'서울 아파트 91주 연속 상승' 그런데 이것도 같이 봐야 합니다

서울 아파트 매매가격이 91주 연속 상승했습니다

연속 상승의 신기록 경신을 이어가고 있습니다(지난 문재인정부는 85주 연속)

이렇게 보면 서울 아파트 전체가 계속 오르는 것만 같지만

그 안의 디테일을 살펴보면 아래와 같습니다

1.강남3구는 떨어지고 있습니다(강남구는 13주 연속 하락중입니다)

2.상승세는 맞습니다만 상승폭은 3주 연속 줄어들었습니다(0.13% → 0.09% → 0.07%)

현상은 알겠는데… 그렇다면 앞으로는 어떤일이 벌어질까?

위의 질문에 답하기 위해서는 수도권 시장을 정리하고 대응할 수 있는 방법을 알아야 합니다

단순히 기사와 여러 유튜브 영상을 통해서 ‘오른다더라’ ‘떨어진다더라’만 접하면 헷갈립니다

정보의 홍수 속에서 하나의 개인 투자자로 휘둘리기 마련입니다

오르고 떨어지는 것보다 중요한 것은 스스로 상황을 정리하고 해석하는 것입니다

어떻게 정리하고 해석해야 할까?

수도권 부동산 시장은 하나의 거대한 공룡입니다

거대한 공룡은 몸집이 너무 크기 때문에 머리에 충격이 오더라도

그 통증이 꼬리까지 빠르게 가지 않습니다

또한, 꼬리에 어떤 자극이 오더라도 그것을 공룡이(머리에서) 알지 못하는 경우도 있습니다

(비유가 적절하진 않은 것 같네요 ㅎㅎ)

①그래서 권역별로 나눠 보는 습관을 들이셔야 합니다(지역이 더 적합한 말일지도 모르겠습니다)

‘오른다’, ‘떨어진다’는 것에 꽂히지 마시고 어디가 오르고 어디가 떨어지는지까지 보셔야 합니다

안그러면, '오른다는데…", “떨어진다는데…”에 휘둘려 의사결정하기 어렵습니다 

②시장에 영향을 미치는 요인을 정리해야합니다

시장에 영향을 미치는 요인에는 무엇이 있을까요? 이미 알고 계실 것입니다

대표적으로 전세가에 영향을 미치는 ‘공급’, 거시 경제를 움직이는 ‘금리’, 그리고 ‘정책’이 있겠습니다

지난 1년간은 수도권 시장은 사실상 정책 영향에 의해 결정된 것이라고 봐도 무방합니다.

부동산이라는 자산이 가지는 특징입니다

③그래서, 권역별로 시장에 미치는 요인을 정리하고 내 상황에 어떤 영향을 줄지 정리해야 합니다

정리하면 아래와 같습니다

[강남권]

서초 쪽에 일시적으로 공급이 많습니다(반포래미안트리니원, 디에이치방배)

세제개편안 영향(양도세 공제한도) + 공급으로 가격이 횡보하거나 하락거래가 나오고 있습니다

이 지역을 보시는 분들은 많은 물건을 보면서 매수 준비하시면 좋을 것 같습니다

그렇다고 계속 기다리지는 마십시오 

공급은 영원하지 않고, 강남은 언제든 진입을 위해 준비하고 있는 분들이 많습니다(특히 한강벨트에서)

수급불균형에 의한 중하급지 가격 상승으로 한강벨트로 사람이 몰린다면 이 곳에 거주하시는 분들은 자연스럽게 강남쪽을 보실 것입니다

[그 외 서울]

공급은 처참한 수준입니다. 정말 부족합니다

그리고 매매 가격 역시 많이 올라(전저점 대비 1.5배~2배) 매수하기 부담스러운 가격입니다

최근 세제 개편안 이후로 거래량이 줄어들고 매물이 늘어나고 있습니다(현장에 가면 체감상 와닿지는 않지만) 

다주택자 양도세 중과완화, 상생임대인 종료도 매물출회에 일부 도움이 될 것으로 보입니다

이 역시, 아실에서 매물증감을 보면 권역별로 매물 증감 폭이 다릅니다

이 부분까지 참고하셔서 물건이 더 많이 나오고 있는 곳에서 기회를 엿보셔도 좋습니다

다만 출퇴근 가능한지는 잘 보셔야겠습니다

가격이 올라 심적인 부담을 갖은 상태에서 매수를 검토 하실수록

이 가격으로 살 수 있는 가장 최선의 단지인지 스스로 확신을 갖고 매수 하셔야 합니다

혹시 모를 조정장에서도 매수한 단지의 가치를 믿고 버틸 수 있습니다

[외곽]

수도권 외곽으로 갈수록 공급이 많습니다. 그런데 이 역시 권역별로 다릅니다

그래서 내가 보는 지역의 공급 상황을 점검 하면서 의사결정 해야합니다

공급이 많네/적네 로 끝나는 것이 아니라,

이 지역에 사는 사람들 대비 얼마나 많은 공급이 있는지 검토해보세요

공급이 있다고 매수를 미룰 것은 아닙니다. 

서울에서 밀려난 사람들이 외곽에서 내집마련 하는 경우가 많고

임대 물량 부족은 지속되고 있는 상황이기에 임대 → 매매전환이 빠르게 일어나고 있습니다

매매가가 많이 오르지 않은 단지이고(21년 전고점을 못넘었거나)

전세가율이 60%~70% 수준이라면 얼마든지 적극적으로 매수검토 할 수 있습니다

쏟아지는 정보의 홍수시대에서 단편적인 정보만 갖고

의사결정하기에는 너무나 큰 위험이 뒤따릅니다

내집마련이던 투자던 셀프입니다

꼭 스스로 상황을 이해하고 판단할 수 있는 능력을 기르는데 집중하시면 좋겠습니다

이번주도 고생 많으셨습니다 :)