내집마련 보고서
PART 3. 매물 비교
이번 달에 뽑은 1등은 4번째 매물인 영통 포레파크원 157동 702호 입니다.
4) 결론
해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 불가
※ 회사 대출 실행 방식 때문에 예산을 다시 계산했고, 매수 가능 금액이 6억 이하로 떨어져서 매수 불가능해짐
- 매매가가 -20% 되거나, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] 불가
- 내 예산에서 가장 가치 있는 1등 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 다음 달에 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 다음 달에는 새로 계산한 예산에 맞는 군포시 산본동을 비교해보려고 합니다.
● 정리
- 신혼 집을 구하려고 강의를 시작했습니다. 저는 사내 대출 방식에 대해 고민이 있어 처음에 예산을 잘못 계산했었습니다. 그러다보니 제가 매수 가능한 금액보다 더 높은 예산을 뽑게 되었었고, 결과적으로는 매수 불가능한 단지 4군데를 비교평가하게 되었습니다.
하지만 그렇다고 매물을 보지 않고 포기하는 것 보다는 예약한 곳들을 돌아보고 내집마련을 위한 비교평가를 해보는 것이 중요하다고 생각했습니다. 그런 이유로 정해 놓았던 단지들에 대해 가치평가하고, 매물 임장을 통해 비교평가까지 진행해보았습니다.
처음 갔던 곳은 벽적골 9단지 주공 아파트였습니다. 아기를 키우시는 집이라 조금 어질러져있긴 했지만 누수나 결로같은 문제도 없고 구조도 괜찮아보였습니다. 하지만 아쉽게도 외부 샷시는 수리가 되어있지 않았고, 3층 물건이었고, 원하시는 잔금일이 11월로 너무 타이트해서 사내대출과 토지거래 허가에 주담대 실행까지 끝내기에는 너무 빠듯한 일정이었습니다.
두번째 물건은 벽적골 9단지 롯데 아파트였습니다. 집주인 분이 올수리 후 아직 아무도 입주한 적이 없는 곳이었습니다. 층수도 괜찮아서 기대를 하면서 갔으나 수리된 구조가 꼭 투룸같아서 별로라고 느껴졌습니다. 하지만 그래도 같은 가격에 수리가 전부 되어있고, 망포역에도 더 가까운 단지였고, 층도 7층으로 문제될 부분이 없어서 앞서 보았던 9단지 매물보다는 더 낫다고 판단했습니다.
그리고 어제 1단지 포레파크원 아파트의 매물 임장을 다녀왔습니다.
세대수도 훨씬 많았고, 강남까지 물리적 거리도 더 가까웠는데도 9단지와 가격이 비슷해서 어떤 점이 차이가 있을지 궁금했습니다.
첫번째 집은 신혼부부가 살고 계신 집이었는데 입주하신 2년전에 5천만원 넘게 주고 올수리를 진행하셨던 집이었습니다. 발코니도 확장되어있었고, 내/외부 샷시, 중문, 바닥 타일까지 수리하셔서 구조가 아주 좋았는데도 가격은 롯데 아파트에서 봤던 매물과 같았습니다. 강남까지 걸리는 시간도 더 짧았기 때문에 앞서 1순위로 뽑았던 롯데아파트보다 더 좋다고 판단했습니다.
마지막 집도 역시 신혼부부가 살고 계신 집이었고, 마찬가지로 2년 전에 5천만원 가량 들여서 올수리를 진행하셨다고 했습니다. 구조가 앞서 봤던 130동 매물과 같은 집으로 느껴질 정도로 거의 비슷해서 내부는 우열을 가리기가 힘들었습니다. 다만 마지막 집에 더 메리트를 느꼈던 이유는 청명역까지 도보로 걸리는 시간이 더 짧았기 때문입니다. 덕분에 강남까지 접근하는데 걸리는 시간이 3분 더 단축이 되었고, 이 부분이 비교평가에서 1등으로 뽑게된 결정적인 이유였습니다.
● 느낀 점
- 실제로 여러 단지들을 돌아보면서 비교평가를 해보니 같은 가격이라도 매물의 컨디션이 천차만별일 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 9단지와 1단지를 비교했을때도 이런 부분을 느꼈었는데, 너나위님의 라이브를 들으면서 군포 쪽에도 관심이 생겨서 알아보니 강남까지 걸리는 시간이 15분 이상 줄어드는데 가격은 1억 이상 저렴했습니다. (심지어 평형대도 더 큰 매물들이었습니다.) 그래서 다음달에는 군포 산본동을 돌아보려고 합니다. 아직 저평가된 아파트들이 많아보이고, 실제 매물을 보고 비교평가했을 때 어떤 것들이 또 느껴질지가 궁금해집니다.
