지난 2강에서는 어떤 자산으로 갈아타야 가치가 높아지는지 배웠습니다.
이번 3강에서는 거기서 한 걸음 더 들어갔습니다.
좋다고 판단한 자산으로 내가 실제로 갈아탈 수 있는가?
이번 2호기 매도 후 3호기 갈아타면서 느낀 것은
갈아탈 단지를 비교할 때는 어느 단지가 더 좋은지에 집중했지만, 막상 행동에 옮기면서 팔고 나서 손에 얼마가 남는지, 대출을 얼마나 쓸 수 있는지 등 세세하게 알아야 하더라고요.
세금과 대출에 따라 다음에 살 수 있는 자산이 달라진다는 것을 3호기 투자를 통해 배웠었는데 빈쓰 튜터님께서 이 과정을 명확히 정리해주셔서 복기하면서 들을 수 있었습니다.
| 강의 흐름 | 내가 가져갈 원메시지 |
|---|---|
| Part 1. 2026년 투자시장에 가장 큰 영향을 준 세 가지 | 정책을 지역·금융·세금·공급으로 나누고, 어떤 영향을 미쳤는지 살펴보기 |
| Part 2. 공급 정책 알고 기회 잡는 법 | 수도권을 한 판으로 연결해 보고,대규모 입주시 각 급지마다 어떤 단지에 기회를 주는지 살핀다. |
| Part 3. 세금 계산하고 대응하는 법 | 매수·보유·매도에 드는 세금을 직접 계산해 갈아타기에 쓸 수 있는 돈을 확인한다. |
| Part 4. 대출 활용하는 법 | 대출 한도와 실제 월 상환 부담을 함께 확인해 실행 가능한 예산을 정한다. |
| Epilogue. 오랫동안 투자자로 살아남는 법 | 나를 여기까지 오게 해준 사람들과 환경에 감사하고, 함께 오래 간다. |
1. 정책을 읽고 나면, 누가 어떤 선택을 할지 생각해봐야 한다
정책이 나올 때마다 어떤 내용이 바뀌었는지 위주로 정리를 해왔었습니다. 그러다보니 사실 눈에 잘 들어오지 않는 부분도 있었는데요. 이번 강의에서 좋았던 건 정책을 지역·금융·세금·공급 네 가지로 나누어 보니, 각각 시장에 어떤 영향을 주는지 생각하기 쉬워졌다는 것입니다. 프레임을 바탕으로 정책을 바라보니 후에 어떤 상황이 펼쳐질지 그려볼 수 있었던 것 같습니다.
2019년과 닮아 있는 2026년을 보며 이 틀을 직접 적용해봤는데요.
두 시기에 공통으로 어떤 정책이 있었는지 비교하고 나니,
과거와 현재를 비교하면서 닮은 점을 생각해보고 앞으로 어떤 일이 펼쳐질지 그려볼 수 있었습니다. 물론 어떤 상황이 펼쳐질지는 아무도 모르겠지만요 ㅎㅎ
튜터링에서도 위의 내용을 공유드리면서 지금 우리가 어느 시장에 위치해있는지, 얼마나 좋은 기회인지, 규제가 나올 때마다 어떤 모습이었는지 등을 생각해볼 수 있도록 말씀 드렸습니다.
2. 수도권은 한 판으로 보고, 기회는 단지까지 들어가서 판단한다
이번 강의에서 가장 인상 깊었던 것은 수도권을 한 판으로 이어서 봐야 한다는 점이었습니다. 이번 학기 시세 그룹핑하면서 도전하고 있는 부분인데요. 빈쓰 튜터님 관점으로 수도권 한 판으로 바라봐야겠다는 생각이 들었습니다. 많이 부족하겠지만요 ㅎㅎ
그리고 놀라웠던 것은 2기 신도시 복기!!!
빈쓰 튜터님께서는 2기 신도시를 복기할 때 일자리·교통·위치를 함께 보며, 앞으로 3기 신도시에서 어디를 눈여겨봐야 할지 알려주셨습니다. 내일은 2기 신도시 입주 사례 하나를 골라 입주 전·입주 중·입주 후의 매매가와 전세가, 주변 선호 단지의 움직임을 한 장에 정리해보겠습니다. 관련해서 사임 쓰신 실전반 조원 분들께도 피드백을 드리겠습니다.
2기 신도시 복기에서 끝나는 것이 아니라 3기 신도시에 어떻게 적용할 지 생각해볼 수 있어서 좋았습니다. 인사이트 대폭발! 3기 신도시에서 입지 좋은 곳을 스스로 설명하면서 제대로 찾아보겠습니다.
하락장에 대규모 입주가 겹칠 때 평소 가격이 잘 버티던 강남 신축이 조정을 받거나, 입지 좋은 구축이 감당할 수 있는 가격으로 내려온다면 살펴볼 기회가 생길 수 있다는 관점.
서울 4급지나 경기 상급지에서도 입주로 가격이 눌릴 때는, 같은 생활권 안에서 더 선호하는 단지로 들어가야 한다는 관점
경기 외곽은 하락장에 공급이 겹쳐도 선호 단지는 입주장이 지나며 매매가가 회복되는 사례가 있었고, 입주 때 전세가가 크게 눌렸던 곳은 물량이 소화되면서 전세가가 회복되기도 했는데요. 외곽은 비교하고 준비할 시간을 주는 경우가 있으니, 상급지의 상승만 보고 서두르기보다 내가 보는 단지의 가격과 시장 상황을 확인해야겠다는 생각이 들었습니다.
이부분을 들으면서 2026년 1월 파링 멘토님과 함께 갔던 수원이 생각났습니다. 그때만 해도 수원을 아예 몰랐지만 싸다고 느껴지는 단지들이 있었습니다. 당시 멘토님이 해주신 말씀을 그 자리에서 다 이해하지는 못했는데, 이번 강의에서 입주 전후의 흐름과 지역마다 주어지는 시간이 다르다는 이야기를 듣고 나니 이제야 그 말씀이 이해되었던 것 같습니다.
그리고 현재 수도권에서 시장에 나오는 물량을 볼 때는 새 아파트 입주와 함께 세금 부담이나 규제 변화로 기존 집주인이 내놓는 매물이 공급이 될 수 있다는 점에 놀라웠던 것 같습니다. 사실 현장에서 나오는 급매는 해당 매물이기도 하는데 공급 관점이라고 생각을 못했던 것 같습니다. 매물이 워낙 없기에 세금,대출 등의 이슈로 나오는 급매를 눈여겨 보겠습니다.
3. 세금=갈아타기 key1
매도 가격이 같아도 세금과 비용을 제하고 실제로 손에 남는 돈은 달라질 수 있다는 점이 정말 와닿았습니다. 여러 자산을 가지고 있다면 무엇을 먼저 파는지에 따라 다음 매수에 투자 가능한 금액도 달라질 수 있기에 결국 세금을 알아야 더 좋은 자산으로 옮겨갈 수 있는지 제대로 판단할 수 있다는 것을 깨닫게 되었습니다.
앞으로는 세금이 어렵다고 미뤄두지 않겠습니다. 내가 가진 자산을 기준으로 보유할 때 드는 비용, 매도 후 손에 남는 금액, 새로 매수할 때 드는 비용을 먼저 계산해보고, 판단에 중요한 조건은 상담에서 확인하는 습관을 들이겠습니다(돈을 쓸 땐 쓰자!) .꿀팁 잘 이용해보겠습니다.
4. 대출=갈아타기 key2
대출 파트는 저의 투자에도, 주변 지인과 조원분들을 도울 때도 도움이 될 것 같다는 생각이 들었습니다.
같은 가격의 집을 보더라도 보유 주택 수와 소득, 기존 대출에 따라 실제로 쓸 수 있는 자금은 각자 마다 천차만별인 것 같습니다. 대출을 받을 수 있어도 매달 상환하는 돈이 커지면 생활비와 저축 계획도 달라지기에 대출 감당 여력 등을 꼼꼼하게 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
앞으로 튜터링에서 누군가 내집마련이나 갈아타기를 고민한다면, 후보 단지와 함께 잔금에 넣을 수 있는 돈, 상담에서 확인한 대출 한도, 월 상환 후에도 남는 저축액을 같이 적어보도록 말씀 드리려고 합니다.
에필로그. 내가 여기까지 올 수 있었던 이유
마지막에 빈쓰님께서 여기까지 올 수 있었던 힘을 이야기해주셨는데요. 그 이야기를 들으며 스스로 여기까지 어떻게 왔는지 생각해봤던 것 같습니다. 갈피를 잡지 못할 때 방향을 잡아주신 선생님들이 계셨고, 혼자였다면 멈췄을 순간에 함께 고민해준 동료들이 있었습니다. 보고싶네요ㅠㅠ 이루고 싶은 목표가 있었고, 누구보다 치열하게 열심해 해온 스스로도 있었습니다. 그 노력을 이어갈 수 있도록 월부라는 환경에 감사합니다.
이번 달에도 엄청난 인풋으로 성장할 수 있도록 방향을 잡아주시는 인턴 튜터님, 각자의 생각을 아낌없이 나눠주신 에2반 동료분들, 그리고 든든한 월부 동료 분들 모두 감사합니다.
앞으로도 꾸준히 달리겠습니다.
