안녕하세요. 에이치민입니다.
저는 30대 싱글로, 자본금 1억 미만의 소액투자자입니다.
수도권 비규제와 지방에서 방황하다가(?) 이번 달 1억 미만의 투자금으로 수도권 비규제 지역에 1호기를 투자하였습니다.
1. 난 무조건 수도권에 투자할 거야!
25년 12월 열반스쿨 기초반으로 월부에 처음 입성하고, 올해 1월부터 본격적으로 임장을 다니며 앞마당(이라 쓰고 반마당이라 일컫는다)을 만들기 시작했습니다.
한평생 수도권에서 살아온 터라 '나는 무조건 수도권에 투자할 거야!'라는 생각뿐이었습니다.
1~2월 산본과 부천을 임장하면서 제 투자금으로 20평대는 어렵더라도 10평대는 가능하지 않을까 생각했습니다.
하지만 막상 알아보니 수도권 10평대는 고려해야 할 요소가 너무 많았습니다.
당시 초보였던 저한테는 수도권 10평대 투자는 난이도가 높다고 생각했고 수도권에 대한 미련을 버리고 지방으로 눈을 돌리게 되었습니다.
2. 지방에는 기회가 있겠지! 하지만 혼란의 연속
4월, 부푼 기대를 안고 첫 지방 임장을 떠났습니다.
하지만 지방은 수도권과 너무 달랐습니다. 선호도를 파악하는 것부터 쉽지 않았고, 어디까지가 저가치인지도 판단하기 어려웠습니다. 투자에 대한 확신은커녕 지역을 제대로 이해하고 있는지도 모르겠다는 생각뿐이었습니다.
결과는 역시나 반마당! (이제 슬슬 반마당 콜렉터가 되어가고 있죠)
5월에는 실전반 광탈 후 대구 동구와 창원으로 자실을 떠났습니다. (강의를 들어도 반마당인데 자실을 하면 반반반마당이 되겠죠ㅎㅎ)
7월 지방투자실전반을 통해 지방 투자의 교과서라고 불리는 울산으로 향했습니다.
처음에는 '울산은 이미 많이 올라서 투자할 수 없을 텐데, 왜 울산일까?'라는 생각도 했습니다. 하지만 첫 실전반을 따라가는 것만으로도 벅차고 힘들어서 그런 생각은 금새 사라졌습니다.^^
사실 실전반이 끝날 때까지도 '내가 가치를 제대로 파악한 게 맞나?', '이렇게 보는 게 맞나?' 하는 의문만 가득했습니다.
점점 지방에서 투자할 수 있을지에 대한 확신이 사라지면서 의욕도 떨어지고 있었습니다.
3. 다시 수도권?! 방향성을 잃다
실전반 중 후추보리 튜터님께서 제 반마당을 보시고 보완이 필요하다고 말씀해 주셨습니다.
우선 8월 서투기 임장지에 집중하고, 9월에는 기존 반마당 중 한 지역으로 다시 향했습니다.
하지만 또 도져버린 가치순으로 보지 않고 투자금으로 먼저 걸러서 보는 병. 그것도 딱 제 투자금에 맞춰서만..
일단 투자 가능성이 있는 물건들을 전임했지만, 돌아오는 답변은 대부분 제 투자금으로는 어렵다.. 였습니다.
그렇게 점차 후순위로 밀려났고, 20평대를 희망해도 부사님들은 10평대 물건만 역제안하는 현실이었습니다.
'일단 그것이라도 보러 가자!'라는 생각으로 매물을 보러 갔습니다.
20평대 중 투자 가능한 물건은 리모델링 이슈로 이주비와 분담금을 감당하기 어렵다고 판단했고, 그 외에는 역세권도 아닌 후순위 10평대 물건들이었습니다.
수도권 10평대에 투자하는 것이 맞을지, 다시 지방으로 가야 할지 고민이 깊어질 무렵 투자코칭을 받게 되었습니다.
오렌지하늘 튜터님께서 수도권 10평대 투자의 현실적인 부분을 짚어주셨고,
제가 지방 투자에 대한 확신이 없다고 말씀드리자, 제 앞마당을 살펴보시고는 절대적인 앞마당 수 자체가 부족해 현재 상태로는 비교평가하기 어렵다고 말씀해 주셨습니다.
지방 앞마당을 더 늘려야 한다!
다시 마음을 다잡고 대망의 10월 지투실전반으로 향했습니다.
4. 마음을 다잡은 10월
나초단 튜터님과 첫 통화에서
튜터님 : 민님, 투자 가능하시다고 하셨네요?
H민 : 넵, 할 수 있으면 하고 싶어요.
튜터님 : 투자는 할 수 있으면 하는 게 아니고, 하는 거예요. 이번 달 투자합시다.
H민 : (의심하며) 네...!
사실 10월 임장지는 저의 첫 지방 임장지였습니다.
“반마당이긴 하지만, 지방 앞마당을 늘리기에도 바쁜데 이미 다녀온 곳을 다시 가야 한다니” 처음에는 마음이 싱숭생숭했습니다.
그래도 튜터님의 말씀을 믿고 '이번에는 여기서 반드시 투자 물건을 뽑아보자!'는 마음으로 임했습니다. (제 자신은 믿지 않았습니다ㅎㅎ)
4월에는 그렇게 어려웠던 곳인데, 두 번째로 돌아보니 조금씩 지역과 선호요소가 보이기 시작했습니다.
그러던 중 튜터님께서 투자 가능한 조원들에게 자산현황을 보내라고 하셨습니다.
이때 제 자산을 다시 한번 꼼꼼하게 살펴보았고, 당초 예상했던 것보다 조금 더 많은 투자금을 확보할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.
그리고 며칠 뒤, 튜터님의 또 다른 미션이 주어졌습니다.
"지금 여러분의 투자금으로 가능한 지역들이 있어요. 목요일까지 앞마당 전수조사하고 투자 가능 리스트 뽑아오세요."
이때가 월요일이었나 화요일이었나.. 임보를 제쳐두고 앞마당 전수조사에 들어갔습니다. (그렇게 임보는 저 멀리…ㅎ)
이번에는 기존 투자금에만 맞추지 않고 투자금 +2~3천만 원까지 범위를 넓혀 20평대로 더 나은 물건들을 추렸습니다.
나름 공들여 뽑은 리스트를 튜터님께 제출했고, 또 다른 미션! "아쉬운 단지들이 있긴 한데, 이 단지들 전임하고 매임하세요."
네??!! 당장 이번 주에 매임이랑 튜데하고, 다음 주에 매임 하고 결론까지 내야 하는데...!
(저희 조는 최종모임이 일요일이라 최임을 토요일까지 제출해야 하는 상황이었습니다.)
튜터님 : 퇴근하고 한 개라도 보고 오세요.
H민 : 퇴근하고 가면 최소 7시 30분이 넘는데... 괜찮을까요?
튜터님 : (소장님과의 문자 내용을 보내주시며) 저는 9시에도 보고 왔습니다.
H민 : 넵...!
5. 점차 갖게 된 확신
앞마당 전임부터 시작했는데 웬걸,, 이게 정말 가능한게 맞나 싶을 정도로 세안고 2억이 가득…가득…
그래도 매도자 협조가 가능한 물건이 있었지만 세입자가 원하는 특정 시간에만 집을 볼 수 있었습니다.
이러다가는 매임 자체가 어려울 것 같아 급하게 반차를 내고 다시 연락드렸습니다.
하지만 그사이 매도인의 마음이 바뀌었고, 본인이 직접 세입자를 맞추겠다며 당장 매도할 마음이 없어졌다고 매물을 거뒀습니다.
그래도 일단 갔고 워크인을 하면서 투자 가능한 단지가 있는지 물어보고 저층이나 10평대 물건들을 브리핑 받았습니다.
다른 물건은 집주인이 분양받은 아파트로 이사하기 위해 내놓은 매물이었습니다.
집주인 협조가 가능한지 문의했지만, 아직 확인해 본 적이 없어 물어봐야 알 수 있다고 했습니다.
전임을 하면서 집주인의 이사 날짜가 급하지 않고, 잠시 월세로 거주하다 분양받은 아파트로 이사할 계획이라는 것을 알게 되었습니다.
약속 시간보다 30분 일찍 도착해 매도자 상황에 대해 조금 더 이야기를 나눴고, 주전세 가능성이 있다고 판단해 부사님께 적극적으로 제안했습니다.
부사님 개인적인 이야기도 들어드리며 라포를 형성한 후 집을 보러 갔습니다.
집 상태는 몇 가지 걸리는 부분이 있었지만, 불가능은 아니라고 생각했습니다. 저환수원리를 정리해 튜터님께 제출하면서 걸리는 부분들도 함께 말씀드렸습니다.
결과는 킵!
그리고 다음 날, 이번에는 임장지에서 투자 물건을 뽑기 위해 내려갔습니다.
사실 이날 반드시 물건을 뽑고 다음 날 매코를 신청하겠다는 생각으로 OTP를 챙기고 돌아오는 기차표도 예매하지 않고 내려갔습니다.
아직 수도권과 지방을 비교평가하지는 못하지만, 임장지 매임을 거듭할수록 수도권의 가치가 더 높고 하락장에서의 안정감도 다르다는 것을 체감하고 있었습니다.
현재 제 투자금으로 접근할 수 있는 물건 중 가장 가치가 높다고 판단한 물건을 뽑고 가저환수원리를 적용해 당일 밤 튜터님께 제출했습니다.
하지만 지방 투자는 생각보다 훨씬 보수적으로 접근해야 한다는 것을 다시 한번 배웠습니다.
현재 전세가 없다고 생각해 역전세 리스크를 고려하지 않았습니다. (가저환수원리 제대로 적용한 것 맞니, 내 자신아?)
역전세가 발생했을 때 대응할 수 있을지 다시 한번 점검했고, 1년 후 자산현황까지 정리해 튜터님께 말씀드렸습니다. 결과는 리스크 대응 가능하다!
다만 이때가 새벽 1시가 넘은 시간이라 정신이 혼미해졌고 통과인지 아닌지 모르겠어요.. 다음 날 아침에도 매코를 신청해도 되는 건지 확신이 서지 않았습니다. 같은 숙소에 묵으며 전날 제 모든 상황을 지켜본 예술님께 말씀드렸습니다.
예술님 : 매코 넣으라는 것 같은데요?
H민 : 근데 애매해요... 모르겠어요...
예술님 : 튜터님께 전화해 봐요. 민님 지금 헷갈리잖아요. 빨리 전화해 봐요!
그때가 8시 57분, 58분..
튜터님께 뽑아온 두 개의 물건으로 매코를 신청해도 되는지 여쭙고, 바로 매코 신청!
매코 넣고, 오전에 매임하고, 오후에 결론 작성하다가 매코를 받았습니다.
<수도권 비규제지역 물건 통과!>
코쓰모쓰 튜터님께서 놓치고 있던 부분과 리스크에 대해서도 상세하게 짚어주셨습니다.
특히 지금은 가격보다 조건이 더 중요하다는 말씀을 해주셔서 가격 조정에 대한 미련은 내려놓고 조건에 집중하기로 했습니다.
대신 거절할 수 있는 포인트를 먼저 얘기하고, 그 외 조건을 잘 봐달라고 요청하라는 조언도 해주셨습니다.
바로 부사님께 전화해 몇 가지를 확인하고, 매수 의사가 있으니 주전세 협조가 가능한지 확인해 달라고 말씀드렸습니다.
이틀 뒤 매도인이 긍정적으로 받아들였고, 상의한 뒤 다음 날 12시 전까지 답변을 주기로 했습니다.
6. 대망의 계약!
다음날 "오늘 퇴근하고 집 보러 오세요." 연락이 왔습니다. 됐다!!!
튜터님께 특약 검토를 받고 퇴근하자마자 쏜살같이 달려갔습니다.
그런데 처음 집을 봤을 때는 보이지 않았던 부분들이 눈에 들어오기 시작했습니다. 생각보다 곰팡이가 다른 방에도 있었고, 기존에 확인했던 곳에도 곰팡이가 더 많았고, 그 외에도 놓친 부분들이 많았습니다. 처음 집을 볼 때 제대로 확인하지 않았던거죠..
집주인과 부사님은 누수가 아니라고 했고, 관리실에서는 일일이 확인하기 어렵다 하고, 위/아래 집에 확인하려 했지만 결국 못했습니다.
현장에서 사진을 찍어 거의 실시간으로 튜터님께 상황을 설명하고 조언을 구했습니다ㅎㅎ
부사님한테는 누수 관련 특약을 요청드려서 매도인이 인지하지 못한 부분이라도 잔금 전에 발생한 하자에 대해서는 매도인 책임이라는 점을 설명하여 매도인도 이에 동의했습니다. 그렇게 특약 협의를 하고 가계약금을 송금했습니다.
며칠 후 열반스쿨 실전반이 시작하여 아이닌 튜터님과 원온원을 하면서 계약과 전세 관련해서 궁금한 점들을 여쭤봤습니다.
특히 이 부사님은 본인이 주도적으로 움직이는 성향이 있으니, 저 역시 CEO 마인드로 주도적으로 움직여야 한다고 말씀해 주셨습니다. 명심! 또 명심!
계약 당일 오전에 계약서 초안을 미리 보내달라고 요청드려서 받아보았는데, 미리 협의했던 특약 내용과 뭔가가 미묘하게 달랐습니다.
특약 내용을 문자로도 모두 남겨두었기에 당연히 동일하게 작성될 줄 알았는데, 막상 달라져 있어 당황했습니다.
일단 몇 번이고 읽어보며 어떻게 말씀드리면 좋을지 고민했습니다.
이미 사전에 협의했던 내용이었고, 해당 내용을 문서로 남겨야 한다는 점을 설명드리니 어렵지 않게 수정할 수 있었습니다.
그렇게 퇴근 후 다시 쏜살같이 달려가서 수도권 1호기 계약을 완료했습니다!
7. 의미 없는 앞마당은 없다
이번에 투자한 단지는 수도권 앞마당만 가지고 있었다면 가치 판단을 제대로 하지 못해 쳐다보지 않았을 수도 있는 단지입니다.
선호도가 낮을 수는 있지만, 그렇다고 가치가 없는 것은 아니라는 점을 지방 앞마당을 만들면서 깨달았습니다.
제 앞마당은 서로 비교평가하기 어려울 정도로 흩어져있다고 생각했습니다. 그럼에도 울산을 다녀왔기에 대구의 미래와 가치에 대해서 생각해 볼 수 있었고, 지방을 임장했기에 오히려 수도권의 가치를 더 이해할 수 있었습니다.
결국 의미 없는 앞마당은 없었습니다.
당장 투자로 연결되지 않는다고 해서, 내가 만든 앞마당이 의미없는 것은 아니라는 것을 이번 1호기를 통해 배웠습니다.
8. 1호기를 통해 복기할 점
- 잘한 점
- 투자 가능 단지를 투자금 +2~3천만 원까지 넓혀서 살펴본 것
- 매도자의 상황을 파악하고 주전세를 제안한 것
- 부사님께 진심으로 다가간 것 : 그 덕분에 투자자에게 물건을 보여주지 않는 부사님을 통해 매물을 볼 수 있던 것 같습니다.
- 튜터님과 멘토님께서 알려주신 내용을 적용한 것 : 특약, 전세가, 조건의 중요성 등
- 투자 후보 물건을 뽑아두고 임장지에서 추가 물건을 찾은 것
- 다음 달은 안할거야.. 하면서도 환경 안에 남은 것 : 불평을 줄이자^^
- 아쉬운 점 및 개선할 점
- 누수 여부를 미리 확인하지 못한 것
- 첫 매임과 두 번째 매임에서 놓친 부분이 많았던 것
- 리스크 대응을 더 면밀하게 살펴볼 것 : 내 생각보다 더 면밀히 살펴봐야한다.
- 내 물건은 내가 주도적으로 관리할 것 : 6개월 후 전세를 맞추는 과정에서 내 의사를 명확하게 전달할 것
- 전수조사의 중요성 : 튜터님의 앞마당 전수조사라는 미션이 없었으면 투자 기회가 날라갔을 것이다. 투자를 앞뒀으면 2주마다 전수조사를 해야한다는 의미를 깨달았다..!
- 실전 투자에 필요한 내용을 머릿속에 각인할 것 : 막상 실제 투자를 진행하니 그동안 강의에서 배웠던 내용들이 백지화된 느깜.. 선배님들의 복기글과 10억 달성기 필사를 해야겠다!
아직 잔금도 남아 있고, 6개월 후 전세를 맞추는 과정도 남아 있습니다.
이번 투자가 끝이 아니라 또 다른 시작이라는 생각으로, 남은 과정에서도 아쉬움이 없도록 더 성장해 나가겠습니다.
마지막으로 올해 1월부터 함께하며 아무것도 몰랐던 저에게 발도장을 찍는 것부터 시작해서 임보 디벨롭, 임장, 전임, 매임, 비교평가, 내 생각 넣기, 워크인, 마인드 개선, 환경의 힘 등 정말 많은 것을 알려주시고 도와주신 모든 튜터님들과 조원분들께 진심으로 감사드립니다.
혼자였다면 여기까지 올 수 없었을 거예요.
함께해 주신 모든 분들 덕분에 첫 투자를 할 수 있었습니다. 감사합니다!
앞으로도 꾸준히 성장하며 더 좋은 투자자로 나아가겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
