안녕하세요, 오늘의하늘입니다 :)
첫 지방 임장보고서를 쓰면서 공급 파트가 제일 막막했던 기억이 납니다. 당시 공급의 무덤인 대구광역시였기에 공급은 봐야 하지만, 초보인 제가 한번에 이해하기 어려운 데이터가 많았습니다.
(어디서 뭐를 봐야 하는지 모르겠다는 생각)
그래서 선배님들 글과 강의를 모아 "공급은 이 순서로, 여기서 확인한다"를 한 번에 정리해 보았습니다.
저처럼 공급 장표 앞에서 멈추는 분들께 도움이 되면 좋겠습니다.
왜 공급 그래프만 보면 속을까?
아실·부동산지인 공급 그래프는 분양이 끝난 단지만 보여줍니다.
지방은 빈 땅이 많아서 그래프에 없던 공급이 2년 만에 확정 공급으로 “바뀌기도 합니다” 지금 그래프가 비어 있다고 안심하면 안 되는 이유입니다.
그래서 저는 네 단계로 봅니다. 앞은 '보이는 공급', 뒤로 갈수록 '숨은 공급'입니다.
| 단계 | 보는 것 | 알려주는 것 |
|---|---|---|
| 1 | 공급 그래프 (입주물량) | 확정된 공급, 지금 상황 |
| 2 | 미분양 · 준공 후 미분양 | 시장이 소화 중인지 |
| 3 | 인허가 · 착공 | 3~5년 뒤 공급 파도 |
| 4 | 후분양 · 분양 예정 · 공사 예정 부지 | 그래프에 없는 숨은 물량 |
먼저 큰 그림부터
인허가 → 착공: 6개월~2년 (무기한 미뤄지는 경우도 많습니다.)
착공 → 입주: 30~36개월. 여기서부터는 거의 확정 공급으로 봅니다.
공급 그래프는 분양(입주자모집공고) 이후부터 잡힙니다. 인허가·착공만 된 단지, 착공 후 분양 안 한 후분양 단지는 그래프에 없습니다.
이 그림만 머리에 있어도 "지금 내가 보는 숫자가 어느 단계 숫자인가"가 헷갈리지 않습니다!
1단계. 공급 그래프 — 다들 하는 거지만, 여기까지 꼭 봐야 합니다!
어디서 보나요?
| 사이트 | 경로 | 보는 것 |
|---|---|---|
| 아실 | 입주물량 → 시군구 → 기간 | 연도별 입주 세대수 + 적정수요 선, 단지 목록 |
| 부동산지인 | 지역분석 → 수요/입주 | 입주물량 vs 수요량, 전세·매매 지수 겹쳐 보기 |
| KB부동산 | KB통계 → 월간시계열 엑셀 → 매매APT·전세APT 탭 | 지수 원본 (매년 같은 달로 뽑으세요) |
| 호갱노노 | 지도 → 분양 필터 | 공급지도 그릴 때 위치 확인 |
어떻게 읽나요?
임장지 + 인구가 빠져나가는 인접 지역의 3년 입주물량을 적정수요와 비교합니다. 과거 공급 많았던 해에 지수가 몇 세대에서 꺾였는지 찾기! 그게 이 지역이 버티는 물량입니다. 인구×0.5% 공식보다 20년 평균 입주물량이 더 잘 맞는 경우가 많고, 20년 평균을 2년 연속 넘으면 전세가 꺾이는 경우가 많았습니다.
과거 공급 많았던 해에 지수가 몇 세대에서 꺾였는지 찾기! 그게 이 지역이 버티는 물량입니다.
시 전체가 아니라 구 단위로 쪼개 보세요! 시는 공급 공백인데 특정 구는 적정의 4배인 경우가 정말 많습니다. 퉁쳐서 보다가 위험할 수 있다는 점!
공급으로 설명이 안 되는 해는 그 기간 뉴스를 찾아 내 해석을 붙여주기! 정답이 아니어도 괜찮습니다. 생각을 정리하는 과정에서 나만의 인사이트가 쌓입니다!
공급지도·공급달력은 이렇게
지도에 먼저 그 도시 사람들이 따지는 핵심 영향권(중심·학군·선호 생활권)을 그리고, 그 위에 입주·미분양·분양 예정 단지를 색 구분해 올립니다!
영향권 안/밖 세대수를 따로 합산합니다. 같은 1만 세대도 안쪽 공급만 내 단지 전세에 직격입니다!
공급달력은 만기 월만 칠하지 말고 진입~만기 구간 전체를 색칠하기!
입주 단지의 분양가·청약 경쟁률을 같이 적으면 이 지역이 받아주는 가격과 선호 생활권이 보입니다! (분양 시기·분양가가 다르면 경쟁률만으로 비교하면 안 됩니다)
2단계. 미분양 — 시장이 소화 중인지 보는 지표
입주물량이 줄어도 안 팔린 재고가 쌓여 있으면 가격은 안 움직입니다. 매수 심리가 살아나면 할인 중인 준공 후 미분양부터 소화되니까, 미분양 감소가 전환의 첫 신호입니다!
어디서 보나요?
| 사이트 | 경로 | 특징 |
|---|---|---|
| 국토교통 통계누리 | 검색 '미분양' → 미분양주택현황보고 → 시군구별 / 공사완료후 미분양 → 엑셀 | 공식 원천, 시군구까지, 월말 공표 |
| 부동산지인 | 지인빅데이터 → 미분양 | 월별 추세 그래프, 입주물량과 겹쳐 보기 |
| 아실 | 미분양 메뉴 | 시도·시군구 비교 |
| 지자체 홈페이지 | 주택과 → 미분양 현황 공고 | 단지명·면적별 잔여 세대 (공급지도에 찍을 때) |
어떻게 읽나요?
절대치가 아니라 방향입니다. 고점 대비 줄고 있나, 늘고 있나.
전체 미분양 중 준공 후 비율이 늘면 재고가 굳는 중입니다.
이웃 시군구와 비교해서 우리 지역만 유독 늘고 있는지 봅니다!
미분양 감소 + 전세 물량 감소 + 전세가 상승이 같이 나타나야 진짜 소화되는 것입니다.
3단계. 인허가·착공 — 아직 그래프에 없는 다음 파도
확정 공급이 적정이어도 인허가·착공이 많으면 집계 밖에서 추가 공급이 생깁니다. 지방은 한꺼번에 착공될 수 있어서 꼭 봐야 하는 수치입니다 :)
어디서 보나요?
| 방법 | 경로 |
|---|---|
| 국토교통 통계누리 (인허가) | 검색 '인허가' → 주택유형별 주택건설 인허가실적 → 기간 10년+, 시군구, 아파트만 → 엑셀 → 연도별 합산 |
| 국토교통 통계누리 (착공) | 검색 '착공' → 주택유형별 주택건설 착공실적(월계) → 같은 조건 |
| KB부동산 데이터허브 | 공공통계 → 주택공급 → 지역 → 주택공급실적 인허가/착공 (시도 단위, 제일 간편) |
| 지자체 고시공고 | '사업계획승인' 검색 → 단지 단위 인허가 |
통계누리는 한 달 늦게 공표되고 전년치는 이듬해 9월에 확정치로 바뀝니다. 주택 유형 전체 합계가 기본이니 아파트 필터를 꼭 걸어주세요. 면적 기준 '건축허가' 통계랑 헷갈리기 쉽습니다!
어떻게 읽나요?
| 상황 | 해석 |
|---|---|
| 인허가 많음 | 잠재 물량. 시장 좋아지면 우르르 착공될 수 있습니다. 착공 추이를 매달 트래킹 |
| 착공 많음 | 3년 안 거의 확정 입주. 3년 뒤 입주물량 + 착공물량을 합쳐 적정수요와 다시 비교 |
| 인허가↑ 착공↓ | 허가만 받고 대기 중. 미분양·금융 풀리면 한꺼번에 나올 물량 |
| 둘 다 감소 | 공급 공백 구간. 미분양 감소와 같이 나타나면 상승 여지 |
인허가는 '방향', 착공은 '확정'으로 나눠서 읽습니다.
4단계. 후분양·분양 예정 — 지방에서 제일 많이 놓치는 것
지방은 착공해 놓고 분양은 나중에 하는 후분양이 흔합니다. 이런 단지는 입주 직전에야 그래프에 나타납니다. 시공사가 사둔 땅도 시장이 좋아지면 바로 착공을 합니다. 중소도시는 외곽 신축 택지 하나가 기축 수요를 통째로 가져가버리니까 더 무겁게 봐야 한다는 점!
어디서 보나요?
| 방법 | 경로 | 무엇이 보이나 |
|---|---|---|
| 호갱노노 | 지도 확대 → 빨간 [분양 예정] 마커 | 분양일이 없어 그래프에 없는 단지, 위치·세대수 |
| 직방 | 아파트 → 신축분양 → 분양 예정 | 같은 데이터를 목록으로, 교차 확인용 |
| 뉴스 검색 | 'OO 후분양', 'OO 착공', 'OO 분양 예정' | 후분양 결정·착공식·분양 연기 |
| 청약홈 | 청약일정 → 분양 예정 | 여기 뜨면 곧 그래프에 반영됩니다 |
| 통계누리 착공 vs 분양승인 | 같은 기간 비교 | 차이만큼이 후분양·대기 물량 |
| 현장 부사님 | "어디에 뭐 들어오기로 됐어요?" | 가장 정확합니다. 지역 사람만 아는 공급 |
호갱노노·직방은 '분양 예정'이지 '후분양'이라고 표시해 주진 않습니다. 후분양인지 가르는 제일 쉬운 기준은 분양일과 입주예정일의 간격입니다!
선분양은 분양 후 2.5~3년 뒤 입주인데, 후분양은 몇 개월~1년 안에 입주합니다. 이미 공고가 난 단지는 청약홈 입주자모집공고에 '후분양' 또는 '공정률 ○○% 이상'이라고 명시돼 있고, 공고 전 단지는 뉴스나 현장(공사는 올라가는데 분양가 없이 [분양예정]만 떠 있는 곳)에서 확인합니다!
어떻게 읽나요?
찾은 단지를 공급지도에 다른 색으로 찍고 세대수를 합산합니다.
1단계 입주물량 + 숨은 물량을 더해 적정수요와 다시 비교합니다. 이 합이 넘으면 '공급 없음'은 착시입니다 :)
후분양 단지는 착공 + 3년으로 공급달력에 미리 넣어 둡니다!
매도 예정 시점과 겹치면 전세 세팅 시기를 조정합니다.
숫자를 투자로 연결하는 세 가지 질문
공급을 보는 이유는 결국 리스크를 숫자로 계량하기 위해서입니다. 저는 이 세 질문을 장표마다 던집니다.
질문 1. 공급과 전세가가 따로 놀았던 해가 있나?
| 공급 | 전세 | 할 일 |
|---|---|---|
| 많음 | 하락 | 몇 % 빠졌나 기록 (역전세 폭 기준) |
| 적음 | 상승 | 몇 % 올랐나 기록 (공백기 상승 폭 기준) |
| 많음 | 상승 | 이유 찾기. 모르면 기회를 놓칩니다 |
| 적음 | 하락 | 이유 찾기. 모르면 안심하다 당합니다 |
어긋난 해의 이유는 인접 지역 공급 → 경기·정책 → 지역 산업 순으로 찾습니다.
질문 2. 공급 많았던 해에 어느 생활권·어느 연식이 가장 빠졌나?
지수는 평균입니다. 앞으로 올 공급과 비슷한 규모가 과거 언제 있었는지 찾고, 그때 생활권별 대표 단지와 신축·준신축·구축의 전세가를 호갱노노에서 꺼내 봅니다. 공급지와 가깝고 선호도 낮은 생활권부터 흔들리고, 공급 공백기엔 구축도 크게 오르는 현상도 있습니다. 다만 입주가 많던 시기엔 전세 거래 자체가 적어서 역전세가 작아 보일 수 있으니 주의해서 봐야 합니다.
질문 3. 만기 시점이 아니라 만기까지의 기간 공급은?
만기 때 공급이 많아도 그 전 2년이 공백이면 전세가가 올라 있어서, 내 전세가 아래로 떨어질 가능성은 낮습니다.
반대로 만기 때 공급이 없어도 그 전 2년이 과공급이면 소화가 덜 끝나 역전세를 만날 수 있습니다.
임장보고서에 한 장으로 담는다면
| 항목 | 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 적정수요 (20년 평균 입주물량) | ||
| 향후 3년 입주물량 (구 단위) | 많음 / 적정 / 적음 | |
| 미분양 / 준공 후 (고점 대비 %) | 줄고 있음 / 정체 / 늘고 있음 | |
| 최근 3년 인허가 (아파트) | ||
| 최근 3년 착공 (아파트) | 3년 뒤 추가 공급 | |
| 후분양·분양 예정 숨은 물량 | 합산 시 적정 초과 여부 | |
| 영향권 안 공급 / 밖 공급 | ||
| 전세지수 방향 | 하락 / 보합 / 상승 | |
| 종합 공급 리스크 | 진입 가능 / 조건부 / 보류 |
마치며
장표 수를 채우는 게 중요한 게 아니라, 숫자 하나마다 "그래서 내 진입·매도 시점에 어떤 영향인가"를 한 줄로 적는 게 공급편의 핵심이라고 생각합니다.
저도 이번 임보에서 비어 있던 4장을 이 순서대로 채워보려고 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
■ 참고한 선배님 글
- 지방 공급, 여기까지 봐야 합니다 - 인허가·착공 그래프 자료 공유 [가애나애]
https://weolbu.com/community/3900567
→ 인허가·착공이 뭔지, 통계누리에서 뽑는 방법, 청주 사례 - 공급 그래프만 보다간 놓칩니다, 지방 투자 전 확인해야 할 숨은 공급 체크 법 [존자]
https://weolbu.com/community/4395538
→ 준공 후 미분양, 후분양 단지, 공사 예정 부지, 호갱노노 [분양 예정] - 부동산 공급에서 "이것"을 모르면 더 기다리게 됩니다 [등어]
https://weolbu.com/community/3882113
→ 직방 분양 예정 단지, KB 데이터허브 인허가/착공 - 입지 분석_공급을 투자로 연결하는 방법 [육육이]
https://weolbu.com/community/2961614
→ 공급 템플릿, 매매·전세지수 그래프 엑셀, 청약 경쟁률·분양가, 공급지도에 미분양 표시 - 공급을 실전 투자와 제대로 연결하는 방법 [김인턴]
https://weolbu.com/community/2272224
→ 공급-전세 어긋난 해 찾기, 개별 단지 비교, 만기까지의 기간 공급 - 지방투자에서 중요한 '공급', 네 가지 숫자로 확인하는 방법 [함께하는가치]
https://weolbu.com/community/4448... ← 공유 링크 https://weolbu.com/s/SAJMnXOvny
→ 인허가→착공→입주 시차, 20년 평균 2년 연속 초과 기준, 구 단위로 쪼개 보기 - 투자를 위한 공급 분석 3단계 [김인턴] (네이버 카페)
https://cafe.naver.com/wecando7/5005036 - 임장보고서에 생각 담는 방법 - 공급편 (할 수 있'음' #6탄) [으으음] (네이버 카페)
https://cafe.naver.com/wecando7/8412702 - 숨어있는 RISK, 인허가 물량 확인해보셨나요? (음시리즈 #12) [으으음] (네이버 카페)
https://cafe.naver.com/wecando7/8950525 - 공급, 숫자에 속지 마세요. (공급지도를 꼭 그려야하는 이유) [으으음] (네이버 카페)
https://cafe.naver.com/wecando7/9191101
■ 사이트 모음
- 아실 (입주물량·미분양) https://asil.kr
- 부동산지인 (수요/입주·지인빅데이터 미분양) https://aptgin.com
- KB부동산 데이터허브 (월간시계열·주택공급 인허가/착공) https://data.kbland.kr
- 호갱노노 (분양 필터·[분양 예정] 마커) https://hogangnono.com
- 국토교통 통계누리 (미분양주택현황보고·인허가·착공·분양승인) https://stat.molit.go.kr
- 직방 (아파트 → 신축분양 → 분양 예정) https://www.zigbang.com/home/apt/map/offer
- 청약홈 (청약일정·입주자모집공고) https://www.applyhome.co.kr
- KOSIS 국가통계포털 (주택건설실적, 통계누리와 같은 원천) https://kosis.kr
