안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
1편에서 분임에 대해서 살펴 보았습니다
https://weolbu.com/s/Rx5BTw6tDC
분임 후 단임을 진행하게 되고, 단지분석을 하게 됩니다
단지분석을 하는 이유는 가치의 결론(우선순위)를 판단하고 정리를 하려고 하는 것 입니다. 단지분석이 잘되어 있있다면, 마지막 결론까지 잘 마무리가 될 수 있습니다
단지 분석을 하는 방법에 대해서 이야기를 해볼까 합니다
①생활권 정리(가격+특징)→②단지정리+궁금비교평가→③우선순위 평가
이러한 순서로 정리를 하고 있고, 단지 분석의 특별한 양식은 없습니다. 내가 현장에서 보고 듣고, 손품으로 알아 본것을 작성하고 이를 바탕으로 가치판단을 해보려고 하는 것 입니다
①생활권 정리(가격+특징)
각각의 생활권을 한판으로 정리를 합니다. 분임때 본 내용들, 매임, 전임의 내용도 여기 작성을 합니다
이 생활권에서 내가 생각한 주요한 가치는 무엇일까?
현장/단지의 특징, 수요
현재까지 내가 생각한 선호도 상/중/하
가장 중요한 것은 생활권의 가치(키워드)와 단지별 우선순위 입니다.
동작구의 사당/이수의 작성 예시입니다. 해당 지역의 핵심 키워드는 서초/강남 접근성으로 정리를 하였습니다
중요한 것은 이렇게 나의 생각, 고민을 정리 하여 보고 단지를 선호를 상.중.하로 구분하여보는 것 입니다
1~10등까지 순서를 정해 하는 거 아닌가요?
미묘한 차이에서 순서를 정하기도 어렵고, 1위~10등을 순서로 투자를 하는 경우도 많지 않습니다. A-B-C 생활권을 모두 이렇게 순서만을 정한 한다면 너무 많은 시간이 소비되고, 투자의 우선선위를 잡는 것도 어려워 지게 됩니다. 따라서 3개~5개정도의 그룹핑을 우선순위를 만들어 놓는 것이라고 생각 하시면 됩니다.
그룹핑은 내가 해당 생활권에서 가치가 있다가 판단하는 우선순위 단지들 순서입니다
②단지정리+비교평가
생활권 파악을 했다면, 단지단위로 단지 가치를 확인 하게 됩니다.
단지 분석을 하기도 하고 단지들끼리 어떠한 특징이 있는지? 내가 중금증이 있던 내용을 비교평가를 해서 결론을 내려 봅니다. 예전에는 모든 단지를 한개씩 했다면, 지금은 단지를 모아서 하기도 하고 선호도 파악/궁금증이 있는 단지를 뽑아서 해보는 경우도 있습니다
1.단지정리 및 분석
생활권에서 대표 단지를 뽑아서 정리
초등/중등 배정 그리고 교통은 생활권 정리해서 작성을 했는데, 필요한 내용이 있다면 추가 작성
가격이 어떻게 되는지, 가격의 상승은 어떻게 되는지는 보조 지표 용도로 작성
장표를 작성할때는 단지의 특성 작성(단임+전임+매임 내용 작성) / 투자에 대한 생각 작성
생활권은 전체 선호요소를 파악 했다면, 단지 분석은 조금은 세밀하게 단지로 들어와서 분석을 하는 것입니다. 단지 정리에서 생활권의 주요한 가치와 각 단지의 특징을 비교하고, 그래프를 나의 생각과 맞는지 확인을 해보게 됩니다.
2.단지분석을 하면서 궁금증 또는 가치의 우선순위에 혼돈이 있다면 비교평가 진행
비교 평가는 무엇보다, 스스로 궁금에 대한 질문에서 시작
비교평가를 하는 이유 또는 알아보고 싶은 내용 작성
변수는 비슷하게 통제
비교내용: 역세권 vs 길음 생활권
변수통제: 연식, 평형을 비슷하게 고정
단지의 가치를 비교 후 나의 생각을 작성하고, 결론을 스스로 고민하여 작성해 보는 것입니다. 가격으로 평가를 하는 것이 아니라, 가치가 어디가 더 좋은지를 보는 투자기준을 작성해 보는 것이 좋습니다
모든 단지를 하는 것은 어렵습니다. 내가 궁금하거나, 혼돈이 되는 단지를 위주로 해보면 좋습니다
③ 우선순위 선정+생활권
한장의 장표에 우선순위를 선정합니다
앞서 보았던 생활권, 단지 분석을 생활권 별로 상/중/하 구분하여 작성을 하게 됩니다. 작성을 할때 모든 단지를 작성 하지 않아도 되고 대표 단지만을 작성하면 되며 중요한 것은 저평가, 시세트레킹 단지를 꼭 작성하는 것 입니다
이렇게 정리를 하면 지역의 단지를 이해하고, 가치를 판단해서 투자 우선순위를 선정해보는데 많은 도움이 됩니다
*김인턴 튜터님의 선호도 BM
상/중/하 이렇게 해도 충분합니다.
조금더 디테일하게 분석을 하고 싶으면, 상중하에서 조급 더 나아가 아래와 같이 정리를 하면서 어느정도까지 투자 또는 실거주를 볼 것인지 현재 시점에서 정리를 해보는 방법도 좋습니다.
중요한 것은 모든 단지를 1~10등 이렇게 줄세워 보는 것은 하지 않는 것이 좋습니다
단지분석을 누구나 동일한 방식으로 진행을 하지 않고, 사람마다 다르게 진행을 합니다
그렇기 때문에 양식은 중요하지 않습니다. 가장 중요한 것은 가치의 결론(우선순위)를 판단하고 정리해 놓는 것 입니다. 내가 해당 지역을 실거주/투자를 한다고 했을 때 우선순위 생활권, 단지를 정해 놓는 것을 기반으로 검토를 한다고 생각을 하면 됩니다.
현장에서 느끼고 배운것을 아낌없이 정리하면서 나의 투자 실력에 밑바탕이 될 수 있도록 정리를 해보셨으면 합니다
단지 분석을 할때는
1️⃣가치의 결론(우선순위)를 판단하고 정리 하는 것입니다.
단지의 순서보다는 가치를 먼저 판단해 보려는 노력이 필요 합니다(1~10위에 너무 몰입하지 마세요)
2️⃣양식은 중요하지 않습니다.
나의 생각을 정리하고, 왜 그렇게 판단을 했는지 작성해 놓는 것이 중요합니다
3️⃣단지간 궁금한 내용이 있다면 비교평가를 하세요
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다
