처음 매도를 앞두고 막막했던 제가 직접 써본 5단계 방법 [등어]

안녕하세요 등어입니다 :)

투자 물건을 매수하고 시간이 흘러
어느덧 전세 만기가 다가오고 있습니다

이제는 더 좋은 자산으로 갈아타고 싶은 마음에
매도를 고민하기 시작합니다

그런데 막상 매도하려고 하니 고민이 생깁니다

"지금 팔아야 할까? 조금 더 가지고 있어야 할까?"

"얼마에 내놓아야 할까?"

"매물을 내놓았는데 안 팔리면 가격을 낮춰야 하나?"

매수할 때는 임장도 하고, 매물도 비교하면서 열심히 준비했는데
막상 처음 매도를 하려고 하니 무엇부터 해야 할지 막막하게 느껴집니다

저 역시 매도를 준비하면서 비슷한 고민을 했습니다

높은 가격에 팔고 싶은 마음은 당연하지만
마냥 기다리다가 좋은 갈아타기 기회를 놓치는 것은 아닐지
그렇다고 가격을 낮춰 팔았다가 후회하지는 않을지 고민하게 되더라고요

그런데 매도를 경험하면서 느낀 것은
얼마에 팔 것인지보다 왜 팔려고 하는지와 

팔고 나서 무엇을 살 것인지가 먼저라는 점이었습니다

특히 더 좋은 자산으로 갈아타기 위한 매도라면
단순히 내 물건을 높은 가격에 파는 것보다
그 매도를 통해 어떤 자산을 새롭게 보유할 수 있는지가 중요하다고 생각합니다

오늘은 처음 매도를 준비하시는 분들이
어떤 순서로 매도를 준비하고 진행하면 좋을지
제가 활용했던 방법들을 나눠보려고 합니다

매도를 결정하는 것부터 가격을 정하고
부동산에 매물을 내놓고, 실제 매수자의 반응을 확인하면서
가격을 조정하는 과정까지 이야기해 보겠습니다

0단계. 매도하기 전에, 정말 팔아야 할까요?

매도를 준비한다고 하면 가장 먼저 무엇을 해야 할까요?

부동산에 전화해서 얼마에 팔 수 있는지 물어보는 것일까요?

저는 그보다 먼저 내가 왜 이 자산을 매도하려고 하는지 

생각해 봐야 한다고 생각합니다

전세 만기가 다가왔다고 해서 반드시 매도해야 하는 것은 아니고
수익이 났다고 해서 무조건 팔아야 하는 것도 아닙니다

반대로 수익이 나지 않았더라도
매도하는 것이 더 나은 선택일 수도 있겠죠

그래서 저는 매도 여부를 결정하기 전에
크게 세 가지를 확인해 봅니다

첫 번째, 현재 수익이 발생했는가?

내가 매수한 가격과 현재 실제로 매도할 수 있는 가격을 

비교해 보면서 실제로 얼마의 수익이 남는지 확인해봅니다

수익이 발생했다는 사실 만으로 매도를 결정하지는 않지만
현재 투자 성과를 확인하는 중요한 기준이 됩니다

두 번째, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?

저는 이 부분이 특히 중요하다고 생각합니다

현재 보유한 자산보다 더 좋은 입지
더 많은 수요와 높은 선호도를 가진 자산으로 갈아탈 수 있다면
매도를 고민해 볼 수 있습니다

반대로 매도하더라도 비슷한 가치의 자산밖에 살 수 없다면
굳이 매도해야 할 이유가 있을까요?

갈아타기에는 세금과 중개보수 등 비용도 발생하기 때문에
자산의 가치 차이를 충분히 생각해 봐야 합니다

세 번째, 계속 보유했을 때 리스크는 없는가?

앞으로 공급이 많아지는 지역인지
전세가격이 하락했을 때 보증금을 반환할 수 있는지 등을 확인해 봅니다

또 앞으로 필요한 자금을 감당할 수 있는지도 중요하겠죠

수익이 나지 않았더라도 보유 리스크가 크다면
매도가 필요할 수 있고
반대로 충분히 감당할 수 있다면 보유하는 것도 선택지가 될 수 있습니다

결국 세 가지 질문을 통해 확인하고 싶은 것은 하나입니다

'지금 이 자산을 계속 보유하는 것과 매도하는 것 중 어떤 선택이 나에게 더 유리할까?'

이 질문에 대한 답을 먼저 정하고 매도를 준비했으면 좋겠습니다

1단계. 내 물건은 얼마에 팔 수 있을까요?

매도를 결정했다면 이제 매도 가격을 정해야 합니다

그런데 여기서 중요한 것은

내가 받고 싶은 가격이 아니라 

시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격을 확인하는 것입니다

예를 들어 내가 보유한 아파트의 최근 실거래가가 6억 원이라고 해보겠습니다

그렇다면 내 물건도 6억 원에 팔 수 있을까요?

꼭 그렇지는 않을 것입니다

같은 단지라도 타입과 층, 수리 상태에 따라 가격이 다르고,
세입자가 거주하고 있는 매물인지
바로 입주할 수 있는 매물인지에 따라서도 매수 수요가 달라질 수 있습니다

그래서 먼저 해당 단지의 실거래가와 현재 호가를 확인합니다

이때 단순히 같은 평형의 가격만 보는 것이 아니라
타입별, 층별, 수리 상태별로 가격을 나누어 살펴봅니다

또 세입자가 거주하고 있는 매물과
입주 가능한 매물의 가격 차이도 확인합니다

그리고 주변 단지의 시세도 함께 확인합니다

내 물건이 6억 원에 나와 있더라도
주변에 더 좋은 단지가 비슷한 가격에 나와 있다면
매수자들은 어떤 선택을 할까요?

결국 매수자는 내 물건만 보는 것이 아니라
주변의 여러 매물과 비교해서 선택하기 때문입니다

이렇게 가격을 확인했다면 다음은 전화임장입니다

저는 이때 매도자의 입장과 매수자의 입장

두 가지 관점에서 시장을 확인하려고 합니다

먼저 매도자의 입장에서 물어봅니다

"사장님, 제가 이 단지 84타입을 가지고 있는데 요즘 얼마 정도에 매도할 수 있을까요?"

"6억 원에 내놓으면 문의가 좀 있을까요?"

"최근에 거래된 물건은 어떤 조건이었나요?"

이렇게 현재 매도 가능한 가격과 시장 분위기를 확인합니다

다음으로는 매수자의 입장에서 확인합니다

"사장님, 이 단지 84타입을 매수하려고 하면 요즘 얼마 정도에 살 수 있을까요?"

"급매로 나온 물건은 없을까요?"

"6억 원보다 조금 낮은 가격에 협의할 수 있는 물건도 있을까요?"

이렇게 확인해 보면 매도자가 기대하는 가격과 

매수자가 실제로 지불하려는 가격 사이에
차이가 있다는 것을 알 수 있습니다

그리고 이 과정에서 한 가지를 더 해두면 좋습니다

일을 잘해 주실 것 같은 부동산 사장님들을 정리해 두는 것입니다

단순히 높은 가격에 팔아주겠다고 말씀하시는 분보다는
실제 거래 사례를 구체적으로 설명해 주시고
매수자의 반응과 시장 분위기를 잘 파악하고 계신 분들을 눈여겨봅니다

나중에 실제 매물을 내놓았을 때
이런 분들과의 소통이 중요하기 때문입니다

2단계. 매도 가격에 따라 갈아탈 수 있는 자산을 정리합니다

저는 이 단계가 매도를 준비하면서 가장 중요하다고 생각합니다

내 물건을 얼마에 팔 수 있는지 확인했다면
이제 그 가격에 매도했을 때 무엇을 살 수 있는지 확인하는 것입니다

예를 들어 현재 내 아파트의 시세가 6억 원이라고 가정해 보겠습니다

6억 원에 매도한다면? 내가 목표로 하는 A단지에 투자할 수 있습니다.

5억 8천만 원에 매도한다면? A단지는 어렵지만, 
현재 보유한 자산보다 더 좋은 B단지에 투자할 수 있습니다.

5억 6천만 원에 매도한다면? B단지도 어려워지고,
현재 보유한 자산과 가치 차이가 크지 않은 C단지 정도만 가능할 수 있습니다

 

이렇게 가격을 낮춰가면서
갈아탈 수 있는 단지들을 정리해 보는 것입니다

이해를 돕기위한 예시입니다

이렇게 정리를 해둔다면 내가 얼마까지 

가격을 낮출 수 있을지 판단하는 데 도움이 됩니다

6억 원에 팔지 못하더라도
5억 8천만 원에 매도해서 충분히 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 어떨까요?

무조건 6억 원을 고집하기보다는
가격을 조정하는 것이 더 나은 선택일 수도 있습니다

반대로 5억 6천만 원에 매도하면
갈아탈 수 있는 자산의 가치가 크게 다르지 않다면
굳이 그 가격까지 낮출 필요는 없을 수 있습니다

매도 가격의 마지노선은 내가 받고 싶은 가격이 아니라

그 가격에 팔았을 때 갈아탈 수 있는 자산을 기준으로 정하는 것입니다

물론 갈아탈 자산의 가격도 계속 변하기 때문에
한 번 정리했다고 끝나는 것은 아닙니다

하지만 이렇게 기준을 만들어 놓으면
나중에 매도 가격을 조정해야 할 때 조금 더 객관적으로 판단할 수 있다고 생각합니다

3단계. 이제 실제로 부동산에 매물을 내놓습니다

매도 가격과 갈아탈 자산을 정리했다면
이제 실제로 매물을 내놓을 차례입니다

저는 앞서 전화임장을 하면서 정리했던
부동산 사장님들 중 몇 분을 선정해서 매물을 내놓습니다

여기서 중요한 것은 단순히 매물을 등록하는 것에서 끝내지 않는 것입니다

내 물건의 장점은 무엇인지
다른 매물과 비교했을 때 어떤 경쟁력이 있는지
어떤 매수자가 관심을 가질 만한 물건인지 충분히 설명드리려고 합니다

또 한 가지 중요한 부분이 있습니다

바로 세입자분과의 소통입니다

세입자가 거주하고 있는 물건이라면
매수자가 집을 보러 왔을 때 세입자분의 협조가 필요합니다

그렇기 때문에 매도를 시작하기 전에
미리 상황을 말씀드리고 집을 보여주는 일정에 대해 협의해 두는 것이 좋습니다

집을 보러 오는 사람이 생겼는데
세입자분과 일정 조율이 되지 않는다면
좋은 매수 기회를 놓칠 수도 있기 때문입니다

물론 세입자분의 생활도 충분히 배려해야겠죠

매도 일정과 집을 보여주는 방법을 미리 소통하고
서로 불편함이 없도록 준비하면 좋겠습니다

4단계. 매물을 내놓았다면, 기다리지만 말고 확인해 보세요

매물을 내놓고 나면 이제 매수자가 나타나기만 기다리면 될까요?

저는 오히려 이때부터가 중요하다고 생각합니다

매물을 내놓았는데 문의가 없다면 왜 문의가 없는지 알아야 하고
집을 보고 간 사람이 있는데도 계약으로 이어지지 않는다면
그 이유를 확인해야 합니다

그래야 가격을 조정할지, 조금 더 기다릴지 판단할 수 있기 때문입니다

저는 매도를 진행하면서 부동산 사장님들과 정기적으로 소통하려고 합니다

주로 수요일, 금요일, 그리고 다음 주 월요일에 확인합니다

수요일과 금요일에는 이번 주말의 매수 수요를 확인합니다

"사장님, 이번 주말에 집 보러 오실 분들은 좀 계실까요?"

"요즘 이 단지 찾는 분들은 어떠세요?"

"제 물건도 문의가 좀 들어오고 있을까요?"

이런 질문을 통해 이번 주말에 집을 보러 올 사람이 있는지
최근 매수 문의가 어떤지 확인합니다

월요일에는 주말에 집을 보고 간 사람들의 반응을 확인합니다

"사장님, 주말에 집 보고 가신 분들은 어떠셨어요?"

"계약으로 이어지지 않은 이유가 있을까요?"

"가격이 문제였을까요? 아니면 타입이나 층이 마음에 들지 않으셨을까요?"

이렇게 질문하면서
내 물건이 팔리지 않는 이유를 알아보려고 합니다

예를 들어 집을 보러 오는 사람은 많은데 계약이 되지 않는다면
가격이나 물건의 조건을 다시 확인해 봐야 할 수 있습니다

반대로 집을 보러 오는 사람 자체가 없다면
현재 시장에 매수자가 부족한 것인지,
내 물건의 가격이 주변 매물보다 높은 것인지 확인해야겠죠

물론 한두 명의 반응만으로 결론을 내리기는 어렵습니다

여러 부동산의 이야기를 들어보고
실제 거래되는 매물과 비교하면서 판단하는 것이 중요하다고 생각합니다

그리고 여유가 된다면 직접 부동산에 방문하는 것도 좋습니다

전화로 듣는 시장 분위기와
직접 현장에서 느끼는 분위기는 다를 수 있기 때문입니다

최근 어떤 매물이 거래되었는지
매수자들은 어떤 조건을 찾고 있는지 이야기를 나누면서
내 물건의 장점도 다시 한번 설명드릴 수 있습니다

(이왕 방문한다면 빈손보다는 작은 음료라도 준비해 가면 

조금 더 편하게 이야기를 나눌 수 있지 않을까요? ㅎㅎ

물론 중요한 것은 음료보다 꾸준한 소통과 신뢰라고 생각합니다)

저는 이 과정을 통해
단순히 매물이 팔리기를 기다리는 것이 아니라
내 물건이 왜 팔리지 않는지 알아가는 것이 중요하다고 생각합니다

5단계. 매도 가격의 마지노선을 정합니다

매물을 내놓고 시장의 반응을 확인하다 보면 고민이 생깁니다

"가격을 조금 낮춰야 할까?"

"조금 더 기다리면 원하는 가격에 팔 수 있지 않을까?"

저는 이때 2단계에서 정리한 갈아탈 자산의 리스트를 다시 확인합니다

예를 들어 6억 원에 매도하려고 했지만

실제 거래 가능한 가격이 5억 8천만 원이라면 어떨까요?

5억 8천만 원에 팔더라도 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면

가격을 낮추는 것도 방법입니다

반대로 5억 6천만 원까지 낮췄을 때 

갈아탈 자산이 현재 보유한 자산과 

크게 다르지 않다면 굳이 매도할 이유가 없을 수도 있습니다

결국 중요한 것은 얼마에 파느냐보다

그 가격에 팔아서 무엇을 살 수 있느냐입니다

그래서 저는 두 가지를 반복해서 확인합니다

① 4단계 : 매수자의 반응을 확인하며 실제 매도 가능한 가격 파악하기

② 2단계 : 그 가격에 매도했을 때 갈아탈 수 있는 자산 비교하기

이 과정을 반복하면서 매도 가격의 마지노선을 정하고

실제 갈아탈 자산을 구체화합니다

다만 반드시 매도해야 하는 시점이나 

보유 리스크가 있다면 가격을 낮추지 않고 기다리는 것이 

항상 정답은 아닐 것입니다

매도 가격은 시장의 반응으로 판단하고

매도 여부는 갈아탈 자산을 기준으로 결정하는 것

이것이 제가 매도를 준비하면서 가장 중요하게 생각하는 부분입니다

매도를 준비한다면 이번 주에는 이것부터 해보세요

매도 과정을 정리하다 보니
해야 할 일이 많아 보일 수도 있을 것 같습니다

하지만 매수를 준비할 때도
처음부터 모든 것을 잘했던 것은 아니잖아요

임장을 하고, 단지를 비교하고, 매물을 확인하면서
조금씩 익숙해졌던 것처럼
매도도 하나씩 준비하면 된다고 생각합니다

그래서 지금 매도를 고민하고 계신 분들이라면
이번 주에 다음 세 가지부터 해보셨으면 좋겠습니다

첫 번째, 매도해야 하는 이유를 적어보세요

수익이 발생했는지, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지,
계속 보유했을 때 리스크는 없는지 확인해 보는 것입니다

두 번째, 내 물건의 실제 매도 가능 가격을 확인해 보세요

실거래가와 호가를 확인하고
부동산에 전화해서 실제로 거래될 수 있는 가격이 얼마인지 알아보는 것입니다

이때 소통이 잘되는 부동산 사장님들도 함께 정리해 두면 좋겠습니다

세 번째, 매도 가격별로 갈아탈 수 있는 단지를 정리해 보세요

현재 시세에 매도했을 때뿐 아니라
2천만 원, 4천만 원 낮춰서 매도했을 때도 비교해 보는 것입니다

그리고 실제 매도를 진행 중이라면
수요일과 금요일에는 주말의 매수 수요를,
월요일에는 매수자의 반응을 확인해 보셨으면 좋겠습니다

이렇게 하나씩 준비하다 보면
막연했던 매도가 조금씩 구체적인 계획으로 바뀔 수 있다고 생각합니다

매수를 할 때는 조금이라도 저렴하게 사고 싶고
매도를 할 때는 조금이라도 비싸게 팔고 싶은 것이 

당연한 마음인 것 같습니다

저 역시 매도를 준비하면서 그런 마음이 들었습니다

하지만 매도를 준비하고 경험하면서
단순히 높은 가격에 파는 것만이 

중요한 것은 아니라는 생각을 하게 되었습니다

특히 갈아타기를 위한 매도라면 더욱 그렇습니다

내가 보유한 자산을 얼마에 팔았는지도 중요하지만
그 매도를 통해 어떤 자산을 

새롭게 보유하게 되었는지가 더 중요할 수 있기 때문입니다

조금 더 높은 가격을 받기 위해 기다리는 것이 유리할 수도 있고
반대로 가격을 조금 낮추더라도 

더 좋은 자산으로 갈아타는 것이 유리할 수도 있습니다

어떤 선택이 더 나은지는 각자의 상황과 시장에 따라 달라질 것입니다

그렇기 때문에 저는 매도도 매수만큼 충분한 준비가 필요하다고 생각합니다

내 물건의 가치를 파악하고
시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격을 확인하고
갈아탈 수 있는 자산과 계속 비교하는 과정이 필요합니다

그리고 그 과정에서 가장 중요한 것은
내가 왜 매도하려고 했는지 잊지 않는 것이라고 생각합니다

매도의 목적은 단순히 내가 가진 아파트를 파는 것이 아니라, 

더 나은 자산으로 나아가기 위한 것일 수 있습니다

지금 매도를 고민하고 계신 분들이라면
'언제 팔릴까?'만 생각하기보다
'나는 왜 팔려고 하고, 팔고 나서 무엇을 할 것인가?'를 먼저 생각해 보셨으면 좋겠습니다

매수할 때 열심히 준비했던 것처럼
매도도 하나씩 준비해 나간다면
조금 더 좋은 선택을 할 수 있지 않을까요?

여러분들의 매도가 더 좋은 자산으로 나아가는 기회가 되기를 응원하겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)