서울 아파트 시장 10월 지표가 나왔습니다.
지표를 보여드리기 전에 늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 사전에 양해를 구하고 시작하겠습니다.
① 서울 아파트 매매지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
② KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 중심입니다. 즉, 여기서 말하는 10월 지수 증감률은 9월 중순부터 10월 중순까지를 범위로 삼고 있습니다.
③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 10월 거래량의 정확한 수치는 11월말에 확인 가능한 셈입니다.
그럼 이제 그래프부터 보시겠습니다.
10월 서울 아파트 매매지수 증감률 +0.61%.
이것도 매달 말씀드리는 부분입니다만 KB 매매지수 증감률은 실제 시장 대비 1~2개월 정도 후행하는 감이 있습니다. 가령 2024년 급등 시기는 6~7월이었는데 매매지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월, 2025년 토지거래허가구역 해제 직후인 2~3월 급등 때도 매매지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월이었습니다. 따라서 이번 10월 매매지수 증감률 +0.61%는 8~9월의 시장 분위기를 반영했다고 볼 수 있습니다.
서울 전체 매매지수 증감률 +0.61%도 작지 않은 상승폭입니다만 가격대가 높은 곳은 부진하고 가격대가 낮은 곳은 상승하는 트렌드는 여전합니다. 10월 상승률이 높은 곳은 노원구(+1.31%), 동대문구(+0.79%), 도봉구(+0.78%), 서대문구(+0.69%), 구로구(+0.63%) 순이었던 반면, 10월 상승률이 낮은 곳은 강남구(-0.24%), 서초구(0.00%), 용산구(+0.03%), 성동구(+0.10%), 송파구(+0.12%) 순이었습니다.
그러나 조정장 징후는 여러 가지 데이터에서 확인되고 있습니다.
주택담보대출 금리(한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준) 상승 추세가 지속되고 있습니다. 2025년 4월부터 10월까지 3.9~4.0% 사이를 오가던 주택담보대출 금리는 그 후 2026년 4월 4.3% 수준까지 점진적으로 상승했습니다만 6월 4.36% → 7월 4.48% → 8월 4.66% → 9월 4.88%로 가파르게 오르고 있습니다. 2022년 부동산 급락을 초래했을 당시 주택담보대출 금리의 상단이 4.82%(2022년 10월)이었다는 점을 감안한다면 2026년 9월 4.88%라는 금리는 가볍게 넘길 수준이 아닙니다.
금리가 당분간 하향안정화되기도 어렵다는 점이 주택 시장을 짓누를 가능성을 높이고 있습니다. 반도체 초호황으로 명목 경제성장률이 과거 고도성장기를 방불케 할 수준으로 오르고 있는데다 정부도 올해보다 무려 +13% 증가하는 821조원의 슈퍼 예산을 편성할 계획으로 인해 인플레이션 심화가 예상됩니다. 금리 인상 기조가 이어질 가능성이 높은 셈입니다.
반도체 호황의 과실은 특정 지역에 쏟아질 가능성이 높은 반면, 고금리의 부담은 모든 지역이 짊어지게 되기 때문에 이러한 현상은 지역별 양극화를 초래시킬 가능성이 높습니다. 가격대별로도 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 25억 이상 주택의 대출은 애당초 조금밖에 나오지 않았기 때문에 금리 인상 영향이 제한적인 반면, 15억 미만 주택의 대출은 상대적으로 크기 때문에 금리 인상 영향을 안 받을 수가 없기 때문입니다.
그러나 금리 인상으로 촉발되는 부동산 매매 수요 감소는 전월세 수요 증가로 인해 안그래도 부족한 공급과 맞물려 전월세가 상승을 가속화시킬 것으로 예상됩니다.
조정장의 가능성을 높이는 또 하나의 요소는 매매 매물 증가입니다. 전월 比 매매 매물 증감률은 5월 -15% → 6월 -1% → 7월 +1% → 8월 +9% → 9월 +7% → 10월 +10%로, 8월 이후 매물 증가폭이 큰 상황입니다.
7월말 대비 10월말 매매 매물 증감률이 높은 곳을 보면 성북구(+55%), 성동구(+43%), 동작구(+41%), 강동구(+40%), 동대문구ㆍ송파구(+38%), 마포구(+37%), 서초구(+35%) 순으로 많았습니다. 성북구를 제외하면 모두 한강벨트에 속하는 곳이고 그동안 상승폭이 컸던 곳들임을 알 수 있습니다. 즉, 서울 아파트 최장 기간 상승을 겪으면서 그동안 많이 오른 곳들의 차익 실현 매물이 나오고 있다는 의미가 되겠습니다.
금리 인상으로 구매력이 축소되는 가운데 매물 증가가 맞물리면서 조정장이 초래될 가능성을 높이고 있습니다.
전세 매물은 매매 매물에 비해 진폭이 덜한 상황입니다. 전월 比 전세 매물 증감률은 5월 +10% → 6월 +17% → 7월 +5% → 8월 -4% → 9월 +1% → 10월 +5%로 7월 들어 진폭이 잦아들고 있습니다. 전세 매물이 10월 들어 +5% 증가했으나 절대 규모 자체는 아직 적은 편입니다.
전세 매물은 매매 매물과 다른 양상을 보여주는 점이 있습니다. 7월말 대비 10월말 전세 매물 증감률이 높은 곳을 보면 중랑구(+96%), 성북구(+74%), 은평구(+61%), 강동구ㆍ강서구(+58%) 순인 반면, 증감률이 낮은 곳을 보면 서초구(-21%), 광진구(-17%), 금천구(-11%), 강남구(-10%), 중구(-9%) 순이었습니다.
상대적으로 가격대가 높은 곳들의 매매 매물이 늘어나고 있으나 전세 매물이 줄어들고 있는 모습이 확인되는데 이는 해당 지역 소유주들이 보유세 및 양도세 증세에 대한 부담으로 임대 매물을 매매 매물로 전환시키고 있기 때문으로 추정해봅니다. 실제로 강동구ㆍ송파구ㆍ영등포구의 전세가율 상승폭이 커지고 있습니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 그래프에서 보시다시피 5분위(상위 0~20%)의 독주가 이어지다가 2025년 9월 이후 상승폭이 축소되더니 점차 아래 분위로 상승폭 확대 추세가 전이되었습니다. 좀더 알기 쉽게 보시기 위해 이번에는 분위별 매매가 상승률 추이를 도식화해봤습니다.
10월에는 모든 분위의 매매가 상승률이 9월보다 꺾였기는 하나 분위별로 보면 1분위(상위 80~100%) +1.3%, 2분위(상위 60~80%) +1.2%, 3분위(상위 40~60%) +0.8%, 4분위(상위 20~40%) +0.5%, 5분위(상위 0~20) +0.2%로 역시 가격대가 낮을 수록 견조한 모습을 보여주고 있습니다. 이는 상급지가 그동안 상승폭이 컸던데다 보유세 우려 등으로 매매 매물 증가 영향을 받고 있는데 반해, 다른 급지는 그러한 상황에서 상대적으로 자유로운데다 비아파트 공급 급감 여파가 1~2분위에 더 큰 영향을 주고 있기 때문으로 풀이됩니다.
참고로 아래에 전고점 대비 각 분위별 가격이 현재 몇 % 수준인지도 기재해놓았으니 참조 부탁드립니다. 1분위도 전고점에 육박해가고 있네요.
5분위(상위 0~20%) : 8월 136% → 9월 137% → 10월 137%
4분위(상위 20~40%) : 8월 125% → 9월 127% → 10월 128%
3분위(상위 40~60%) : 8월 117% → 9월 120% → 10월 120%
2분위(상위 60~80%) : 8월 102% → 9월 104% → 10월 106%
1분위(상위 80~100%) : 8월 93% → 9월 95% → 10월 96%
전세가율은 매매가에서 전세가가 차지하는 비중을 나타낸 표로, 전세가율이 낮으면 그만큼 매매가와 전세가의 괴리가 크다는 것을 의미하기 때문에 주택의 사용 가치(전세가) 대비 투자 가치(매매가)가 얼마나 반영되어 있는지를 확인할 수 있습니다. 각 지역마다 전세가율이 다르기 때문에 지역별로 전세가율을 따로 봐야 하는데 10월 전세가율은 50.3%로 중장기 평균(54.1%) 대비 다소 낮습니다. 6월부터 10월까지 50.3% 내외에서 움직이지 않고 있는데 매매가와 전세가가 비슷하게 오르다보니 전세가율도 같은 수준을 유지하고 있습니다. 그러나 금리 인상 및 매매 매물 증가로 인해 매매가가 점차 부진할 것이 예상되는 반면, 공급 감소는 여전해서 전세가는 상승 추세를 유지할 것으로 예상되기 때문에 전세가율은 점차 상승할 것이 예상됩니다.
갑자기 날씨가 추워질 것 같습니다. 가을이 짧아지는 것 같아 아쉬운 마음인데요, 이럴수록 건강 유의하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
