안녕하세요 등어입니다 :)
이번 월부학교 3강은 앞으로 운영을 위해서
그리고 자산을 더 잘 쌓아가기 위해서
알아야하는 것들에 대해서
어렵지만 최대한 쉽게 설명해주신
빈쓰 튜터님의 강의였습니다
중간중간 어려운 부분들도 있었지만
그동안 쌓아오신 경험을
최대한 쉽게 설명해서 떠먹여주시려고 해주셨던
너무나도 감사한 강의였습니다
먼저 해야하는 것은 내 자산에 대한 점검
Why?
2강에서 센쓰튜터님께서 갈아타기의 방법을
자세하게 설명을 해주셨었는데
이번 빈쓰튜터님의 강의에서도
앞으로 배울 것들을 결국 내 투자에
어떻게 적용할 수 있을지 알기 위해서
자산에 대해서 점검하는 것부터
시작을 해주셨었습니다
결국 어떤 변화하는 것들에 대해서
적용을 해보기 위해서는
내가 현재 가진 자산이 무엇인지?
그래서 지금 나온 규제나 정책들이
어떻게 나에게 적용이 되는 것인지
아는 것이 매우 중요합니다.
What?
갈아타기 시뮬레이션을 위해서도
자산을 정리를 했었는데
정책과 규제에 따라서 현재 내 상황을 통해서
어떤 방향으로 나아가는지를 배웠습니다
의사결정을 해나가기 위한 비용과 편익을 계산할떄
세금이나, 대출, 공급정책들을 살펴보면서
내 자산을 어떻게하면 키워갈 수 있을지
고민을 하는 것이 필요하고
실제적으로 물건의 상황을 통해서
더 보유를 해나갈 것인지 매도를 해나갈것인지
결정을 할 수 있습니다
How
저의 자사는 현재 수도권 2채입니다
지금 상황에서 갈아타길 위해서 생각해야하는 것은
양도세와 대출이 가장 큰 상황입니다
아직 양도세 중과 기간이기 때문에
현재는 갈아타기가 어려운 상황입니다
그리고 혹시 갈아탈 수 있는 단지를 찾더라도
대출에 대한 규제로 인해서
지금 기준에서는 갈아타는 것이 엄청 큰 차이인가?
라는 생각도 들었었습니다
그렇기 때문에 정상 매도를 하는 경우를 가정해서
후보단지들을 뽑았었는데
이번에는 지금 기준으로도 갈아타는 것이
의미가 있을지에 대해서
이번달 최종 TOP3 에서 적용해서 뽑아보도록 해야겠습니다
수도권 공급에 대한 디테일한 분석
Why?
수도권은 공급이 없어라며
크게 퉁쳐서 생각할 수 있습니다
특히나 서울의 경우에는 공급이 줄어들고있고
인허가도 많지 않기 때문이죠
그런데 수도권도 권역별로 뜯어서보면
공급량이 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다
그리고 앞으로 공급이 되는 것 중에
가장 큰 규모로 들어올 것이 3기 신도시입니다
과거 2기 신도시들이 들어왔던 시기에
서울에서 꽤나 가격조정이 되는 것들이 많았습니다
하락장과 함께 공급과잉이 만나면서
가격이 꺾이게 되었는데
지나고보면 그때가 기회였었습니다
그러면 이번 3기신도시 공급때는 어떻게 될까요?
미래를 예측하기는 어렵겠지만
혹시나 또 하락장과 만나게 된다면
우리에게 또 다른 기회를 줄 수 있지 않을까?
라고도 생각해볼 수 있을 것 같네요
What ?
지도 하나를 띄워두고서 모든 지역을 다 설명해주셨습니다
각각 지역이 가지는 특징과 함께
앞으로 어떤 기대감을 갖고 있는지
과거에는 어떤 곳을 왜 좋아했는지까지
한판 정리를 해주셨었습니다
3기 신도시도 위치가 다양합니다
서울에 많이 붙어있기도 떨어지기도 하고
자체 직장을 가진 곳이나 주변에 좋은 직장을 가지는 경우
교통에 대해서도 준비가 되어있는 경우
각각 어떤 장점을 지니고있는지를 파악하고
그 주변지역들까지 잘 살펴봐야합니다
그리고 혹시나 하락장이 언제 올지는 모르겠지만
대규모 공급인 3기신도시와 맞물린다면
또 다른 기회를 가져올 수 있지 않을까라고 생각합니다
그렇기 때문에 항상 갈아탈 단지
상급지의 단지들을 담아두고 있어야지
변화가 발생하더라도 바로 대처할 수 있을 것입니다
How
결국 어떤 시장이 오던가 중요한 것은
가치에 대해서 판단하는 능력입니다
공급장으로 인해서 만약에 가격이 눌린다면
내가 갈아탈 수 있는 것이 무엇인지
항상 가지고 있어야합니다
반대로 가격이 눌리지 않는다고하더라도
상승장 갈아타기를 할 수 있는지
내 자산의 상황이나 앞마당에서 후보까지
잘 정리해두는 것이 필요합니다
그리고 이런 자산에 대한 발전 방향성도 좋지만
투자 실력을 키우기 위해서
이런 공급이 들어왔던 것이 어떤 의미가 있는지
과거의 시장을 살펴보고서
각 2기 신도시별로 선호했던 특징들을
입지요소와 관련해서 정리해보는 것이 필요합니다
알아야하는 것은 정책, 세금, 대출
Why?
튜터님께서 알려주신 정책, 세금, 대출은
결국 내가 어떤 의사결정을 해나갈 것인지
근거가 될 수 있는 것들입니다
사실 정책, 세금, 대출이 모두 쉬운 것은 아니지만
매수, 보유, 운영을 하는 과정에서
항상 필요한 중요한 것들입니다
그리고 내가 이 관점에서 유리한 상황인지 아닌지
파악하기 위해서도 필수적으로 공부해야합니다
What?
정책도 세금도 대출도 결국 구조화해서
로직을 이해하는 것이 중요했습니다
최대한 쉽게 설명해주시기 위해서
계속해서 확인해가시면서 강의를 하시는 모습이 인상적이었습니다
3가지의 내용이 쉬운 것은 아니지만
그렇다고 이해하지 못하는 것도 아닙니다
정책 부분 안에서도 카테고리를 나눠 생각하면서
나에게 도움이 될 수 있는것
나에게 리스크가 될 수 있는 것을 확인하고서
세금적인 것도 누군가 해줄 수 있겠지만
직접 계산을 해보면서 알아가는 것이
필요하다고 생각합니다
이러한 이해를 바탕으로 결론에서 갈아타기에 대한
의사결정을 내릴때 각각의 요소에 대해서
확인해보는 것이 필요합니다
How?
AI를 활용해서 해보는 것도 좋은데
결국 중요한 것은 그래서 내 투자와 어떻게 ?입니다
만들어주셨던 비교의 프레임과 질문을 사용해서
내 투자와 연결시키기 위한 노력이 필요합니다
세금에 대해서는 지난학기 계산을 많이 해봐서
이해가 어렵지는 않았고 몰랐던 것을 알게된 만큼
추가적으로 적용해보도록 해야겠습니다
긴 시간동안 집중력을 잃지 않도록 해주신
빈쓰튜터님 너무 감사합니다!
