- 1호기를 매수하고 2호기를 준비하는 사람 (나잖아..)
-1호기 2년 보유 후 저축액 + 대출액을 모아 갈아타기 하기보단
-알파투자를 통해 자산을 증식하는 것도 고려해 보는게 좋다
=> 적용 포인트
내 물건은 전저점 대비 2배이상 올랐나? (매도를 고려할 시점인가)
나와 비슷한 가치를 가진 단지는 현재 어느 위치에 와있나?
- 험브리와 미요 나는 어떤 투자자의 모습이었을까..?
- 험브리 완전 나잖아 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ
-가격대만 보고 투자 여부를 결론 짓지 않고, 실제로 전화& 매물 임장을 거쳐
가격조율 여부와 물건을 만들어보는 행동력이 필요하다.
매물임장 / 전화임장 적용할 것
-시세딸 때, 최저가만 보지 말고 최고가부터 나열해 어떤 선호요소가 있는지 확인한다
-구축은 타입보다 방, 화장실 개수와 복/계
-신축은 가장 선호하는 타입과 판상, 타워를 확인한다
-매물임장 전 시트에 적을 것 3가지
1)네이버 호가, 전세 호가 (개수) : 현재 나온 전세 매물의 수리상태에 대한 질문, 매매호가 가장 낮은 가격 매물에 대한 이유 질문
2)최근실거래가, 최근 전세가 : 최근 나간 전세가가 높거나 낮다면 수리상태 질문
3)전고점 : 그 물건은 어떤 조건이었는지 묻기
- 선호동에 대한 가격차 (매매, 전세)를 반드시 확인한다.
(단순히 매매가로 싼지 비싼지를 판단X, 수리 및 선호동에 대한 가격차를 부여하였을 때 매매가가 싼지 비싼지 판단해본다. 가격차로 적용해보고 싼 단지를 다시 뽑는다.)
- 한 부동산 사장님께 3개 단지를 비교한 다는 생각으로 매임한다.
결론뽑기에 적용할 것
- 투자금이 없을 떈 어떻게 결론을 뽑아요?
수도권 (규제지역)의 경우 그 지역의 59, 84 평균 매매가의 사이값으로 투자검토
(24로 잡으면 많은 단지들이 걸러짐. 사이값으로 하면 다방면으로 투자검토 가능)
수도권 (비규제지역)의 경우 24평 평균 투자금으로 투자검토
매물에서 결론뽑기
1) 내가본 A단지 여러 개 매물 중에 1개만 남긴다. (그렇게 A, B, C단지 모두 1개씩 남김)
2) 단지별로 1개만 남긴 매물에서 같은 억대끼리 비교
(매매가, 교통, 학군, 환경, 직장 (다른 지역비교일 시) 적어본다)
3) 억대별로, 투자금별로 그룹핑을해서 최종 금액대별 n억 투자금으로 할 수 있는 제일 좋은 단지 뽑는다. 그 다음 내 투자금에 해당되는 단지를 뽑는다
4) 저환수원리를 적용한다
* 수익률 : 신축이라 전저점이 없을 경우? 인근단지의 전저점 대비 전고점 상승률을 확인하고 비슷하다면 적용 가능. 이걸 기준으로 수익율 100% 달성 여부를 확인
5) 리스크에 대해 한 번 더 파헤친다/ 인근 공급과 공급 캘린더를 지도와 표로 정리한다.
6) 투자 결론을 정리한다.
앞마당 관리
1) 시세트레킹
- 수도권은 아직 적응되지 않았다면 59로 한다
신축이 대장이라면 이전 가격과 비교가 어려워 연식이 좀 더 있는 대장으로 하면 좋다.
-상,중,하 단지를 설정하고 잘했나? 검증하고 싶으면 먼저 선정 후에 아실 그래프 붙어본다.
-시세 트레킹을 통해 매매/전세 가격이 크게 변하는단지, 전세 매물이 줄어드는 단지, 규제/대출 관련 주요단지에 전화임장해본다.
앞마당 비교평가
- 앞마당별로 뽑은 단지 3개를 붙여본다
- 가격, 위치, 교통, 학군, 환경 다시 정리하고 좋은 곳 체크한다
=> 그럼 결론이 나온다.
한 달을 열심히 하는 사람보다 10년을 길게하는 사람이 기회를 더 많이 만난다.
지금 한 달도 중요하지만 길게 보는 투자자가 될 수 있게 유리공과 고무공도 챙기며 투자생활하는게 목표이다!
