[이코뉴] 독서후기 #24-2. 월급쟁이 부자로 은퇴하라(재독) - 투자는 필수다!

읽은 날짜 : 24.1.10 ~ 24.1.15

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #저평가 #태도 #목표

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요. (책의 핵심과 챕터별 요약정리)

P12 당신이 현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을 잡을 것이이다. 부동산의 본 모습을 똑바로 보지 못한다면, 결국 경제적으로 어려운 상황에 내몰릴 수밖에 없다.

1장 WHY 왜 투자를 해야 하는가

P33 인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없다.

P35 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도는 점점 느려진다.

P42 늦은 나이에 출산을 하면 자녀 양육을 위해 더 오랜 기간, 늦은 나이까지 돈을 벌어야 한다. 당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?

P55 중요한 것은 당신 자신이다. 이러한 문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다. 주먹구구식이 아닌, 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다. ~ 상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야할 것이 있다.

그런 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

P58 투자의 이유 - 노후 준비라는 관점에서 바라본다면 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. 당신이 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면, 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.

자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

2장 DIRECTION 당신과 돈이 가야할 방향

P69 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 이동해야 한다.

P76 평범한 직장인이라면 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

P78 투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

03 내가 부동산을 선택한 이유

P89 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다.

'정보대칭'이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 부동산의 경우 매수자 입장에서 현장을 찾는다면 직접 매물을 눈으로 확인할 수 있으며, 관련 정보도 인터넷이나 중개소를 통해 쉽게 알아볼 수 있다. 부동산이 시장에 참가하는 주체 대부분이 개인이기에 가능한 일이다. 중개소를 통해 등기부 등본 같은 열람에 제한이 없는 서류만 잘 살펴봐도, 매도자의 개인 사정까지 비교적 속속들이 파악할 수 있다. 이처럼 부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에, 이른바 '세력'의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

'레버리지'의 원리는 다음과 같다. 전세 2억 5천에 임대를 놓으면 투자금은 5천만원으로 줄어드는 것이다. 그렇다면 수익률이 껑충 뒨다. 운용하는 자산의 크기가 클수록 기대수익 또한 커진다. 전세금을 사용해 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80%이상을 무이자로 마련할 수 있다.

내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 임차인에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요한 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다.

일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다. 이를 잘 활용하면 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요, 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다. 자본주의 사회에서 살아가려면, 이를 제대로 이해해야 한다. 그렇지 않으면 죽을 때까지 생계를 위해 모든 일을 직접 해야 한다.

3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

P113 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다.

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

P134 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다.

P145 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

P151 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

P182 지출 대상의 변화 - 소비 대상이 소비 자산에서 생산 자산으로 바꾸는 것이다. 감가상각만 있는 소모품이 아닌, 나 대신 일할 수 있는 입지 좋은 곳의 부동산 말이다. 경험해본 결과, 투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다.

P183 자본 재배치 - 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다. 전세를 월세로 전환해 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 '자본 재배치'라고 한다. 자산 전부를 거주하는 집에 투자해 깔고 앉는 건, 열한 명의 골키퍼로 게임을 치르는 것과 같다. 여러 명이 골문을 지키고 있으니 안전할진 몰라도 게임에서 이기기는 어려울 것이다. 골은 넣지 못할 테니까. 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

P195 급여라는 안정적인 현금흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자신의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다. 이렇듯 전세투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다.

P196 변치 않는 투자 진리란 없다 - 전세투자가 월세투자보다 누구에게나 언제나 우월한 방법이라고 오해하지 않기를 바란다. 또다시 시간이 흐르면 언제 그랬냐는 듯, 최근까지의 부동산 활황장에서 불황장으로 시장도 바뀐다. 또 그 상황이 어느 정도 지속되면, 결국 정부 역시 정책 방향을 규제에서 완화로 바꿀 것이다. 그렇게 되면, 경매 등을 활용한 월세투자 방식 또한 좋은 투자법이 될 수 있다. 언젠가 당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그 때 월세투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

P200 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이다. 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. '저평가'된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다. 즉 부동산의 가치(입지)와 가격, 이 두 가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다. 부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장, 교통, 정주 환경, 학군 정도다. 결국 부동산도 물건 하나만 봐서는 그것이 싼지 혹은 비싼지 판단할 수 없다. 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해봐야 한다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있다. 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다.

P207 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방지지선' 역할을 하게 된다. 이는 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다. (투자리스크 줄이기)

05 인생을 바꾸는 시스템투자의 원리

P219 아무리 레버리지를 활용한다고 하더라도, 단기간에 큰 돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. ' 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.' 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다. 단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸 들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다.

P225 '시스템 투자법' - 가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 덜하다. 또한 투자금이 적게 든다. 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다. 회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다. 그렇게 얻은 투자의 기술은 마치 자전거 타기처럼 습관으로 몸에 익어, 특별히 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산, 즉 투자 실력이 된다.

5장 HOW 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

P257 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다. 그러니 당신도 기준을 가져라. (저평가, 적은 투자금, 감당 가능한 리스크)

p258 나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다.

하지만 아파트는 다르다. 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 이처럼 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각과 과열을 반복하게 되고 정책도 이에 맞춰 시행된다. 이것이 우리가 아는 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이다.

전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.

따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량과 미분양이 있다.

6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

당신이 이 책을 읽으며 자본주의, 돈, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요.

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

다시 읽어도 새롭게 다가오고 또 투자를 왜 해야하는지, 어떻게 해야하는지 방대하고도 구체적인 얘기를 담아주시는 기본서이다. 매번 읽을 때마다 단지를 들어 투자 과정을 살펴주시는 건 투자에서 내가 부족한 부분이 무엇이었나 돌아볼 수 있게 해준다.

또한, 무엇보다도 마인드를 바로 세우고 좋은 사람이 되려고 노력해야 하는 점, 또 목표를 구체적으로 해내서 집중해야 하는 부분도 다시 들어왔다.

투자 기준에서 가장 중요한 것은 저평가로 아는 곳이 많아질수록 실력이 늘어갈 수밖에 없고, 모든 것은 현장에서 이루어지는 만큼 현장에 자주 가야 한다는 것이 와닿았다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

- 월 50개 매물 앞마당에서 같이 채우기!

- 좋은 사람이 되기 위해 사람들에게 관심갖기

- 목표 명확히 하기

4. 논의하고 싶은 점

투자를 왜 해야하는지 필요성에 대해 구체적으로 느끼게 된 계기가 있었나요?

그것을 인지하고 행동으로까지 옮기는 데 어떤 과정이 있었는지 나눠보기

투자를 하면서 또는 책을 읽으면서 가장 중요하다고 생각하는 투자 기준은 무엇인가요?

왜 그런 기준을 가지게 되었는지 나눠보기