안녕하세요. 여븨입니다.
지난글에서 1호기 매도 과정 복기를 올렸었는데요.
https://weolbu.com/s/SJrSKNTNDa
이번에는 1호기 매도 과정에서 배운 것들을 남겨보려고 합니다.
저는 당시 투자금이 소액이라 지방 투자를 했었는데요
그 중에서도 선호도가 높지 않은 단지였습니다.
하지만 초심자의 행운이랄까요,,
1호기는 여러가지로 운이 좋았고 수익도 낼 수 있었습니다.
1호기 매도 과정에서 배운 것들
① 세입자 조건의 중요성
② 협의 하에 전세입자 만기일 조정 가능
③ 일잘러 부동산 사장님의 중요성
1. 세입자 조건의 중요성
저는 1호기에 운 좋게 법인 세입자를 맞췄습니다.
법인 세입자의 특징은 계약갱신청구권이 없다는 것인데요.
덕분에 난이도가 있는(?) 이사 협의 과정이 없었습니다.
제 물건은 생활권 내에서도 선호도가 가장 낮은 물건이었습니다.
그래서 생활권 내에서도 유독 매매가랑 전세가가 낮은 단지입니다.
그런데 이 생활권의 특징은
공공기관 이전 지역이라 주변에 공공기관이 많았고,
지방으로 이전한 공공기관의 상황상
다른 지역에서 파견 오거나, 이사해야하는 사람들이 많았습니다.
그래서 투자 당시에 이 지역의 낮은 가격대 단지들을 매임할 때
공공기관 법인 세입자 물건들이 많았고,
제 단지에도 공공기관 법인전세가 많다고 알고 있었습니다.
(이것 때문에 이 단지에 투자한 것은 당연히 아닙니다 ㅎㅎㅎ)
마침 제가 전세를 내놓자마자
부동산 사장님이 법인 세입자를 구해서 전세를 맞춰주셨어요.
제 2호기에는 갱신권이 있는 세입자인데,, 강아지 2마리까지 키우고,,,ㅠㅠ
이렇다 보니, 1호기 세입자 조건이 얼마나 좋은지를 더욱 실감할 수 있었습니다.
갱신권이 없거나,, 세입자 사정상 2년만 살고 나가거나,,
집안을 깨끗이 쓰거나,, 집을 잘 보여주시거나,,
물론 전세 맞추는 게 급하고, 전세입자 조건을 가려가면서 받기는 쉽지 않을 수 있습니다.
다만 매도할 때 세입자의 조건은 굉장히 중요하다는 걸 절절히 느낄 수 있었습니다
추후 전세를 맞출 때, 가능하다면 매도할 때 유리한 전세입자 조건을 살펴보면 좋겠더라고요!
2. 협의 하에 전세입자 만기일 조정 가능
수익이 난 1호기를 매도할 때 가장 걱정이 두 가지 있었습니다
- 일반과세 조건 챙기기 (매수 등기 이후 2년 보유)
- 전세입자 전세금 잘 돌려주기
걱정의 이유는 이랬습니다.
“매수 등기일과 매도 동기일이 같아도 일반과세일까?, 2년 하고 하루 전이라 양도세 중과되면 어쩌지?”
“안전하게 양도세 일반과세 받으려면, 보증금을 돌려줘야하는 전세 만기일에서 하루가 더 필요한데”
“법인이라 깐깐하게 보증금 반환일/이사일 하루 미뤄주지 않으면 어쩌지? 전세반환대출을 받아야 하나?”
한번도 해보지 않은 영역이라 몰라서 두려웠던 것 같습니다.
다행히 법인 담당자분은 흔쾌이 하루 뒤에 보증금을 반환하는 것을 협의해주셨습니다.
양도세 부분 때문에 하루만 미뤄주실 수 있는지 요청했고
하루 미뤄진 일정을 기준으로 보증금 반환과 전세입자 이사를 협의했습니다.
계약 문구에서만 이사 날짜 협의를 봤지,,
계약서에 날짜가 정해져있는데,
이게 실제로 협의를 통해 조정될 수 있다는 생각을 못했던거 같습니다.
물론 매수 등기일과 매도 등기일이 같아도 일반과세인지 알아봤으면 됐지만
제 마음이 편하기 위해서 하루 미루고 싶었던 거 같습니다.
양도세 일반과세와 중과의 경계 날짜 때문에 고민이시라면
세입자 분과 이사+보증금 반환일을 협의해보셔도 좋지 않을까 싶습니다.
3. 일잘러 부동산 사장님의 중요성(전임)
강의에서든, 칼럼에서든, 동료분들에게서든
일잘러 부동산 사장님의 중요성은 귀에 못이 박히도록 들었습니다.
제 1호기 부동산 사장님은 진짜 일잘러 부동산 사장님의 표본이었습니다.
손님을 잘 끌어오시는 사장님이셨어요.
전세 손님도, 매수 손님도 모두 1주일 정도만에 맞춰주셨어요.
제가 실력이 부족한데 1호기를 매수하고, 전세 놓고, 매도까지 할 수 있었던 건
부동산 사장님의 공이 크다고 생각됩니다 ㅠㅠ
일잘러 부동산 사장님을 찾는 방법은 역시 ‘전임’에 있는 것 같습니다.
저는 처음에 이 단지 매물 볼 때 다른 부동산 사장님과 매임했는데요.
전임 조차 두려운 초보인데, 물건 예약을 잡아주셔서 보러 갔었습니다.
그날 본 물건은 바로 팔려버렸답니당..
그 이후에 이 단지를 투자할 수 있을 것 같아서
이 단지 매물을 가진 부동산 사장님들한테 쫙 전화 돌리면서 매물을 물어봤었습니다.
여러 부동산 사장님들 중에 유난히 이 사장님이
물건에 대한 정보들을 속속히 잘 알고 계셨습니다.
(속사포 랩으로 알려주셔서 다 받아적기도 어려웠던…)
물건에 대해 잘 알고 계시니 손님을 많은 분이셨던거 같아요.
제가 1호기 사장님만 만났었더라면 일잘러 사장님인줄 모르고
그냥 이렇게 매수, 전세, 매도가 어렵지 않구나~~ 라고 생각했을 수도 있을거 같아요.
하지만 숱한 사장님들을 겪으면서,,, 진짜 이 사장님 대박이다.. 생각했습니다
1호기 부동산 사장님을 통해서 전임의 중요성과
일잘러 사장님의 중요성을 가득 느꼈습니다.
(사장님이 나중에 전세입자 이슈도 잘 해결해주셨답니다)
법인세입자나 전세 반환금 일정 협의가 궁금하신 분들께
조금이나마 도움이 됐길 바랍니다!!
매도 준비하시는 분들 빠이팅입니다!! 🔥
