나면서 단순히 한 번의 공사를 잘 마치는 것 뿐 아니라, 앞으로도 믿고 연락할 수 있는 관계를 만드는 것이 도움이 되겠다고 느꼈습니다.
마무리하며
처음 세입자분의 연락을 받았을 때에는 그저 예상하지 못했던 수리비가 발생한다는 생각에 걱정이 앞섰습니다.
하지만 직접 단열공사를 진행하며 새로운 것을 배우고, 세입자분의 불편을 해소하고, 앞으로의 자산 관리에 필요한 경험도 쌓을 수 있었습니다.
생각해보면 부동산 투자는 좋은 물건을 싸게 매수하는 것에서 끝나지 않는 것 같습니다.
매수한 이후에도 내 자산을 어떻게 관리하고, 세입자와 어떤 관계를 유지하며, 예상치 못한 문제에 어떻게 대응하는지가 중요하다는 것을 느꼈습니다.
"투자는 매수에서 끝나는 것이 아니라, 내 자산을 책임지고 관리하는 과정까지 이어진다."
이번 단열공사를 통해 배운 가장 큰 교훈입니다.
앞으로도 투자 과정에서 마주하는 여러 경험을 하나씩 쌓아가며, 더 나은 투자자로 성장해나가고 싶습니다.
저처럼 구축 아파트를 보유하고 계시거나, 임대 중인 아파트의 부분 수리를 고민하시는 분들께 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)
