[🍁26.월부학교 가을학기 Fall(4) in 센쓰💕 람파드] #3강 후기 #빈쓰튜터님

안녕하세요. 람파드 입니다.

튜터님 저 맞춤 강의 해주신 거 아니죠?! 싶었던 이번 빈쓰 튜터님의 3강!

그만큼 많은 분들이 2주택을 소유하고 계시고, 어떻게 더 가치있는 자산으로 갈아탈 수 있는지, 고민하고 구체적인 실행 방법에 대해서 하나씩! 검토가 필요한 상황인 것 같습니다. 지금은 상급지로 갈아타기가 너무나도 좋은 시기 이기도 하구요. 그래서 이번 3강! 을 통해 많은 월부학교 학생들이 어려울 순 있지만, 반드시 계산해보고 구체적인 실행 계획을 세워서 결과까지 만들어 보라고 디테일하게 알려주신 시간이였던 것 같습니다 💕

🔎 시장에 영향을 준 3가지

1. 금융

지난 문재인 정부때도 그렇고 이번 정부에서는 급등하는 집값을 누르기 위한 첫번째 수단으로 대출제한을 했습니다. 6.27 대책으로 주택담보 대출의 한도를 6억으로 낮추었을 뿐 아니라, 금액대별로 2억/4억/6억으로 제한을 해서, 사람들의 구매력을 떨어트려 버렸습니다. 결과는 과거와 비슷했습니다. 구간이 되는 마디 금액대로 빠르게 모인 가격. 그래서 지금의 시작은 대출력! 이 구매력! 인 2026년을 보내고 있습니다.

2.세금

8.2세제 개편은 발표되기 전부터 시장의 많은 예측과 혼란을 가중하기도 하였는데, 발표가 되고나서는 더 큰 혼란이 있었던 것 같습니다. 결국 개정안 까지 얼마지나지 않아 나왔고, 주요 골자는 주택수가 아닌 주택가액, 보유에서 거주로 패러다임을 바꾸겠다는 의지를 명확하게 보여주었습니다. 장기보유 특별공제 한도의 개편은 양도차액이 큰 강남권의 매물 출회를 이끌어 냈고, 다주택자들은 똘1로 갈아타기 위해 보유 물건들을 실거주자에게 매도를 하며, 안그래도 없는 전세의 종말을 당기고 있는 현재 입니다. 

3.공급

3기신도시는 도대체 언제되는건가. 수용은 다 하긴 했나? 정말 공급없어서 큰일이다. 올해도 정말 없었는데, 서울의 내년 공급은 올해의 반토막? 크게 뭉퉁그려서 공급은 없으니 생각하지도 않았던 공급이였던 것 같습니다. 이번 1강을 들으면서 3기신도시와 공공택지지구의 영향을 받는 수도권 외곽지역은 이제 잘 지켜봐야겠구나 싶었는데, 지금 시점에는 한발짝 더 나아가야 한다는 것을 이번 강의를 통해 인지하게 되었던 것 같습니다.

🚨 2026년에 잘한것 / 못한것

➕: 세금에 대해서 개편안 전에 시뮬레이션. 이후 갈아타기 위해 보유세/양도세 계산 명확하게 실행

➖: 공급에 대해서 너무 멀게만 생각했고, 어디를 미리 앞마당으로 준비해 놔야 하는지 생각하지 않음

🔎 공급 정책과 기회

2기 신도시 입주장과 복기

• 왜? 해야하는가에 대한 부분이 없었던 것 같습니다. 대규모 공급을 통해서 과거의 시장에는 수많은 기회가 존재 했고, 이런 것들을 미리 알고 준비 한 사람은 다른 결과를 만들어 냈었습니다. 그러니까! 복기를 해야지!
• 현재의 시장에서 공급에 대한 부분은 마냥 먼 미래의 일이고, 특히나 3기 신도시는 30년 이후에나~ 라는 생각으로 전혀 안중에 없었던게 사실이였습니다.
• 그렇다면 우리가 지금 해야 할 것은?

✅ 해야 할 일 : 미리 앞마당을 만들어 둔다 / 입주 상황 파악 / 포트폴리오 상시 점검 / 시장 흐름을 보며 대응

하릭징에 대규모 공급이 있다면

• 과거를 복기해보면, 같은 하락장/공급에도 서로 다른 모습과 결과를 보여주어 왔습니다. 하지만 그 안에서 급지, 비슷한 수준의 가치를 가진 곳들은 공통적인 모습도 보였는데요. 그래서 우리는 첫번째로 가치를 알아야 하고, 다 같은 기회가 아님을! 그리고 주어지는 시간, 결과의 차이가 얼마나 큰지 알아야 합니다.
• 모든것에 생각해야 하는 원칙! 절대 기준은 없으며, 지역/상황에 따라 모두 다르기 때문에 가치를 기반으로 상황에 대응을 해나가는 투자자로 시장에서 지속해나가야만 합니다.

서울-수도권을 한판으로!

• 계속 하고는 있는데 이상하게 구멍이 안메꿔지는 것 같은 수도권 앞마당! 빈쓰튜터님이 3기신도시 지역들을 말씀하시면서 읊어 내려가는 곳들에서 이렇게나 구멍이 많을 수가!
• 강의에서 보여주신 것 처럼 3기 신도시 입주지도를 보면서 영향권 있는 도시는 묶어서 분석을 할 줄 알아야 하고, 공급과 함께 들어오는 새로운 철도망, 기존 교통! 모두 함께 정리가 필요했습니다.
• 마지막으로 해주신 한마디가 크게 와닿았습니다. 입주만 공급이 아니다!

✅ 해야 할 일 : 3기신도시 입주지도. 완벽 정리 가능한 수준의 준비 (향후 공급 대비. 준비된 투자자)

🔎 세금계산. 대응의 영역

전문가와 상담

아직 세금관련하여 세무상담이나 네이버익스퍼트를 활용해본 적은 없었습니다. 필요할 때 검색해서 찾아보다 최근에는 거의 클로드를 통해 알아보고 체크하는 정도. 충분하다고 해왔지만, 전문가와 상담을 통해 명확하게 확인을 하고 넘어갈 필요가 있다고 생각이 들었습니다. 대기시간이 오래 걸릴 순 있지만 국세청 홈택스 상담도 있었고, 무엇보다 중요한 건 내가 쓰는 비용보다 편익이 크다는 것을 알고 반드시 사전에 미리! 확인을 해야 한다는 부분!

피할 수 있는 영역이 아닌 세금

튜터님도 강의를 하시면서 많이 걱정을 해주셨던 어려운 세금! AI를 활용하기도 하고 말씀해주신 것 처럼 전문가를 레버리지 해서 세금을 준비하고 대응할 수 있지만, 이번에 포트폴리오를 계속 점검해나가고 8.3 세제개편을 통해서 내가 세금에 대해서는 절대로 투자자로 계속 해나가는데 있어서 피할 수 없는 영역임을 명확하 할 수 있었던 것 같습니다. 이번 세제개편은 이해의 난이도가 정말 높았는데, 결정 세액만 알면 되는 것이 아닌, 어떤 부분이 바뀌게 되었고 나의 투자는 어떻게 운영해 나아가야 할지 세금의 디테일을 모르면 절대로 할 수 없습니다.

✅ 해야 할 일 : 최종 결정 세액 산출 방식에 대한 이해 + 절세/운용에 대한 준비

🔎 갈아타기 검토

• 비과세 검토 (일시적 1가구 2주택) : 종전규정이 적용되는 26.08.03 이전 잔금 완료건! 까지는 3년 내 매도. 그 이후는 2년내 매도로 변경되었기에, 이 부분을 명확하게 알고, 나의 투자에 적용이 필요합니다. 비과세는 엄청난 차이를 만들어내는 부분이기에 2주택을 보유한 상황이라면 1번으로 체크체크
• 양도차익, 양도세 : 비과세도 중요하지만 매도의 순서에 따른 양도세의 차이가 매우 커질 수 있습니다. 그래서 이러한 부분을 알고 어떤 순서로 어느 시점에 매도를 해야 하고, 이를 통해 내가 확보 가능한! 손에쥐는 금액! 이 얼마인지 알아야 합니다.
• 포트폴리오 검토의 중요성! 바로 현재 보유자산을 매도 시뮬레이션을 통해 확보가능한 자금을 계산을 해보고, 이를 통해 실제 단지를 뽑아봐야! 준비를 시작할지 말지 결정이 됩니다.
• 많은 사람들이 매수한지 얼마 안되었으니까, 나는 시간 채워서 순서대로 팔면 가장 좋을 거니까, 라는 막연한 생각만 가지고 구체적인 실행을 하지 않는 경우가 많습니다. 반드시 그래서 어떤 단지! 가 나와야만 합니닷!
• 절대가격이 매우 올라간 서울 아파트 가격. 그렇기에 우리가 간과하기 쉬운 취등록세 및 필요경비! 저도 최근에 필요경비를 계산해보고, 이거는 쉽게 생각했으면 큰일 날 뻔 했구나! 한 경험이 있습니다. 높은 절대가 만큼 이를 실행하기 위한 필요경비! 취득세/복비/법무사비/채권매각차손 등!
• 갈아탈 수 있다면! 편익이 크다면! 용기를 내서 실행!

✅ 해야 할 일 : 갈아타기 실행

이번 강의를 통해서 지난 3개월의 부족한 부분을 검토 해볼 수 있었습니다. 

내가 올바른 시나리오를 검토를 하고 있었는지, 실현가능성만 보고 놓치고 있었던 부분은 없었는지, 

이번 학기를 하면서 센스튜터님을 레버리지 하고 있고, 3강 빈쓰 튜터님의 강의를 통해서 전체적으로 재점검 할 수 있었던 시간이라 너무 감사드립니다. 쉽지 않는 것도 알지만 더 가치 있고 편익이 큰 것을 알기에 단계별로 하나씩 해나가 보겠습니다. 긴 시간 좋은 강의 해주신 빈쓰 튜터님! 감사합니다 💕