안녕하세요 부총입니다.
이번 프메퍼 튜터님의 실전반 1강은 복잡한 시장 분위기 속에서 자칫 방향을 잃거나 배운대로 행동하지 않을 가능성을 미연에 차단하고 투자 관점을 명확하게 교정해 준 최고의 이정표였습니다.
강의에서 배운 핵심 내용을 [가장 크게 깨달은 점 / 모르던 것과 그동안 안다고 착각한 것/ 알고 있지만 행동했는지?] 3가지 꼭지로 정리해봅니다.
1. 가장 크게 깨달은 점
수도권 시장 흐름의 재해석: 서울 매매지수와 전세지수가 전고점을 돌파하며 훈풍이 상급지에서 하급지로 퍼져가는 흐름이 명확히 보이는 장입니다. 1년 전 1급지에서 보였던 가격 흐름을 현재 4~5급지에서 관찰할 수 있습니다.
시장가격 평가방법: 특히 상급지에서 전고점을 넘은 단지들 간에 비교를 해야하는 상황에서 전고점은 더 이상 유용하지 않을 수 있습니다. 전고점을 먼저 비교해보되, 전고점을 넘었다면 전저 대비 상승률을 통해 상대적 저평가 여부를 가늠해 볼 수 있습니다. 다만 가장 중요한 것은 ‘가치’라는 것을 명심해야 하며, 구체적인 수치는 참고치 정도로 적용해보아야 합니다.
거래량과 매물수로 시장상황 단기예측: 거래량과 매물수를 통해 지역의 매도자 우위 여부 및 투자시 유의해야할 인사이트를 도출해 낼 수 있습니다.
2. 모르던 것과 그동안 안다고 착각한 것
투자의 5대 본질 원칙인 ‘가저환수원리’에 대해 다시 한 번 복기해보며 ‘당연히 안다고 생각하며 세부적으로 뜯어보지 않았던 건 아닌지’ 반성하게 되었습니다.
가치 & 저평가 기준: 입지(교통·직장·환경·학군)를 최우선으로 가치를 정확히 측정하고, 동일 투자금일 때 더 뛰어난 입지와 저평가 요소를 지닌 아파트를 선택해야 함을 새롭게 인지했습니다.
환금성 & 수익성 기준: 세대수, 연식, 평형, 선호 층·향까지 세밀히 검토해야 실질적인 매도 용이성(환금성)이 확보된다는 점을 배웠습니다. 또한 연 20% 수준의 기대수익률을 목표로 장기 보유하는 수익성 전략을 명확히 정리했습니다.
원금보존성 & 리스크 관리: 전저점 수준의 하락까지 염두에 두는 하방 경직성 체크, 세입자 승계 특약, 대출 한도(LTV·DTI·DSR) 및 금리 변동 리스크 대응책까지 마련하는 철저함을 다지게 되었습니다.
3. 알고 있지만 행동했는지? (앞으로 적용할 점)
수도권(서울/경기/인천) 과거 등락시점 및 이유 명확히 파악하기: 투자자라면 과거 등락의 시기와 이유를 알고 있어야 향후 비슷한 상황 발생 시 과거 상황을 참고하여 슬기롭게 대처해나갈 수 있습니다.
앞마당 거래량/매물수 변동추이 파악(by 원페이지): 원페이지 과정에서 앞마당의 거래량과 매물수 변동추이를 파악해봄으로써 매도자 우위여부 및 투자유의점을 도출해냅니다.
본질적 기준의 엄격한 적용: 시장 분위기나 호가 상승에 조급해하지 않고, "좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유한다"는 가저환수원리를 모든 매수·매도 의사결정의 절대 기준으로 삼겠습니다.
알파/베타 자산 구분 및 갈아타기 준비: 보유 자산을 장기 보유용 '베타 자산'과 징검다리용 '알파 자산'으로 명확히 분류하겠습니다. 단순 매매가 합산이 아닌 '입지 가치 개선'을 목표로 매달 갈아타기 시뮬레이션 하겠습니다.
지(知)에서 행(行)으로의 실천: 매달 [시세 트래킹, 앞마당 원페이지, 앞마당 늘리기(임장보고서 완성)]을 멈추지 않겠습니다. 지속적으로 상급지 앞마당을 넓혀가며 확신이 섰을 때 결단력 있게 실행하겠습니다.
